Как рост НДС повлияет на рынок жилья?

Российские власти готовят комплексную корректировку налогового законодательства, которая предусматривает в том числе повышение стандартной ставки налога на добавленную стоимость (НДС) с 20% до 22%. Нововведения могут вступить в силу уже с 1 января 2026 года. О том, как они повлияют на цены на жилье, — в материале УрБК.

Отметим, что формально покупатели квартир не платят НДС: все сделки по продаже жилья на первичном и вторичном рынке освобождены от уплаты данного налога. Соответственно, автоматического увеличения стоимости объектов не будет. Однако для девелоперов ситуация иная. Они понесут дополнительные расходы, поскольку их затраты на закупку материалов, оплату работ субподрядчиков, аренду оборудования и услуги облагаются НДС.

В этой ситуации можно ожидать увеличение себестоимости реализации девелоперских проектов. По оценкам экспертов, рост составит от 1,5% до 5%. Чем длиннее у компании цепочка поставщиков и подрядчиков, тем сильнее она пострадает. В выигрыше окажутся те застройщики, которые самостоятельно выполняют большой объем работ.

Многие участники рынка и независимые эксперты поспешили сделать прогноз, что повышение НДС неизбежно приведет к росту цен на жилье (также на 1,5-5%). Однако, на наш взгляд, такое мнение может быть ошибочным. В текущей ситуации застройщикам будет достаточно сложно переложить возросшие издержки на плечи потребителей.

Выделим две ключевые причины. Первая — относительно низкая активность на рынке новостроек. После отмены льготной ипотеки, ужесточения условий по семейной ипотеке и резкого роста ключевой ставки ЦБ число сделок купли-продажи заметно снизилось. При этом уровень конкуренции между застройщиками резко увеличился. Так, объем предложения на первичном рынке жилья Екатеринбурга с 1 июля 2024 года вырос почти на четверть. Сейчас на продажу выставлены около 63 тыс. квартир в строящихся и в уже сданных в эксплуатацию домах. В этой ситуации застройщикам трудно повышать цены, так как они рискуют недосчитаться покупателей.

Вторая причина — эффект высокой базы. За последние пять с половиной лет средняя цена предложения на первичном рынке жилья Екатеринбурга выросла в 2,2 раза. В начале 2020 года средняя цена «квадрата» в Екатеринбурге составляла 77 тыс. руб., сейчас — 169 тыс. руб. В текущую стоимость квартир уже заложены все издержки застройщиков за последнюю пятилетку: и переход стройиндустрии на проектное финансирование, и рост цен на стройматериалы, и увеличение фонда оплаты труда, и многое другое. Иными словами, текущие цены на жилье кажутся сильно перегретыми. И увеличение себестоимости реализации девелоперских проектов еще на 1,5-5% вряд ли приведет к новому витку удорожания квартир. Скорее всего, застройщики будут справляться с ростом налоговой нагрузки с помощью оптимизации внутренних процессов и снижения маржи от реализации проектов.

Добавим, что прямое влияние повышения ставки НДС на рынок вторичного жилья будет минимальным, поскольку продавцами там являются физические лица, которые не платят этот налог. Однако если в результате увеличения НДС произойдет скачок цен на новостройки, то «вторичка» также может подорожать, так как оба сегмента недвижимости тесно связаны между собой.

Также корректировка налога, вероятно, затормозит процесс смягчения денежно-кредитной политики Банка России из-за возросших инфляционных рисков. То есть период аномально высоких ипотечных ставок продлится чуть дольше, чем предполагалось совсем недавно. Это негативный фактор как для первичного, так и для вторичного рынка жилья.

Ранее в ЦБ рассказали, что повышение налога на добавленную стоимость приведет к росту цен в России на 0,6-0,8 процентного пункта в декабре-январе, но в дальнейшем станет дезинфляционным фактором. Ссылаясь на опыт подъема уровня НДС и практику других стран, аналитики регулятора предположили, что «повышение не в полной мере будет перенесено в цены "на полке"» и частично погасится за счет маржи производителей и торговли. Впрочем, в ЦБ признали, что из-за повышения налога достичь четырехпроцентного уровня инфляции в следующем году теперь станет несколько сложнее. Все это повышает вероятность более медленного снижения ключевой ставки.

ИАА «УралБизнесКонсалтинг»