Что будет с рынком жилья после повышения ключевой ставки?

Совет директоров Банка России принял решение повысить ключевую ставку с 18 до 19% годовых. По оценкам регулятора, новый раунд ужесточения монетарной политики объясняется высоким инфляционным давлением, а также отклонением российской экономики от траектории сбалансированного роста. Аналитики полагают, что увеличение внутреннего спроса все еще значительно опережает возможности расширения предложения товаров и услуг.

«Требуется дополнительное ужесточение денежно-кредитной политики, для того чтобы возобновить процесс дезинфляции, снизить инфляционные ожидания и обеспечить возвращение инфляции к цели в 2025 году. Банк России допускает возможность повышения ключевой ставки на ближайшем заседании. По прогнозу Банка России, с учетом проводимой денежно-кредитной политики годовая инфляция снизится до 4-4,5% в 2025 году и будет находиться вблизи 4% в дальнейшем», — говорится в пресс-релизе ЦБ по итогам заседания совета директоров.

По оценкам аналитиков канала «Екбнедвижка», повышение ключевой ставки на 1 п. п. в моменте мало повлияет на рынок жилья Екатеринбурга. Оно только усилит уже имеющиеся тенденции. Во-первых, рыночные ставки по ипотеке станут еще более недоступными (по факту они уже давно заградительные). Во-вторых, ожидается ускорение перетока средств с недвижимости в банковские вклады. При ставках по депозитам в 20% многие покупатели временно отложат решение жилищного вопроса. В-третьих, в Екатеринбурге увеличится спрос на арендное жилье. Некоторые потенциальные покупатели квартир в новостройках или на «вторичке», которые не смогут взять ипотеку по текущим ставкам, будут вынуждены пользоваться съемными квартирами.

«Повышение ключевой ставки создает дополнительные риски для девелоперов. В частности, может произойти подорожание проектного финансирования, что ударит по экономике новых проектов. Также увеличиваются риски того, что государство еще сильнее ухудшит условия предоставления льготных жилищных кредитов», — добавляют аналитики «Екбнедвижки».

Директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов считает, что повышение ключевой ставки приведет к сокращению объема вывода на рынок новых девелоперских проектов.

«Одним из главных событий трех месяцев лета стал переход застройщиков от активной модели вывода новых проектов на рынок к очень осторожной стратегии. Большинство застройщиков России, с которыми я общался, говорят, что на год они резко снижают темп и наблюдают за ситуацией. Основные сложности, с которыми сталкиваются застройщики, связаны с продажами. При текущих объемах продаж перекрытие будет меньше 100%, то есть они ожидают ставку по эскроу от банка на уровне 14-17%. Это может убить любую доходность за два года строительства. Гораздо проще разместить текущие деньги на депозитах и получать 20%. Так же они искренне переживают за среднесрочную себестоимость и гарантии долгосрочного спроса. Наверное, текущее снижение активности девелоперов яркий индикатор настроений», — рассказал Ильдар Хусаинов в своем Telegram-канале.

Руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков считает, что повышение ключевой ставки может привести к весьма непредсказуемым последствиям.

«Рынок жилья в России приучил нас к тому, что многие внешние изменения отражаются на решениях покупателей парадоксальным образом. Вот и сейчас, казалось бы, очередное повышение ключевой ставки должно негативно отразиться на рынке жилья. Но не все так просто. Фокус момента в том, что для покупателей по рыночным условиям не важно, какая ставка по ипотеке — 20% или 23%. Каким может быть эффект от дальнейшего роста с уже заградительного уровня? Другое дело покупатели, которым доступны льготные кредиты. Чем выше рыночные ставки, тем больше соблазн купить новостройку, даже если нет острой необходимости в новой квартире. К тому же девелоперы продолжают субсидировать даже «льготные» ставки», — написал М. Хорьков в своем канале REBURG.

Он также добавляет, что в правительстве летом обещали вернуться к вопросу контуров по семейной ипотеке в октябре. Поэтому страшилка о скором повышении ставок по «семейной ипотеке» должна стать заметным инструментом продаж в ближайшее время, как и вопрос исчерпания лимитов.

Ранее УрБК писал, что после завершения безадресной льготной ипотеки, ужесточения условий семейной ипотеки и очередного повышения ключевой ставки ситуация на первичном рынке жилья Екатеринбурга кардинально ухудшилась. Число сделок купли-продажи снизилось в несколько раз.