Последствия обвала продаж на рынке новостроек

После завершения безадресной льготной ипотеки, ужесточения условий семейной ипотеки и очередного повышения ключевой ставки ситуация на первичном рынке жилья Екатеринбурга кардинально ухудшилась. Число сделок купли-продажи снизилось в несколько раз. Пока у екатеринбургских застройщиков есть определенный запас прочности. Однако при сохранении текущих темпов продаж в III-IV кварталах 2024 года многие участники рынка рискуют недосчитаться покупателей и столкнуться с серьезными финансовыми проблемами.



Аналитики канала «Екбнедвижка» рассказали, что на рынке жилья столицы Среднего Урала давно не было масштабного кризиса.

«Последние серьезные испытания застройщиков были связаны с последствиями кризисных явлений 2014-2015 годов. За это время выросло целое поколение менеджеров и руководителей, которые никогда не работали на тяжелом рынке. Более того, с 2020 года участники рынка новостроек вообще находились в тепличных условиях. Льготная ипотека стала бронежилетом, который защитил рынок от падения во время пандемии коронавируса, после эскалации украинского кризиса в 2022 году, резкого роста ключевой ставки в прошлом году», — отмечают эксперты.

Они также добавляют, что из-за отсутствия острой конкуренции в последние годы многие застройщики не проводили работу по оптимизации своих расходов. На растущем рынке это было незаметно, на падающем — у ряда игроков начнутся серьезные проблемы. Это следствие длительного действия программ льготной ипотеки.

«У застройщиков долгое время был особый статус. И сейчас им придется рассчитывать только на свои собственные силы, а не на подарки со стороны государства. Впрочем, процесс изменений будет растянут во времени. Из-за очень сильных продаж в последние два года отрасль накопила определенный запас прочности. И сейчас у всех игроков есть определенная фора — время для адаптации к новой реальности», — считают аналитики «Екбнедвижки».

Коммерческий директор Яндекс.Недвижимости Евгений Белокуров тоже считает, что у застройщиков есть ресурсы, чтобы максимально безболезненно пережить период обвальных продаж.

«На данный момент рынок перестраивается под новые условия, мы не ожидаем синхронного снижения цен у всех застройщиков по всем регионам. Важно понимать, что последние четыре года застройщики продавали свои объекты со значительным опережением плановых сроков — например, за два года вместо прогнозных четырех. Поэтому сегодняшнее снижение продаж является для бизнеса безусловно неприятным, но далеко не для всех фатальным. Перестройка на прогнозные темпы продаж вместо опережающих потребует от застройщиков обновления бизнес-процессов и более аккуратной работы с ценообразованием и маркетингом, однако не создает предпосылок к неуправляемым распродажам», — полагает Евгений Белокуров.

Тем не менее очевидно, что некоторые девелоперы не смогут грамотно воспользоваться накопленными ресурсами и повысить свою эффективность на падающем рынке. Их объекты рискуют оказаться невостребованными у покупателей.

К слову, конкуренция на рынке будет расти не только из-за падения спроса, но и из-за увеличения числа новых проектов.

«По данным Единой информационной системы жилищного строительства, в январе-июле текущего года в Свердловской области были запущены проекты общей жилой площадью 1 млн 575 млн кв. м. Это на 45% больше, чем за аналогичный период 2023 года. Лишь на московском рынке этот показатель выше. В целом процесс уплотнения конкурентного фона продолжается. В ближайшее время ожидаем появления нескольких заметных жилых проектов на карте Екатеринбурга», — рассказал руководитель аналитической службы Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

Во II полугодии 2024 года темпы пополнения рынка останутся достаточно высокими. Застройщики из-за его инертности не смогут быстро замедлить запуск новых проектов. Это создает предпосылки для затоваривания рынка новостроек Екатеринбурга.

Ранее УрБК писал, что риски резкого увеличения числа нераспроданных квартир в городе постепенно увеличиваются. Для распродажи текущих товарных остатков екатеринбургским застройщикам может потребоваться до четырех-пяти лет. Многое будет зависеть от глубины падения спроса во II полугодии. Если застройщикам удастся избежать сильного снижения продаж, то затоваривания рынка не произойдет.