Екатеринбургу грозит затоваривание на рынке новостроек

В Екатеринбурге увеличиваются риски роста количества нераспроданных квартир. В июле число подписанных договоров долевого участия (ДДУ) на рынке новостроек города сократилось в четыре раза по сравнению с июнем. В ближайшие месяцы динамика продаж вряд ли кардинально улучшится. При этом объем предложения постепенно растет. Во II полугодии 2024 года на рынок поступит много новых объектов. Застройщики из-за его инертности не смогут быстро замедлить темпы запуска девелоперских проектов. Сейчас усиление конкуренции практически не чувствуется. Однако после резкого падения спроса ситуация кардинально изменится.

Эксперты сервиса цифровой аналитики «Объектив» подсчитали, что текущего запаса квартир в новостройках Екатеринбурга при существующих темпах поглощения хватит всего на два года.

«Здесь важно понимать, что провал спроса, который прогнозируется в июле, августе и сентябре 2024 года, а также медленное восстановление рынка до нормальных показателей обеспечат изменение этого параметра в большую сторону», — рассказали аналитики «Объектива».

Таким образом, уже в скором времени этот показатель резко вырастет. Дело в том, что в последние 12 месяцев «первичка» пережила период аномально высокой активности покупателей. И такого огромного числа сделок в обозримом будущем больше не будет.

Итак, в последние два года на рынке новостроек Екатеринбурга в среднем регистрировали 2,3 тыс. договоров долевого участия в строительстве. Именно эту цифру можно взять в качестве индикатора активности покупателей.

Посмотрим на месячную динамику продаж. За последний год рынок новостроек Екатеринбурга пережил два периода пикового спроса. Первый продлился пять месяцев — с августа по декабрь 2023 года. Тогда екатеринбуржцы активно скупали жилье, осознавая неизбежность роста ставок по рыночной ипотеке и ужесточения условий льготной ипотеки. В этот период в среднем регистрировалось 4,2 тыс. сделок в месяц.

Второй период пикового спроса зафиксировали в мае-июне 2024 года. В ожидании отмены безадресной льготной ипотеки и корректировки условий семейной ипотеки горожане снова резко нарастили свою активность на рынке. В этот момент в городе в среднем регистрировали 3,6 тыс. сделок в месяц.

Таким образом, за последний год в Екатеринбурге было сразу семь месяцев с аномально высокой активностью покупателей. Если их не учитывать, то для продажи текущих запасов квартир застройщикам потребуется не два года, а намного больше. Возможно, даже четыре года или пять лет. Многое будет зависеть от глубины падения спроса во II полугодии. Если застройщикам удастся избежать сильного снижения продаж, то затоваривания рынка не произойдет.

Впрочем, некоторые эксперты считают эти риски преувеличенными. Так, управляющий директор направления первичной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев полагает, что застройщики смогут избежать затоваривания.

«Предложение на рынке новостроек РФ за месяц, в сравнении с июнем, сократилось на 2%. Главным образом это связано с завершением массовой льготной ипотеки — в июне у покупателей, которые не попадают под условия адресных ипотечных программ, оставалась последняя возможность получить кредит по льготной ставке. При этом мы не ожидаем существенного накопления предложения в дальнейшем. Вероятно, в ответ на общее снижение спроса и рост себестоимости строительства застройщики будут оптимизировать расходы, в том числе снижать темпы вывода новых объектов на рынок. Это также будет удерживать цены от снижения», — заявил Д. Алексеев.

В свою очередь, гендиректор аналитического сервиса «Пульс Продаж Новостроек» Артем Советников не ожидает драматического снижения числа сделок на рынке новостроек по итогам 2024 года.

«Даже несмотря на повышенный спрос накануне завершения льготной ипотечной программы, в августе-декабре 2023 года число сделок в российских мегаполисах превышало показатели июня 2024 года. В предыдущие годы осень была горячей порой для застройщиков, за три месяца они получали значительную часть выручки, но осень 2024-го, скорее всего, будет другой. Однако мы считаем, что по итогам года драматических изменений по числу заключенных ДДУ не будет, так как 2024 год уже обгоняет 2023-й во многих регионах по числу сделок», — заявил А. Советников.

Отметим, что риски затоваривания на рынке новостроек Екатеринбурга во многом будут зависеть от факторов, которые невозможно просчитать. Например, вряд ли кто-то сейчас может точно спрогнозировать, когда развернется ключевая ставка. Также нельзя недооценивать тот факт, что рынок жилья сильно зависит от политических решений. Власти в любой момент могут не только ужесточить условия льготной ипотеки, но и смягчить.