Что будет с ценами на новостройки?

За последние пять лет жилье на первичном рынке Екатеринбурга подорожало в два раза. Сейчас «квадрат» стоит примерно 150 тыс. руб. Такой бурный рост произошел не только из-за увеличения себестоимости строительства, но и по причине искусственного стимулирования спроса с помощью льготных программ. Эксперты ожидают, что после ужесточения условий получения льготной ипотеки и очередного повышения ключевой ставки на рынке произойдет смена ценового тренда.

Ранее УрБК уже писал, что в Екатеринбурге ожидается резкое снижение активности покупателей. Так, главный аналитик УПН Михаил Хорьков считает, что во II полугодии число сделок на «первичке» сократится на 50% по сравнению с первой половиной года. При этом в июле число заключенных договоров долевого участия в Екатеринбурге сократилось в четыре раза по сравнению с июнем.

Для продавцов ситуация осложняется тем, что в городе достаточно сильно выросла конкуренция между застройщиками. По данным аналитической платформы bnMAP.pro, за последние четыре года объем строящегося жилья в Екатеринбурге увеличился на 60%. На падающем рынке продавцам придется задействовать все возможные инструменты для сохранения продаж, в том числе прямые или косвенные скидки на квартиры.

Также очевидно, что застройщикам придется долго работать в условиях крайне жесткой монетарной политики. Ипотечные ставки по рыночным программам в обозримом будущем останутся заградительными. Более того, при высокой ключевой ставке увеличивается риск дальнейшего ужесточения условий выдачи льготных жилищных кредитов.

Есть ли у застройщиков резервы для снижения цен? Эксперты аналитического канала «Екбнедвижка» рассказали, что после запуска безадресной льготной ипотеки у девелоперов заметно выросла маржинальность бизнеса, то есть они стали зарабатывать больше. По данным некоторых участников рынка, только за последний год маржинальность проектов в Екатеринбурге увеличилась примерно на 5 п. п.

«Последние четыре года екатеринбургские застройщики работали в тепличных условиях. Они не имели стимулов оптимизировать затраты и повышать эффективность своей работы. У многих девелоперов сейчас сильно раздуты расходы. Это тоже резерв для снижения цен», — полагают аналитики «Екбнедвижки».

Они добавляют, что перед корректировкой льготных ипотечных программ свердловские застройщики «выжимали все соки из рынка». Пользуясь повышенным спросом, они заметно увеличили цены на свои объекты в мае-июне 2024 года. Это нельзя объяснить только ростом себестоимости проектов, уверены аналитики.

В свою очередь, аналитики центра маркетинговых исследований «Объектив» считают, что цены на новостройки в Екатеринбурге снижаться не будут. Они выделяют три аргумента в пользу такого прогноза.

«Во-первых, высокая ключевая ставка делает кредитные средства «дороже» не только для покупателей, но и для застройщиков, работающих с банковским проектным финансированием. Во-вторых, процессы импортозамещения, усложнение логистики и инфляция стимулируют рост цен на инженерию, технику и стройматериалы, а кадровый дефицит в отрасли приводит к удорожанию работ. В итоге — себестоимость в стройке точно не станет меньше. Наконец, в-третьих, развитие альтернативных механизмов финансирования сделки, ипотека, которую субсидирует застройщик для поддержания привлекательной ставки, рассрочки и программы ипотеки со сниженным первоначальным взносом приведут к тому, что финансовые риски и затраты застройщик переложит в итоговую цену метра», — отмечают аналитики «Объектива».

Эксперты сервиса Яндекс Недвижимость также пока не видят предпосылок для снижения средних цен на «первичке». Они считают, что в классах «бизнес», «премиум» и «элит» средняя цена предложения будет расти. А в массовом сегменте возможно небольшое снижение или стагнация стоимости.

В целом можно сказать, что перспективы цен на новостройки в Екатеринбурге во II полугодии во многом будут зависеть от глубины падения продаж. Если ситуация будет развиваться по негативному сценарию, то застройщикам придется жертвовать своей маржой. Также многое зависит от перспектив льготных программ. Эксперты неоднократно говорили, что просчитать этот фактор практически невозможно. Российские власти могут в любой момент смягчить или ужесточить условия по действующим программам либо запустить новые. В любом случае ожидать резкого скачка цен не стоит. Рынок жилья достаточно инертный. Он медленно реагирует на все изменения. Для начала фазы снижения цен должна накопиться критическая масса нераспроданных объектов.