Рост ставки ЦБ снизит спрос на жилье

Банк России впервые в этом году повысил ключевую ставку — на два процентных пункта, до 18%. По оценкам регулятора, инфляция ускорилась и складывается существенно выше апрельского прогноза ЦБ. Рост внутреннего спроса продолжает значительно опережать возможности расширения предложения товаров и услуг. Аналитики отмечают, что рост ключевой ставки затормозит активность на рынке жилья Екатеринбурга. Из-за высокой доходности банковских вкладов многие горожане перейдут с потребительной модели поведения на сберегательную.

Эксперты аналитического канала «Екбнедвижка» полагают, что рыночные ставки по ипотеке (от 20%) и ранее были заградительными для большинства заемщиков. Поэтому влияние решения ЦБ на рынок жилищного кредитования будет минимальным.

«Все самое худшее для заемщиков уже произошло (взлет рыночных ставок, отмена безадресной льготной ипотеки, ужесточение условий семейной ипотеки). Дальнейшее повышение ключевой ставки общую картину не поменяет. Ипотека под 20%, 22% или 24% — особой разницы нет. При таких ставках этот инструмент не работает», — рассказали аналитики.

Руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков также считает, что рост ключевой ставки на 2 п. п. не сильно отразится на перспективах ипотечного рынка.

«Ставки по ипотеке и так заградительные. Гораздо важнее — ориентиры на следующий год. А здесь существенный рост по сравнению с апрельским прогнозом. Продавать идею быстрого и комфортного рефинансирования ипотеки в будущем (рассрочки, субсидии на один-два года) становится все сложнее», — заявил М. Хорьков.

Отметим, что Банк России увеличил прогноз по среднегодовой ключевой ставке на 2025 год с 10-12% до 14-16%. То есть регулятор дал сигнал, что период аномально высоких ставок в экономике продолжится не только во II полугодии 2024 года, но и в будущем году. Поэтому покупатели квартир в новостройках должны тщательно оценивать все риски, когда приобретают жилье в новостройках по схеме рассрочки и короткого субсидирования ипотечных ставок.

Аналитики канала «Екбнедвижка» считают, что в текущей ситуации многие свердловчане возьмут паузу в решении жилищного вопроса из-за высоких ставок по депозитам.

«Вслед за повышением ключевой ставки на сопоставимую величину увеличатся ставки по вкладам. Доходность депозитов приблизится к 20%. Из-за привлекательности рублевых сбережений еще больше свердловчан откажется от покупки квартиры. Текущие ставки по вкладам дают редкую возможность всего за два года нарастить объем своих накоплений в полтора раза (при сохранении жесткой монетарной политики). Понятно, что перегретые цены на жилье в Екатеринбурге не имеют такого большого потенциала роста. За последнюю пятилетку квартиры в уральской столице подорожали на 70-100%. В этой ситуации многие горожане перейдут к сберегательной модели поведения», — уверены аналитики «Екбнедвижки».

По мнению экспертов, повышение ключевой ставки не только грозит снижением активности покупателей, но и создает дополнительные риски для властей. Так, М. Хорьков не исключает, что государство может еще больше ухудшить условия предоставления льготных кредитов.

«Рост ключевой ставки и повышение прогноза по ней на следующий год увеличивают риск корректировки условий выдачи по оставшимся льготным программам. Они становятся слишком дорогими для бюджета. Отсюда — комментарии о том, что правительство понаблюдает до осени за семейной ипотекой и не исключает корректировок по ней, ограниченные лимиты по IT-ипотеке и возможное повышение ставок по Дальневосточной программе», — сообщил М. Хорьков.

При этом цикл ужесточения монетарной политики в РФ, скорее всего, еще не закончен. Глава Банка России Эльвира Набиуллина допускает еще один раунд повышения ключевой ставки.

«Мы будем держать ставку высокой в течение длительного времени — того времени, которое нужно, чтобы вернуть и закрепить инфляцию на цели. Если потребуется, мы не исключаем и дополнительного повышения ключевой ставки. Это отражено в обновленном прогнозе, где траектория ставки существенно повышена на ближайшие три года», — заявила Э. Набиуллина.

В целом можно сказать, что надежды на быстрое завершение периода высоких ставок в экономике пока не оправдываются. Учитывая отмену безадресной льготной ипотеки и ужесточение условий семейной ипотеки, рынок жилья в скором времени ожидает обвальное снижение числа сделок.