Цены на «первичку» обогнали «вторичку»

На рынке жилья Среднего Урала произошло значимое событие. Впервые за последние шесть лет стоимость недвижимости на вторичном рынке оказалась ниже, чем на первичном. По данным Росстата, по итогам II квартала 2016 года средняя цена одного квадратного метра на «вторичке» в Свердловской области составила 58 тыс. 359 руб., в новостройках — 57 тыс. 957 руб. В последний раз аналогичная ситуация наблюдалась в 2010 году. Тогда средняя стоимость жилья на вторичном рынке по итогам II квартала составляла 44 тыс 908 руб. за кв. м., на первичном — 49 тыс 608 руб. за кв. м.

В Екатеринбурге традиционно квартиры на «вторичке» стоили дороже, чем в новостройках. Основная причина — принятие в 2004 году федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве», который позволил минимизировать риски для покупателей первичного жилья. С этого момента дольщики смогли безопасно приобретать недвижимость на стадии котлована с 10-15% скидкой (за счет ранней стадии строительства). Именно за счет этого дисконта вторичное жилье было существенно дороже «первички». В среднем разница составляла от 2 до 5 тыс. руб. за кв. м.

В середине 2016 года ситуация полностью изменилась. Изначально это обусловлено изменением структуры первичного рынка. В последнее время здесь значительно увеличилась доля объектов на высокой стадии строительства или уже сданных в эксплуатацию. Кроме того, свердловские девелоперы стали значительно реже запускать новые проекты. В I полугодии 2016 число полученных разрешений на строительство в регионе снизилось на 25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Таким образом, число объектов на стадии котлована резко сократилось.

Другой причиной является ценовая политика застройщиков. По итогам II квартала 2016 года стоимость жилья на вторичном рынке Свердловской области рухнула на 9,5% по сравнению с апрелем-июнем 2015 года, а на первичном — на 4,8%. Однако реальное снижение стоимости «квадрата» в новостройках гораздо глубже. Девелоперы с помощью различных маркетинговых акций предоставляют большие скидки от заявленной стоимости, которые могут достигать 5-10%. В официальную статистику они не попадают.

Еще одним фактором в пользу первичного рынка является действие государственной программы субсидирования ипотечных ставок, которая была запущена 1 марта прошлого года.

«Она искусственно перетянула часть покупателей со вторичного рынка на первичный, поддержав сохранение высоких цен на новостройки. Сейчас рыночные ставки на «вторичку» постепенно снижаются, однако брать квартиру в ипотеку в новом доме по-прежнему намного выгоднее. Многие застройщики сейчас дополнительно субсидируют процентную ставку за счет собственных средств на 2% — до 9,9%. Понятно, что физические лица не могут делать то же самое», — рассказал риэлтор АН «Недвижимость-К» Михаил Чемякин.

Начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков заявил, что в последние месяцы стоимость квадратного метра на вторичном рынке показывала слабую отрицательную динамику, а на первичном — положительную, поэтому цены этих двух сегментов в Екатеринбурге практически сравнялись.

По словам эксперта, вторичное жилье в городе в последние полтора года подешевело на 10-15%. Это позволило уравновесить объемы спроса и предложения на рынке. В лидерах по падению — старый жилой фонд: «хрущевки» и «брежневки». Новые дома дешевеют медленнее. Именно поэтому число сделок на вторичном рынке, в отличие от первичного, стабилизировалось, уверен Михаил Хорьков.

Таким образом, в сегменте новостроек сохраняется дисбаланс между спросом и предложением. В первую очередь это связано с нежеланием застройщиков значительно снижать цены. На вторичном рынке ситуация заметно лучше. В последние недели УПН фиксирует здесь разнонаправленную динамику цен и стабилизацию числа сделок купли-продажи. Из-за этого дисбаланса в Свердловской области «вторичка» временно оказалась дешевле новостроек.