Новостройки как объект инвестиций: проблемы и перспективы

В Екатеринбурге в последние два года стремительно дорожают квартиры в новостройках. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), с начала 2019 года средняя стоимость жилья на первичном рынке уральской столицы увеличилась почти на 20%. Для сравнения: рост цен на «вторичке» за аналогичный период времени не превысил 5%.

В настоящий момент ценовой разрыв между этими двумя сегментами достиг 10 тыс. руб. Средняя стоимость предложения на первичном рынке жилья Екатеринбурга составляет 86 тыс. руб., на вторичном — 76 тыс. руб. за квадратный метр.

Отметим, что до кризиса 2015-2016 годов «вторичка» в городе стоила дороже, чем «первичка». За последние пять лет ситуация кардинально изменилась. Наиболее сильный скачек цен на квартиры в новостройках был зафиксирован в 2019-2020 годах на фоне перехода стройиндустрии на механизм проектного финансирования (это сократило объем предложения). Еще один значимый фактор — запуск государственной программы выдачи ипотеки под 6,5%. Выдача жилищных кредитов по льготной ставке вызвала ажиотажный спрос на покупку квартир на первичном рынке.

Сложившаяся ситуация может привести к оттоку частных инвесторов с этого сегмента недвижимости. Учитывая, что цены на первичном и вторичном рынках сильно отличаются, перепродать купленную в новостройке квартиру по той же стоимости будет достаточно проблематично.

«Рынок новостроек в российских городах «перегрет». Льготная ипотека привела к тому, что стоимость квартир на первичном рынке оказалась заметно выше, чем аналогичных вариантов на вторичном, который не субсидируется государством. Но перепродать эту недвижимость по таким ценам впоследствии будет непросто», — считает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

В текущей ситуации наиболее привлекательными кажутся инвестиции в уже готовое жилье. Во-первых, квартиры на вторичном рынке гораздо дешевле, чем на первичном. Во-вторых, они позволяют получать дополнительную прибыль за счет сдачи жилья в аренду. Сейчас этот сегмент бизнеса постепенно восстанавливается после глубокого провала, связанного с пандемией.

По данным портала «Мир квартир», средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Екатеринбурге в III квартале выросла на 9% (до 17,9 тыс. руб.), двухкомнатной — на 3,9% (до 22,8 тыс. руб.). Аренда трехкомнатных объектов подешевела на 10,7% (до 32,8 тыс. руб.).

«В III квартале коронавирус отступил, и жизнь начала возвращаться на круги своя в том числе и на рынке аренды. Арендодатели решили взять реванш за потери весны и начала лета и начали кое-где повышать ставки. Одновременно вымывание дешевого предложения стало драйвером роста средней цены», — заявил гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко.

Несмотря на то, что квартиры в строящемся жилье не позволяют (до ввода дома в эксплуатацию) зарабатывать на аренде, они по-прежнему могут быть привлекательными для частных инвесторов, полагает начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков.

«Да, темпы роста цен в последние годы существенно отличаются. Но и вторичный, и первичный рынки очень разные и контрастные. Первичный рынок привлекал и будет привлекать покупателей в будущем своей новизной. Это эмоциональный выбор конечного потребителя, не связанный с инвестициями. А изменение цены недвижимости относительно рынка зависит от качества места и самого объекта. И в этом смысле и на вторичном, и первичном рынке есть как потенциально привлекательные, так и откровенно слабые проекты», — рассказал УрБК М. Хорьков.

По его словам, отдельные жилые комплексы, которые находятся в стадии строительства, сохраняют хорошие возможности для роста цен.

Эксперты не исключают, что в скором времени ценовой разрыв между стоимостью первичного и вторичного жилья в Екатеринбурге сократится. Этот сценарий может реализоваться в двух случаях — при «догоняющем» росте цен на готовые квартиры или при удешевлении недвижимости в новостройках. Второй вариант станет возможным только в случае серьезного «охлаждения» рынка жилья.