«Вторичка» за пятилетку подорожала на 65%

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), за последние пять лет средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Екатеринбурга увеличилась на 65%, до 120 тыс. руб. за «квадрат». Аналитики связывают рост с дешевыми (до последнего времени) ипотечными кредитами, массовым притоком инвесторов и эффектом низкой базы.

Напомним, что на рынке жилья Екатеринбурга долгое время не росли цены на квартиры. Так, в марте 2014 года средняя цена предложения на «вторичке» составляла 74 тыс. руб. за кв. м. Превысить этот уровень удалось только в конце 2020 года, то есть через шесть с половиной лет. За эти годы в Екатеринбурге заметно выросли цены на многие другие товары и услуги. Поэтому опережающий рост стоимости квартир в последнюю пятилетку выглядит вполне логично. Инфляция на рынке недвижимости как бы догоняла уровень общей инфляции в РФ.

Начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков напомнил, что семь-девять лет назад городской рынок жилья переживал далеко не самые лучшие времена.

«В 2015–2017 годах был период снижения цен на вторичном рынке. Те, кто не выходил на рынок в это время, не знают или не помнят об этом непростом периоде. Просадка среднего индикатора по Екатеринбургу составила около 15%, а в отдельных секторах рынка доходила до 20–25%. Позже, конечно, были и рост цен, и повышенный спрос. Но большое всегда видится на расстоянии», — заявил М. Хорьков.



Он также рассказал, что на длительном горизонте многие квартиры в Екатеринбурге не показали сильную ценовую динамику.

«Общался со знакомым, который продает квартиру, купленную чуть более 10 лет назад (старый жилой фонд в центре города), и не понимает, почему его квартира сильно не подорожала. Цены за это время на вторичном рынке увеличились на 60%. Всего на 60%. Потому что доллар вырос в три раза, депозиты увеличили бы стартовую сумму минимум в два раза», — рассказал М. Хорьков.

Если на десятилетнем горизонте цены не показали мощный рост, то за последние пять лет ситуация стала намного лучше — квартиры в Екатеринбурге подорожали более чем в полтора раза. Причем такая сильная динамика отмечается не только в Екатеринбурге, но и в других российских городах.

«Цены на вторичном рынке РФ за последние пять лет увеличились в среднем в два раза. Такой результат обеспечен в первую очередь динамикой в 2020–2021 годах. Более сильный рост был характерен для городов с относительно дешевой недвижимостью, а также для локаций, где не очень развит рынок новостроек. Благоприятные условия для роста цен сложились также в южных городах РФ, а в 2023 году — в городах с высокой долей промышленности в структуре экономики», — заявила эксперт «Циан. Аналитики» Елена Лапшина.

По расчетам данного сервиса, цены на квартиры в Екатеринбурге за последнюю пятилетку выросли на 71%. Среди городов-миллионников более низкие показатели только у Москвы (плюс 36%), Санкт-Петербурга и Уфы (по плюс 67%).

Можно выделить три основные причины ускоренного роста цен на квартиры в последние годы. Первая — низкие ипотечные ставки на «вторичке», которые были связаны с мягкой денежно-кредитной политикой в РФ. Напомним, что в 2020–2021 годах ключевая ставка в стране составляла всего 4,25% — это минимальный уровень за всю историю наблюдений.

Вторая причина — резкий рост цен на квартиры в новостройках после запуска госпрограмм «Ипотека с господдержкой» и «Семейная ипотека». Из-за этого спрос стал постепенно смещаться в пользу более дешевого вторичного жилья.

Наконец, третья причина — повышенная активность инвесторов. В последнюю пятилетку в стране и мире было много потрясений — пандемия коронавируса, эскалация украинского кризиса, сильные колебания курса валют. Это привело к росту популярности екатеринбургской недвижимости как инструмента сохранения сбережений. В 2020–2023 годах на рынке было достаточно много инвестиционных сделок.

Тем не менее перспективы дальнейшего роста цен на квартиры в Екатеринбурге под большим вопросом. Из-за кратного повышения ипотечных ставок на «вторичке» и эффекта высокой базы (далеко не все семьи имеют финансовую возможность приобрести заметно подорожавшие квартиры) число сделок заметно ниже прошлогоднего уровня.

Изображение создано с помощью нейросети Midjourney