Что будет с рынком новостроек в 2024 году?

2023 год оказался крайне успешным для екатеринбургских застройщиков. Число сделок купли-продажи на первичном рынке жилья города обновило исторический максимум. Средняя цена предложения увеличилась на 10-15%. Впрочем, дальнейший рост ключевых индикаторов под большим вопросом. Перспективы рынка зависят от многих слабо предсказуемых факторов.



ИАА «УралБизнесКонсалтинг» выделило три ключевых фактора, которые будут определять динамику цен и спроса на первичном рынке жилья Екатеринбурга в 2024 году.

Льготная ипотека

Сейчас никто не может точно сказать, что будет со льготной ипотекой под 8% после завершения программы 1 июля 2024 года. В Банке России и правительстве РФ неоднократно говорили, что эту меры поддержки нужно сделать адресной. Однако окончательное решение еще не принято. Возможно, льготную ипотеку продлят только в регионах с низким спросом. Также нельзя исключать, что это коснется всей страны. В этом случае возможен дифференцированный подход (регионы поделят на группы, где будут разные условия предоставления льготных кредитов).

Начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков считает, что информационный фон, который формируется вокруг льготных программ, играет не менее важную роль в стимулировании спроса, чем параметры самих кредитов.

«У льготной ипотеки есть одна важная функция — держать в тонусе. Потенциальный покупатель не должен расслабляться и забывать про то, что льготные программы не вечны. Чаще всего страх упустить выгодный момент формируется через даты отмены льготной ипотеки. Но есть и другие рычаги влияния — ставки, размер кредита и первоначальный взнос», — написал Михаил Хорьков в своем блоге REBURG.

Напомним, что в конце декабря минимальный первоначальный взнос по льготной ипотеке повысили с 20 до 30%. В январе 2024 года ряд крупнейших российских банков принял решение выдавать деньги по программе только тем клиентам, которые приобретают недвижимость у застройщиков-партнеров. В результате доступность льготной ипотеки заметно снизилась. Это неизбежно замедлит число сделок купли-продажи в новостройках в I полугодии.

Ключевая ставка

Как известно, первичный рынок жилья Екатеринбурга тесно связан со вторичным. Снижение продаж на «вторичке» приводит и к падению спроса на новостройки, так как потенциальные покупатели получают деньги на покупку нового жилья от продажи старого. Этот эффект может сработать в 2024 году. Из-за ужесточения монетарной политики в РФ ипотечные ставки на вторичном рынке жилья выросли до 16-18%. Поэтому покупатели квартир в новостройках могут столкнуться с серьезными проблемами при продаже своего прежнего жилья.

Эта проблема может решиться только после окончания периода высоких ставок в экономике. Однако пока предпосылок для такого сценария не просматривается.

В середине декабря представители ЦБ рассказали, что возвращение инфляции к цели в 2024 году и ее дальнейшая стабилизация вблизи 4% предполагают продолжительный период поддержания жестких денежно-кредитных условий в экономике

Отметим, что с июля 2023 года регулятор повысил ключевую ставку более чем в два раза — с 7,5 до 16%.

Объем предложения

Объем выставленных на продажу квартир сильно влияет на динамику спроса и цен. Чем больше объектов на рынке, тем выше активность покупателей. У них расширяется возможность выбрать желаемую квартиру в нужном районе. Однако для самих застройщиков такой сценарий не является выгодным. Повышение конкуренции на рынке размывает продажи между различными жилыми комплексами и создает предпосылки для снижения цен. Многие объекты рискуют недосчитаться покупателей.

По итогам 2023 года объем предложения на первичном рынке жилья Екатеринбурга вырос почти на 20%, до 49 тыс. объектов (данные платформы bnMAP.pro).

Спрогнозировать дальнейшую динамику крайне сложно. С одной стороны, сейчас на рынке новостроек Екатеринбурга отмечается снижение спроса. Это связано как с сезонным фактором (в начале года активность на рынке всегда низкая), так и с охлаждением после ажиотажного периода конца лета — начала осени 2023 года. Такая ситуация стимулирует рост объема предложения. С другой стороны, разработка одного девелоперского проекта в среднем занимает полтора-два года. Соответственно, в 2024 году должны проявиться отложенные последствия 2022 года, когда застройщики крайне сдержанно оценивали перспективы рынка.

В целом можно сказать, что рынок новостроек Екатеринбурга находится в состоянии неопределенности. Из-за окончания льготной ипотеки, высокой ключевой ставки и других негативных факторов вряд ли он сможет повторить выдающиеся результаты 2023 года. При этом предпосылки для глубокого падения спроса и цен также отсутствуют. Ситуация на российском рынке труда остается стабильной (безработица находится на рекордно низком уровне, зарплаты в отдельных секторах растут). Кроме того, власти РФ при негативном развитии событий всегда могут оперативно запустить новые стимулирующие инструменты.

Изображение создано с помощью нейросети Midjourney