Почему в Екатеринбурге подорожала аренда жилья?

В Екатеринбурге в последние годы резко выросли цены на съемное жилье. По данным сервиса «Циан», аренда однокомнатных квартир в городе с начала 2022 года подорожала на 66% (с 21,2 до 35,1 тыс. руб. в месяц), двухкомнатных — на 64% (с 28,6 до 47 тыс. руб.). Аналитики связывают рост с недоступной ипотекой, снижением популярности удаленки и увеличением числа мигрантов.

Эксперты канала «Екбнедвижка» рассказали, что люди обычно выбирают между ипотекой и арендным жильем. И когда дорожает один сегмент, то через какое-то время к нему неизбежно подтягивается другой.

«Сейчас доступность ипотеки резко снизилась. Во-первых, квартиры в Екатеринбурге в последние годы подорожали в полтора-два раза. Во-вторых, ставки по рыночным программам взлетели до небес. В результате резко вырос средний платеж по ипотеке. Из-за этого многие семьи стали отказываться от покупки квартиры в пользу съемного жилья. Растущий спрос толкает арендные ставки вверх. Отмена массовой льготной ипотеки должна еще больше увеличить популярность съемного жилья», — полагают аналитики.

Также рынок аренды жилья Екатеринбурга имеет другие драйверы повышения спроса. Речь идет о снижении популярности удаленки, росте числа внутренних и внешних мигрантов. Еще один драйвер — повышение зарплат в Екатеринбурге. Даже если не верить официальным цифрам, очевидно, что в последние годы доходы горожан заметно подросли. Это поддерживает спрос и на покупку, и на аренду жилья.

Аналитики отмечают, что после мощного роста ставок в последние годы аренда жилья уже не выглядит так же привлекательно, как раньше. Это тормозит приток новых арендаторов. Многие екатеринбуржцы психологически не готовы платить за съемные однокомнатные квартиры по 30-32 тыс. руб. в месяц.

«Кроме того, нельзя исключать усиление конкуренции между арендодателями. В I полугодии 2024 года на рынке новостроек Екатеринбурга была рекордно высокая активность. Число сделок выросло на 20-25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Многие объекты приобретались в инвестиционных целях, и сейчас они постепенно начинают сдаваться в аренду. Этот процесс также будет сдерживать дальнейший рост ставок. В целом мы считаем, что мощный потенциал роста арендных ставок в Екатеринбурге во многом уже реализовался. Дальнейшее увеличение цен возможно, но уже не такими бурными темпами. Долгосрочные перспективы арендного рынка в первую очередь будут зависеть от доступности ипотеки. Если власти вернут массовые льготные программы или в стране начнется цикл снижения ключевой ставки, спрос на съемные квартиры будет постепенно снижаться», — отмечают аналитики «Екбнедвижки».

Эксперты сервиса «Циан.Аналитика» дают более оптимистичные для арендодателей прогнозы. По их оценкам, аренда однокомнатных квартир в Екатеринбурге за последние 30 дней подорожала на 17% (с 30 до 35,1 тыс. руб. в месяц). Средняя цена аренды «двушек» в городе за аналогичный период выросла на 4% (с 45,4 до 47 тыс. руб. в месяц).

«Помимо фактора сезонности на рост повлияли заградительные ставки по ипотеке на вторичном рынке и завершение программы льготной ипотеки на рынке новостроек (а также ужесточение условий по семейной и IT программам), что способствует перетоку на рынок аренды несостоявшихся покупателей. Мы ожидаем сохранение активности арендаторов на высоком уровне на протяжении ~1,5 месяцев (как в прошлом году) и увеличение ставок на ~5-10% от текущих уровней», — рассказала эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина.

По данным этого сервиса, в августе 2024 года спрос на аренду жилья (число просмотренных объявлений на платформе) в целом сопоставим с уровнями аналогичного периода прошлого года. Поэтому говорить об аномальной активности арендаторов пока не приходится.

В целом можно сказать, что реальные перспективы рынка аренды жилья Екатеринбурга станут понятны только после окончания активного сезона. К этому моменту можно будет оценить, насколько сильно выросло число арендаторов после отмены массовых льготных ипотечных программ. Если спрос будет повышенным, то ставки с высокой долей вероятности продолжат ползти вверх.

Ранее УрБК писал, что доходность от сдачи жилья в аренду в Екатеринбурге за последний год выросла с 5,9% до 7,3%. Эксперты связывают это с тем, что арендные ставки в городе увеличиваются быстрее, чем стоимость жилья. Поэтому срок окупаемости квартиры заметно сократился. Несмотря на это приобретение жилья с инвестиционной целью в текущий момент несет в себе серьезные риски. На рынке недвижимости города ожидаются падение спроса и смена ценового тренда.

Изображение создано с помощью нейросети Midjourney