«Квадрат» по 150 тысяч

Рынок новостроек Екатеринбурга готовится преодолеть очередной психологически важный рубеж. Средняя стоимость «квадрата» в городе вплотную приблизилась к отметке в 150 тыс. руб. Квартиры в уральской столице непрерывно дорожают уже много лет подряд. Напомним, что отметку в 100 тыс. руб. рынок преодолел всего полтора года назад — в октябре 2022 года.

По данным аналитического сервиса «Объектив. РФ», средняя цена предложения на первичном рынке жилья Екатеринбурга за последние 12 месяцев выросла на 21,5%, до 148,3 тыс. руб. Средняя стоимость одного лота за аналогичный период увеличилась на 19,4%, до 7,26 млн руб.

Ранее УрБК неоднократно писал, что бурный рост цен на квартиры в уральских новостройках в 2023 году связан с повышенной активностью покупателей во II полугодии из-за кардинального изменения монетарной политики в стране. Многие семьи, опасаясь ужесточения условий предоставления ипотечных кредитов (в том числе по льготным программам), форсировали заключение сделок. Кроме этого, после повышения ключевой ставки часть покупателей со вторичного рынка переориентировалась на новостройки.

В I квартале 2024 года число сделок купли-продажи в Екатеринбурге заметно снизилось. Однако рынок по инерции продолжает обновлять ценовые рекорды. Это связано с целым комплексом факторов. Во-первых, на рынке сохраняется стабильный спрос. Число сделок намного меньше, чем в IV квартале 2023 года. Однако если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года, то спрос остался примерно на том же уровне.

Цифры, которые недавно опубликовало Управление Росреестра по Свердловской области, подтверждают, что на рынке новостроек сохраняется достаточно высокая активность. По данным ведомства, в марте на Среднем Урале было зарегистрировано 3 тыс. 533 договора долевого участи (ДДУ). Это на 5% больше, чем за аналогичный период прошлого года. В топ-3 городов по числу зарегистрированных ДДУ попали Екатеринбург (93% от общего числа), Верхняя Пышма (3%) и Березовский (1,3%).

Как отмечают эксперты, рынок новостроек уральской столицы продолжают поддерживать госпрограммы «Ипотека с господдержкой» и «Семейная ипотека». Также позитивно на спрос влияют рост зарплат во многих секторах экономики и аномально низкая безработица.

Во-вторых, в Екатеринбурге постепенно растет себестоимость реализации девелоперских проектов. Это связано с увеличением зарплат в стройиндустрии, удорожанием строительных материалы и перевозок. Кроме того, екатеринбургские строители вынуждены повышать качество своих проектов.

«На рынок Екатеринбурга в прошлом году пришло порядка 20 новых девелоперов, в этом году о старте продаж своих проектов объявили уже несколько игроков из других регионов. Выход в крупные города новых застройщиков и усиление конкуренции приводит к тому, что девелоперы в борьбе за покупателя вынуждены улучшать свой продукт и его потребительские характеристики, повышать условную «классность» жилья», — рассказали аналитики сервиса «Объектив. РФ»

При этом они отмечают, что квартиры в Екатеринбурге дорожают во всех ценовых сегментах. Так, средняя цена «квадрата» в домах класса «стандарт» за последний год выросла на 13%, «комфорт» — на 10%, «бизнес» — на 18%, «премиум» — на 19%.

«Насыщенность предложения в комфорт-классе немного остужает рост цен — плотная конкуренция заставляет девелоперов с осторожностью вести ценообразование», — считают аналитики.

Эксперты сходятся во мнении, что в ближайшие месяцы темпы роста цен на квартиры в екатеринбургских новостройках резко замедлятся. Это связано с эффектом высокой базы, ухудшением условий выдачи ипотечных кредитов, дефицитом платежеспособных покупателей и другими неблагоприятными факторами.

Впрочем, аналитики не ожидают заметного удешевления жилья даже в том случае, если российские власти откажутся продлевать программу «Ипотека с господдержкой» после 1 июля 2024 года.

«Фокус ситуации в том, что одномоментное урезание льготных программ с середины года в большинстве городов не приведет к заметному снижению цен. Но падение продаж обернется пересмотром инвестиционных программ и сильным сокращением предложения ниже уровней 2020 года. Итог — падение оборота, падение предложения и высокие цены. Это станет самым странным итогом «льготной ипотеки», которую долгое время называли драйвером развития отрасли», — рассказал начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков в своем блоге REBURG.

Эксперт считает, что российские власти должны максимально безболезненно изменить систему предоставления льготного финансирования. По его мнению, необходимо осуществить тонкую настройку ипотечных программ под конкретные цели с учетом возможностей строительного комплекса, в том числе с помощью введения гибких дифференцированных ставок.

Евгений Чечкин

Изображение создано с помощью нейросети Midjourney