Избыток непроданного жилья

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), в марте 2023 года екатеринбургские застройщики анонсировали продажи новых жилых комплексов с совокупным проектным объемом более 5 тыс. квартир. Эксперты отмечают, что город не успевает поглощать такие большие объемы. В среднем в Екатеринбурге ежемесячно реализуют около 1,8 тыс. квартир (данные за последние 12 месяцев).

Такой дисбаланс наблюдается уже давно. Застройщики выводят на рынок новые квартиры намного быстрее, чем продают старые. Так, за последние 12 месяцев объем предложения в Екатеринбурге вырос на 41%, до 45 тыс. объектов. В этой статистике учитываются как строящиеся, так и введенные в эксплуатацию, но не проданные девелопером квартиры.

Еще один индикатор, который рассчитывает УПН, также свидетельствует о росте активности застройщиков. Число работающих башенных кранов, установленных на строительных площадках жилых домов Екатеринбурга, за I квартал 2023 года увеличилось на девять штук (до 149 единиц), или на 6%. По сравнению с аналогичным периодом предыдущего года показатель снизился на 19%. Однако эти цифры не должны вводить в заблуждение. Многие анонсированные ранее проекты пока находятся на начальной стадии реализации.

Начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков заявил, что в готовых новостройках не продано около 3,8 тыс. квартир, или 8,5% от общего предложения первичного рынка. За последний год этот показатель вырос на 77%.

«Пока этот навес не сильно давит на продавцов, и они продолжают выводить на рынок новые объекты», — рассказал М. Хорьков.

Руководитель аналитического отдела ГК «Новосел» Сергей Меньшенин подтверждает мнение экспертов УПН о затоваривании рынка жилья Екатеринбурга.

«По нашим данным, к продаже на первичном рынке жилья девелоперами предлагается 23 тыс. 500 квартир, что на 90% больше, чем годом ранее. В строящихся и сданных в эксплуатацию новостройках остаются непроданными 48 тыс. 700 квартир. Это на 30% больше, чем в марте 2022 года», — отметил С. Меньшенин.

Он добавил, что в целом сейчас в Екатеринбурге строится около 3,3 млн кв. м. жилья.

«В структуре нереализованных квартир в домах-новостройках 7% объектов сданы в эксплуатацию, 12% находятся на стадии внутренней отделки, 35% — на этапе монтажа коробки, 46% — на этапе монтажа фундамента», — заявил С. Меньшенин.

Резкий рост объема предложения за последний год связан с инертностью рынка жилья. Сейчас Екатеринбург пожинает плоды бурного роста спроса на квартиры в 2020-2021 годах, когда из-за льготной ипотеки и низкой ключевой ставки на рынке отмечались высокие продажи. Это стимулировало застройщиков ускорять запуск новых девелоперских проектов.

«Часто, когда спрос растет, девелоперы не успевают насыщать рынок, но увеличивают инвестиции в новые проекты. В итоге они поступают на рынок, когда ажиотаж спал, а рыночный фон кардинально поменялся», — объясняли аналитики УПН.

Еще одна причина роста предложения — усиление конкуренции на рынке новостроек Екатеринбурга. В последние годы на нем появилось немало новых игроков, в том числе федеральных компаний.

Ранее ИАА «УралБизнесКонсалтинг» писало, что 2023 год с высокой долей вероятности окажется сложным для свердловских девелоперов. После длительного периода бурного роста рынок нуждается в «охлаждении». Застройщикам придется жертвовать частью доходности своих проектов, чтобы доля непроданных квартир не достигла критично высокого уровня.

Первые месяцы 2023 года подтвердили опасения экспертов. В январе в уральской столице официально зарегистрировали 1,4 тыс. договоров долевого участия в строительстве (ДДУ), в феврале — 1,5 тыс. ДДУ, в марте — 2,3 тыс. По сравнению с аналогичными периодами прошлого года показатели снизились на 9%, 27% и 23% соответственно. Дальнейшее развитие событий во многом будет зависеть от динамики ипотечных ставок, реальных доходов населения и других важнейших макроэкономических индикаторов.