«Квадрат» больше не растет

В последние три месяца в Екатеринбурге отмечается стагнация цен на вторичное жилье. С апреля по июнь средняя цена предложения стабильно составляет 98-99 тыс. руб. за кв. м. (данные Уральской палаты недвижимости) Многие эксперты ожидали, что после стремительного ухудшения геополитической ситуации рынок достаточно быстро превысит психологически важную отметку в 100 тыс. руб. Однако это до сих пор не произошло. Более того, высока вероятность, что цены на квартиры уже в ближайшее время пойдут вниз.

В настоящее время на рынке сложилась весьма неблагоприятная ситуация для продавцов. С начала апреля объем предложения (число выставленных объектов) увеличился с 2,9 до 4 тыс. объектов. Средний срок экспозиции (период от выставления объекта на продажу до совершения сделки) за три месяца увеличился вдвое — с 78 до 160 дней. Эти цифры показывают, что на рынке стало заметно меньше сделок купли-продажи.

Снижение активности покупателей во многом связано с неопределенностью в экономике, со снижением реальных доходов населения, со страхом многих людей совершать крупные покупки. Кроме того, можно говорить об эффекте высокой базы. В марте на рынке был зафиксирован всплеск активности покупателей. Люди форсировали заключение сделок, стремясь спасти свои сбережения от обесценивания, успеть взять ипотеку по докризисным ставкам и так далее. В апреле-июне уральские семьи уже не спешили покупать квартиры. Они увидели, что ипотечные ставки достаточно быстро вернулись на прежний уровень. Инвестиционная привлекательность покупки жилья в текущей ситуации также под большим вопросом.

В последние годы в России отмечался длительный цикл роста цен на квартиры. Новый президент УПН, директор компании «Априори-Недвижимость» Валерия Козлова рассказывала, что после запуска льготной ипотеки жилье на первичном рынке Екатеринбурга подорожало на 54%, на вторичном — на 36%. С начала текущего года цены увеличились 15% и 5% соответственно.

Еще до эскалации украинского кризиса аналитики отмечали, что рынок жилья Екатеринбурга сильно перегрет. Резкий взлет цен не только ухудшил инвестиционную привлекательность этого сегмента недвижимости, но и по сути снизил доступность покупки квартир для многих семей с невысокими доходами.

Сейчас многие уральцы уверены, что в скором времени квартиры в Екатеринбурге заметно подешевеют, поэтому они не хотят выходить на рынок прямо сейчас.

Согласно июньскому опросу блога REBURG, который ведет начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков, 45% респондентов прогнозируют снижение цен (речь идет как о первичном, так и о вторичном рынке). 17% ожидают дальнейшего удорожания жилья. Остальные 38% верят в стабилизацию цен вблизи сегодняшних отметок.

Примечательно, что в марте текущего года в аналогичном опросе за снижение проголосовал 41% респондентов, за рост — 34%, за стабилизацию — 25%.

«За последний месяц на рынке жилья России произошло несколько важных изменений. Ключевая ставка снизилась до 9,5%, открыв возможности для медленного восстановления активности на вторичном рынке. Ставка по льготной ипотеке в 7% должна остановить падение продаж, которое пугало участников первичного рынка в последние месяцы. Ожидания аудитории канала на этом фоне стабилизировались. Заметных перемен по сравнению с маем не произошло. Большинство участников опроса по-прежнему считают, что через год общий ценовой фон будет более привлекательный чем сейчас», — заявил М. Хорьков.

Руководитель аналитического отдела ГК «Новосел» Сергей Меньшенин также отмечает изменение ценового тренда на вторичном рынке жилья Екатеринбурга.

«Снижение процентных ставок, безусловно, делает ипотечные продукты более привлекательными, но в текущей геополитической и экономической ситуации снижение ставок вряд ли изменит положение на рынке, ценовой тренд которого уже сменился от роста к снижению», — сообщил Сергей Меньшенин.

Эксперты отмечают, что к многим продавцам еще не пришло понимание того, что ситуация на рынке заметно ухудшилась. Поэтому они часто имеют завышенные ценовые ожидания. Как только ситуация изменится, цены на квартиры развернутся вниз. Фаза снижения стоимости жилья может начаться уже во второй половине лета — начале осени.