Пять месяцев ожидания

В Екатеринбурге в начале текущего года резко сократилось число сделок купли-продажи на вторичном рынке жилья. Это связано с удорожанием ипотечных кредитов, дефицитом предложения и нежеланием многих продавцов снижать цены на свои объекты.

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), средний срок экспозиции (период от выставления объекта на продажу до совершения сделки) на вторичном рынке жилья города составляет 150 дней. То есть в среднем одна квартира продается за пять месяцев.

Отметим, что этот показатель непрерывно растет с конца осени. В начале ноября 2023 года средний срок экспозиции составлял 99 дней, декабря — 112 дней. В январе нынешнего года рост показателя заметно ускорился. На первый взгляд кажется, что это связано с фактором сезонности (в январе-феврале квартиры всегда продаются хуже, чем в ноябре-декабре). Однако это далеко не единственная причина. Ровно год назад (в начале января 2023 года) средний срок экспозиции составлял 107 дней.

Главная проблема «вторички» — снижение спроса на квартиры из-за удорожания кредитов. Напомним, что с июля прошлого года Банк России повысил ключевую ставку более чем в два раза — с 7,5 до 16%. В результате резко подорожали все типы кредитов. В частности, ипотечные ставки на вторичном рынке жилья выросли до 16-18% годовых. Это заградительный уровень для большинства потенциальных покупателей.

Падение спроса на вторичном рынке стало ощущаться только в конце 2023-го — начале 2024 года. Это объясняется тем, что одобренная заявка по ипотеке в среднем действует три месяца. Поэтому в сентябре-ноябре многие семьи могли взять жилищных кредит на «старых» (более выгодных) условиях. К декабрю таких покупателей уже практически не осталось.

Активность на рынке снизилась не только из-за сезонности и удорожания кредитов, но и из-за дефицита предложения. На рынке продолжительное время отмечается острая нехватка жилья в продаже. У покупателей далеко не всегда есть возможность выбрать желаемую квартиру в нужном районе.

По данным УПН, объем предложения на вторичном рынке жилья Екатеринбурга за 2023 год снизился на треть, до 2,4 тыс. лотов. В сумме через различные сервисы в уральской столице продается около 10 тыс. квартир. Это почти в пять раз меньше, чем в екатеринбургских новостройках.

Начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков полагает, что на «вторичке» не хватает объектов по адекватной цене.

«До последнего времени на рынке присутствовали покупатели со «старыми» одобрениями по ипотеке. Они вымыли с него самые дешевые и доступные варианты в разных качественных группах. Многие из них получили заметные скидки в процессе торга. Умные продавцы понимали, что рынок будет меняться», — сообщил М. Хорьков.

Он также считает, что многие продавцы психологически не готовы снижать цены на свои объекты.

«Рынок (в последние месяцы — прим. ред.) продолжал пополняться дорогими квартирами. С одной стороны, это неразумная оценка со стороны новых продавцов, которые прицениваются по дорогим, непроданным аналогам. С другой — происходит пополнение рынка за счет вчерашних новостроек, которые выходят на вторичный рынок», — написал Михаил Хорьков в своем блоге REBURG.

Эксперты отмечают, что со временем продавцы адаптируются к новым условиям и будут охотнее снижать цены. Однако они не верят, что это приведет к массовому удешевлению жилья.

«В новом году рост цен на вторичные квартиры, скорее всего, примет свои обычные, скромные значения. Падения стоимости жилья мы не ожидаем: во-первых, из-за растущей инфляции, во-вторых, из-за того, что регулярный рынок хорошо конкурирует с первичным по ценам», — сказал гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко.

Аналитики считают, что период низкой активности на вторичном рынке жилья Екатеринбурга вряд ли будет продолжительным. Возможные драйверы восстановления спроса на квартиры — смягчение монетарной политики в стране (пока предпосылок для такого сценария нет) и рост числа объектов в продаже по цене ниже среднерыночной (это может произойти уже в ближайшее время).

Изображение создано с помощью нейросети Midjourney