Вечные продавцы

Многие жители Екатеринбурга сталкиваются с серьезными проблемами при продаже жилья. Некоторые объекты не могут реализовать по 8-12 месяцев. Это объясняется тем, что далеко не все продавцы адекватно оценивают рыночные реалии. Многие пытаются реализовать квартиру по завышенной цене.

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), средний срок экспозиции (период от выставления объекта на продажу до совершения сделки) на вторичном рынке жилья Екатеринбурга составляет 104 дня. То есть в среднем одна квартира продается три с половиной месяца.

Начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков подчеркивает, что многие собственники недвижимости имеют завышенные ожидания.

«Тактика продавцов на вторичном рынке жилья Екатеринбурга в последние месяцы не меняется. Первоначальное выставление квартиры происходит по цене на уровне аналогов или выше. Если интереса нет, начинается быстрый поиск более разумного для покупателя ценника. В феврале 2023 года каждый четвертый продавец в базе данных Уральской палаты недвижимости понижал цену в процессе экспозиции как минимум один раз», — заявил М. Хорьков.

По его словам, собственники, которые не хотят идти на уступки покупателям, сталкиваются с серьезными проблемами при реализации жилья. Такие объекты могут находиться в экспозиции длительное время.

Однако если продавец готов проявлять гибкость при формировании цены, то он имеет хорошие шансы продать жилье за полтора-два месяца.

«Средний размер ежемесячного снижения цен в процессе экспозиции составляет около 3,5%. Далее к этой цифре прибавится разумный торг с реальным покупателем. Обычно — до 5-7%. Реже — до 10-15% (в том случае если цена изначально завышена)», — добавляет М. Хорьков.

Вполне логично, что продавцы хотят выручить максимальную сумму за свой объект. Однако текущая ситуация на рынке далеко не безоблачная. Спрос на квартиры сильно ограничен из-за непростой экономической ситуации. В большинстве случаев для совершения сделки на уступки должны идти продавцы, а не покупатели.

Многие собственники совершают типичную ошибку. Они выставляют объект по красивой цене в 100 тыс. за кв. м. Причем это происходит даже в тех случаях, когда реальная стоимость квартиры составляет не более 80-90 тыс. руб. за кв. м.

Такие ситуации часто возникают после поверхностного анализа ситуации на рынке. По данным УПН, средняя цена предложения в Екатеринбурге к началу марта составляла 105 тыс. руб. за кв. м. Это абсолютный максимум за всю историю наблюдений. За последние 12 месяцев показатель вырос на 7,3%, с начала 2023 года — на 1,7%.

Продавцы, анализируя динамику этих цифр, нередко приходят к ошибочному выводу, что на рынке сложилась максимально благоприятная ситуация для реализации объекта.

На самом деле это далеко не так. Рост средней цены предложения в последние месяцы связан не столько с активизацией покупателей, сколько с дефицитом предложения в отдельных сегментах, а также с чисто техническими факторами. В структуре предложения постепенно увеличивается доля современных объектов, которые заметно дороже, чем «хрущевки» и «брежневки».

«На вторичный рынок продолжают выходить вчерашние новостройки, купленные на пике цен. Продавцы этих квартир не готовы снижать цены в объявлениях. Хотя если им нужна срочная продажа, они идут на торг: сегодня, когда спрос на рынке низок, условия диктует именно покупатель», — рассказывал гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко.

Эксперты пока не видят предпосылок для роста цены реальных сделок на вторичном рынке жилья Екатеринбурга. Экономическая неопределенность, ситуация с реальными доходами населения, динамика ипотечных ставок, эффект высокой базы — все эти факторы говорят в пользу серьезной коррекции на рынке жилья.

Изображение создано с помощью нейросети Midjourney