Относительная вторичность

В Екатеринбурге квадратный метр жилья на вторичном рынке уступает в цене квартирам в новостройках. Но если речь идет о «вторичках», построенных после 2015 года, то они обходят в стоимости новое жилье. Это может объясняться статистической погрешностью, а также разницей между ценой выставления и реальной сделки на вторичном рынке. При этом драйверами цен на первичном рынке остаются ипотека по выгодным условиям, а на вторичном — «новая вторичка», которая не успела сильно потерять в цене.

Сервис «Циан.Аналитика» провел исследование, в ходе которого проанализировал стоимость «квадрата» на разные виды жилья по итогам мая. Оно было поделено на три категории: первичное, вторичное и «новое вторичное» — то, которое построено после 2015 года, но продается уже не застройщиком. По итогам исследования вторичное жилье дешевле первичного на 8%. Но первичное дешевле «нового вторичного» на 7%. Схожие тенденции наблюдаются в среднем по России.

Начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков сопоставил результаты исследования со своими данным. По информации УПН, сейчас в Екатеринбурге вторичное жилье стоит в среднем 106,7 тыс. руб. за кв. м., в новостройках — 124 тыс. руб., а построенное после 2015 года — 122 тыс. руб. Поэтому результаты исследования «Циана» видятся эксперту логичными и похожими на реальную ситуацию. Разница итогов объясняется методологией.

«То, что это отличается от результатов коллег, — это вопрос структуры базы, как она сформирована. Выборка может быть чуть куда-то смещена. На самом деле 7% — это не настолько большая разница», — подытожил М. Хорьков.

Генеральный директор агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев указал на разницу ценообразования на первичном и вторичном рынках, что влияет на результат. Застройщики, как правило, продают квартиры по тем ценам, по которым выставили. У старого жилья сумма сделки часто отличается в меньшую сторону от той, по которой объект разместили. Когда жилье выставляют за 7 млн руб., а продают за 6 млн или меньше — это норма. Но эти данные скрыты от аналитиков.

«Когда делаются подобные исследования от крупных ресурсов, то делаются они профессионально. Другое дело, что авторы работают с тем, что у них есть. Когда эти же исследователи смотрят на «вторичку», то они могут не указать, что в этом сегменте есть огромное количество статистов. Я, как человек, который смотрит на нее изнутри, могу это подтвердить — больше половины. Поймите правильно: под статистами я подразумеваю настоящих честных людей. Но 25% из них выставляют квартиры с завышенными ожиданиями, неверно оценивают свое жилье. Выставляют квартиры за дорого. По этим квартирам никто не звонит, а хозяева все равно не хотят снижать цену. Это может быть из-за того, что человек присмотрел новое жилье, на которое хватит денег, только если предыдущее продано по определенной цене», — объяснил А. Дмитриев.

К этому добавляются люди, которые при выборе стоимости ориентируются только на то, что купили квартиру недавно. Но приобретенное за 9 млн руб. через год могут не захотеть брать даже за 8 млн руб. Гендиректор «Диала» назвал это «эффектом «Мерседеса» — когда машина теряет часть стоимости сразу после того, как выезжает из салона. Доля продавцов, находящихся в подобной ловушке, по оценке эксперта, составляет около 30%.

Вдобавок если застройщик продолжает развивать микрорайон, создавать новые объекты здесь, то продавец начинает фактически конкурировать с тем, у кого он когда-то приобрел жилье.

Однако рациональные причины у того, что «новая «вторичка» почти не теряет в цене или даже обгоняет предложение в новостройках, есть. Самая очевидная из них — с квартирой не успело ничего произойти, поэтому сбить цену может только то, что покупатель станет не первым владельцем. Также есть нюансы, с которыми может столкнуться только человек, проживший в квартире какое-то время.

«У домов, которые построены в последние пять-семь лет, уже пройдена проверка качества эксплуатации. Понятно, что они собой представляют, когда там живешь. Есть возможность оценить работу управляющей компании, понять, что за люди другие жильцы дома. То есть те вещи, которые будут ясны лишь при эксплуатации. Другое дело, что девелопмент тоже не стоит на месте. Дома, которые строились десятилетие назад, и принимаемые в ходе этого решения могли устареть. Но тут уже индивидуально», — указал М. Хорьков.

А. Дмитриев добавил, что стоимость жилья может «разогнать» сделанный продавцами ремонт.

«Очень часто будет получаться, что люди, которые получили квартиры после 2015 года, сделали еще ремонты. К 6 млн руб. стоимости квартиры вложили еще 1,5 млн руб. Сейчас квартиры, где есть хорошие современные ремонты, очень ценятся: покупатели осознают сколько времени, сил и денег нужно на это», — отметил он.

При этом гендиректор «Диала» придерживается мнения, что на рынке «первички» все еще правит ипотека. Часто возникают ситуации, когда ипотечные программы на новое жилье делают его более выгодным, чем приобретение вторичного, хотя последнее и стоит дешевле. На этом фоне цены на квартиры в новостройках росли, поскольку люди могли себе позволить такое приобретение. А. Дмитриев назвал происходящее «искусственной инфляцией».

Если рассматривать все вторичное жилье в совокупности, не выделяя «новое вторичное», то средняя цена «квадрата» по базе УПН составляет 106,7 тыс. руб. Но к этой цифре во многом удалось прийти как раз за счет превращения нового жилья во вторичное. Человек купил квартиру у застройщика, а когда продает через год, оно становится вторичным. Однако М. Хорьков уточнил, что у условных «хрущевок», «брежневок» и подобных тоже наблюдается положительная динамика цен.

Изображение создано с помощью нейросети Midjourney