Вторая молодость «хрущевок» и «брежневок»

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), за последний год средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Екатеринбурга увеличилась на 13,2%, до 81 тыс. 939 тыс. руб. за кв. м. Примечательно, что рост наблюдался во всех сегментах, в том числе в старых домах.

Так, средняя стоимость квартир в «хрущевках» увеличилась на 10,8% (до 69 тыс. 920 руб.), в «брежневках» — на 11,5% (до 70 тыс. 352 руб.). Для сравнения: в «спецпроектах» (построенное с 2000 года жилье) площади подорожали на 13,4% (до 92 тыс. 928 руб.). Иными словами, за последний год ценовой разрыв между старым и новым жильем в уральской столице практически не изменился.

В исследовании сервиса «Авито Недвижимость» говорится, что спрос на квартиры в пятиэтажных домах на вторичном рынке жилья Екатеринбурга (число запрошенных контактов продавца на платформе) в феврале 2021 года вырос на 35% по сравнению аналогичным периодом прошлого года. При этом объем предложения за год сократился на 8%.

«Несмотря на некоторое скептическое отношение к «хрущевкам», такие кварталы обычно обладают удачной планировкой и сложившейся инфраструктурой. При этом немаловажным фактором является и то, что их строительство осуществлялось с соблюдением всех норм озеленения и уровня освещенности жилых помещений, что не всегда характеризует современные высотки. Кроме того, в регионах панельная пятиэтажка нередко превосходит по качеству иные постройки, например, деревянные», — заявил руководитель направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Руслан Закирьянов.

По оценкам экспертов, ключевым преимуществом «хрущевок» и «брежневок» на рынке является относительно низкая цена. Квартиры в старых домах в среднем стоят на 22-23 тыс. руб. за кв. м. ниже, чем в новых. Для многих екатеринбуржцев это огромная разница.

Всплеск интереса к покупке «хрущевок» и «брежневок» во многом связан со льготной ипотекой. Известно, что из-за дешевых жилищных кредитов цены на новостройки в Екатеринбурге в 2020 году выросли на 14% (данные УПН). В результате удорожания квартир на первичном рынке многие горожане стали чаще интересоваться покупкой жилья на «вторичке», в том числе в дешевых пятиэтажных домах.

«Стоимость недвижимости на вторичном рынке следует за ценами на «первичке», а поскольку последняя сильно подорожала в прошлом году, то и здесь произошел существенный рост — можно сказать, самый большой за всю историю наших наблюдений. Немалую роль сыграло и снижение ипотечных ставок в этом сегменте», — заявил гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко.

Несмотря на рост популярности «хрущевок» и «брежневок», инвестиционная привлекательность такого жилья по-прежнему под вопросом. В большинстве случаев такие объекты стареют, ветшают, не реконструируются. В свое время их построили из дешевых строительных материалов. Планировка и техническое оснащение таких домов также давно не соответствуют современным требованиям. Очевидно, что даже после качественного ремонта «хрущевки» и «брежневки» не могут конкурировать со «спецпроектами» по уровню комфорта.

Кроме того, нормативный срок эксплуатации жилых домов 1950-80-х годов составляет 50 лет. Соответственно, в настоящее время «хрущевки» и «брежневки» практически полностью выработали свой ресурс. При правильной эксплуатации такие дома смогут выдержать еще 20-30 лет сверх нормативного срока. Однако далеко не все объекты находятся в хорошем состоянии. Многие «хрущевки» и «брежневки» уже в ближайшее время пополнят ветхий жилой фонд города.

Ранее начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков прогнозировал, что старые квартиры в Екатеринбурге будут переоцениваться неравномерно.

«Хрущевки» и «брежневки» распределены по всему городу. Динамика цен в ближайшие пять-семь лет будет определяться качеством развития каждого конкретного района», — полагает М. Хорьков.

Драйвером для переоценки стоимости пятиэтажных домов в Екатеринбурге мог бы стать новый механизм реновации, который сейчас активно разрабатывают свердловские власти. Однако в настоящее время вопрос участия «хрущевок» и «брежневок» в данной программе даже не рассматривается. Новый механизм в первую очередь нацелен на снос малоэтажных деревянных и шлакоблочных домов.