Апартаменты: ловушка для покупателей

Свердловские застройщики, которые специализируются на строительстве апартаментов, целенаправленно вводят покупателей в заблуждение. Пользуясь неопределенным юридическим статусом этого экзотического формата недвижимости, они пытаются получить сверхприбыль за счет экономии на строительстве объектов социальной инфраструктуры, парковок, дорог. После этого девелоперы продают апартаменты под видом обычного жилья, зарабатывая на разнице в себестоимости. Однако эта стратегия оказалась ошибочной. В условиях экономического кризиса продажи апартаментов в Екатеринбурге «встали».

Заместитель начальника департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга Тимур Абдуллаев заявил, что новый формат недвижимости является серьезной проблемой для городских властей.

«До недавнего времени апартаменты в Екатеринбурге можно было без проблем построить в зоне общественно-деловой застройки. Многие свердловские девелоперы этим успешно пользовались. Под видом апартаментов они возводили и продавали обычное жилье. Ничего хорошего в этом не было. Потому что к жилью есть четкий набор инфраструктурных требований: обеспеченность дворовыми территориями, спортивными площадками, парковочными местами. В то время как апартаменты приравнивались к обычной гостинице. Здесь не надо строить школы, детские садики, создавать парковочные места. По сути, город получал скрытое жилье, не обеспеченное соответствующими ресурсами», — заявил Тимур Абдуллаев.

По его словам, сейчас администрация Екатеринбурга разработала нормативно-правовую базу, которая позволяет разделить этот формат недвижимости на две категории: гостиничные и квартирные апартаменты. К каждой группе предъявляются разные требования. Однако пока этот инструмент работает недостаточно эффективно. Некоторые застройщики по-прежнему пытаются построить скрытое жилье в общественной зоне.

Директор по развитию компании «Атомстройкомплекс» Виктор Ананьев также считает, что многие девелоперы успешно используют неопределенный юридический статус апартаментов как уловку.

«Никто не мешает застройщикам в будущем после сдачи объекта в эксплуатацию уйти от слова «апартаменты». На мой взгляд, они по-прежнему будут строить гостиницы и продавать их под видом жилья. Де-юре по документам там все чисто, а по факту там будет обычный дом. При этом вряд ли кто-то сможет улучить застройщика в этом несоответствии. Поэтому хорошо, что удалось разработать некоторую нормативно-правовую базу, но она пока абсолютно не работает», — полагает Виктор Ананьев.

В этой связи необходимо разделять желающих получить сверхприбыль застройщиков от тех девелоперов, которые хотят создать «правильный продукт», считает представитель «Атомстройкомплекса».

Напомним, что именно эта компания является крупнейшим в Екатеринбурге строителем апартаментов. В конце 2014 года организация завершила реализацию проекта «Огни Екатеринбурга». В настоящее время она продолжает строительство комплексов «АРТЕК» и «Opera Tower». Заявления одного из руководителей «Атомстройкомплекса» говорят о том, что в компании осознают трудности продвижения этого формата недвижимости в Екатеринбурге.

По словам экспертов, в погоне за сверхприбылью свердловские застройщики, которые сделали ставку на развитие апартаментов, оказались в проигрыше. В 2014-2016 годах продажи апартаментов «просели» значительно сильнее, чем рынок обычного жилья. Основные причины кроются в недостатках этого формата недвижимости — неразвитая социальная инфраструктура, чрезмерно высокие коммунальные платежи и невозможность получить прописку.

«Если собственникам апартаментов потребуется как-то зафиксировать свое проживание в нашем комплексе, то есть система, которая позволяет в рамках гостиничного законодательства зарегистрировать гостей на 90 дней с возможностью дальнейшей пролонгации. Пока у нас есть только такая возможность. По коммунальным услугам могу сказать следующее. Плата за помещение 60-80 кв. м. у нас не превышает 10 тыс. руб.», — сообщила представитель УК «Огни Екатеринбурга» Екатерина Малыкина.

Еще одна причина резкого падения продаж — нежелание банков кредитовать строительство апартаментов в Екатеринбурге.

«В свое время мы не предъявляли жестких требований к аккредитации объектов этого формата недвижимости. Однако в конце 2014 года ситуация изменилась. Наш банк стал гораздо избирательнее подходить к этому вопросу», — заявила управляющий директор по ипотеке филиала № 6602 «ВТБ24» Линарья Хиснутдинова.

Таким образом, застройщики апартаментов оказались в сложной ситуации. С одной стороны, на этом рынке в последние годы значительно выросла конкуренция. Если в 2014 году доля сегмента в структуре возводимой недвижимости в столице Среднего Урала составляла 7%, то в 2016 году — уже 11%. С другой стороны, спрос на этот формат недвижимости в условиях кризиса рухнул. В частности, из-за того, что с него ушли практически все частные инвесторы.