Застройщики в режиме выживания

Еще после отмены льготной ипотеки с 1 июля 2024 года екатеринбургские застройщики начали готовиться к непростым временам на рынке новостроек. И если до ужесточения кредитно-денежной политики Банком России девелоперы еще бодрились, то на сегодня среди строителей царят скорее мрачные настроения. На прошедшем накануне круглом столе, организованном ИД «Коммерсантъ-Урал», впервые за долгие годы от застройщиков прозвучало понятие «кризис» относительно ситуации на рынке. И сами девелоперы не скрывают, что главная интрига не в том, когда этот кризис закончится, а кто останется к моменту, когда Банк России ослабит «гайки».

Настроения застройщиков в начале мероприятия озвучил президент «Уральской гильдии строителей» Вячеслав Трапезников. По его словам, особое беспокойство вызывает не столько сам кризис на рынке, сколько растущая закредитованность застройщиков, которых не останавливает заградительная ставка. При том, что, по прогнозу главы аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, продажи на первичном рынке будут падать. По сравнению с 2024 годом объем сделок по квартирам в новостройках в текущем году может сократиться на 5-10%. Одновременно с этим будут сокращаться инвестиции в новые проекты, а значит, и запуск новых объектов строительства.

«Кризис, безусловно, есть. Я не могу раскрыть все подробности, но ряд федеральных застройщиков чувствуют себя не очень хорошо. Связано это с повышенным аппетитом к риску и у застройщиков, и у банков. Особое беспокойство вызывают бридж-кредиты, выданные под 30%. Эти ставки надо обслуживать, а обслуживать их больно. Но никто не обанкротится из первой десятки. Правда, в 2008 году тоже никто не обанкротился, просто хозяев поменяли. Случится ли это в грядущем году? Вполне может случиться», — отметил Вячеслав Трапезников.

Генеральный директор компании «Синара-Девелопмент» Тимур Уфимцев поддержал В. Трапезникова, отметив, что наступивший кризис будет самым затяжным. По его словам, возвращения господдержки ожидать уже не стоит, а значит, участникам отрасли придется привыкать к рыночным условиям.

«Стало понятно, что государство нас спасать уже не будет. Льготная ипотека как механизм уже не вернется, а имеющийся сегмент будет сокращаться», — сказал Тимур Уфимцев.

По его оценке, оживление на рынке следует ожидать при условии, что ключевая ставка опустится до 10%. Однако, судя по последнему прогнозу регулятора, в 2025 году таких ставок не будет. Вдобавок к этому, регулятор стремится закрыть или ограничить и другие «лазейки», например, покупку «в рассрочку». В таких условиях, как полагает Т. Уфимцев, конкуренция между застройщиками обострится, а сами девелоперы фактически перейдут в режим выживания.

Впрочем, как указал гендиректор «Атлас-Девелопмент» Владимир Городенкер, конкуренция на рынке новостроек в Екатеринбурге уже «зашкаливает». Об этом говорит многократный рост цен за участки под КРТ на аукционах, поскольку в город пытаются зайти новые игроки.

«Не секрет, что за последние два года стоимость земельных участков подорожала просто в разы. И, естественно, ее разогнали застройщики, которые пришли в Екатеринбург, и мы видим, как на аукционах за КРТ цены растут в сотни раз. Откуда берется такое? Местный застройщик много лет вкладывался в это КРТ, в будущее, когда его еще не было. То есть он раскупал, значит, расселял часть жилого фонда и вложил уже огромные инвестиции. Наконец-то этот участок попал под КРТ. И, соответственно, на него попадают компании не местные, которые не понимают специфики и не понимают, наверное, даже условий ценообразования в данной локации. И вот сидят и нажимают кнопки. И местный застройщик просто вынужден отвоевывать свою площадку. Вот так вот разгоняются цены. Все это, естественно, потом попадает в стоимость квадратного метра для будущего покупателя», — заявил В. Городенкер.

Коммерческий директор «Атомстройкомплекс» Данил Кузнецов также отметил, что из-за высокой конкуренции по КРТ следовало бы облегчить ход самих торгов. Например, увеличит шаг аукциона.

«Если мы просчитали свои модели по КРТ и решили, что торгуемся до 120 млн руб., то вы хоть рубль шаг сделаете, мы будем торговаться до 120 млн. Но хотелось бы это количество торгов сократить, потому что, конечно, текущий шаг несколько маловат для рынка Екатеринбурга», — сказал представитель «Атомстройкомплекса».

Впрочем, несмотря на кризисные настроения среди девелоперов, в администрации Екатеринбурга не видят серьезных угроз, которые могли бы поколебать строительную отрасль. Заместитель главы Екатеринбурга Рустам Галямов отметил, что сама отрасль находится в стабильном состоянии. Да и сами застройщики не отказываются от социальных обязательств по строительству дорог и соцобъектов в рамках тех же проектов КРТ.