Цены на недвижимость: опыт Челябинска

Темпы падения цен на недвижимость в Челябинске опережают средние по стране.

По данным Ассоциации строителей России (АСР), рублевые цены на вторичное жилье в регионах с начала 2009 года снизились в среднем на 5%, в то время как средняя стоимость новостроек упала на 4%. Максимальное падение цен в рублях на вторичном рынке — около 7% — зафиксировано в Перми и Рязани. Однако в Челябинске, по оценкам агентств недвижимости, стоимость жилья с начала года снизилась более существенно.

Ранние прогнозы

В Челябинске в октябре прошлого года участники рынка недвижимости, делая прогнозы на 2009 год, заявляли, что снижения цен на жилье не произойдет. Более того, эксперты предупреждали о грядущем повышении цен.

Свое мнение тогда высказал председатель Союза строителей Челябинской области Леонид Беркович: «Максимум, что может произойти на рынке недвижимости, — мелкие строительные компании начнут продажу небольшого количества жилья по демпинговым ценам. Но даже такой сценарий развития событий не повлияет на рынок».

С ним согласился и президент Ассоциации риэлторов «Южный Урал» Арсен Унанян, который отметил, что в случае серьезного падения цен на недвижимость на рынке останется только вторичное жилье. В таких условиях образуется дефицит жилья, а любой дефицит приводит, напротив, к увеличению стоимости.

Тем не менее, уже к концу 2008 года цены на недвижимость стремительно начали снижаться.

Реалии

Специалисты ООО «Риэлторская компания «Служба недвижимости» проводят ежемесячный мониторинг рынка вторичной жилой недвижимости Челябинска. По их данным, средняя стоимость квадратного метра на рынке вторичной жилой недвижимости в период с декабря 2008 года по март 2009 года снизилась на 12%, или на 31% в долларовом эквиваленте. При этом наибольший темп падения цен характерен для квартир повышенной комфортности.

Так, в декабре 2008 года цена квадратного метра среднестатистической квартиры составляла 47 974 руб., квартиры повышенной комфортности — 68 297 руб. Средняя стоимость квадратного метра — 51 686 руб. В марте 2009 года данные показатели соответствовали 42 939 руб., 58 165 руб. и 45 479 руб.

Вместе с тем, как отмечают специалисты ООО «РК «Служба недвижимости», на первичном рынке жилья произошло большее снижение стоимости квадратного метра, чем на вторичном рынке.

По данным агентства недвижимости «ТриО», в Челябинске падение цен на недвижимое имущество с начала года составило около 13%. «В сегменте новостроек этот показатель ниже, но также выглядит внушительно — 10%», — сообщила директор АН «ТриО» Ксения Бароцкая.

По словам представителя ООО «РИАН» («Региональное ипотечное агентство недвижимости») в г. Челябинске Марии Рафшнайдер, стоимость жилья в городе снизилась на 10—15%.

Эксперты солидарны в том, что в ближайшее время также стоит ожидать дальнейшего падения цен на жилье.

«Процесс корректировки цен в ближайшие 2—3 месяца по-прежнему будет характерен для большинства регионов России и всех сегментов жилой недвижимости», — считают в АСР.

По словам М. Рафшнайдер, в Челябинске спад цен на жилье будет продолжаться до осени. «Летом всегда некоторое затишье на рынке недвижимости, и, скорее всего, осенью цены начнут расти», — полагает она. С таким прогнозом соглашается К. Бароцкая. Однако, по ее мнению, и осенью 2009-го, и зимой 2010 года сильный рост цен на недвижимость вряд ли произойдет. «После глубокого снижения требуется определенное время для возобновления значительных темпов роста», — отметила К. Бароцкая.

В ООО «РК «Служба недвижимости» прогнозируют замедление темпов падения стоимости жилья уже в конце весны.

«С февраля 2009 года наблюдается замедление темпов ухудшения общеэкономической ситуации. В мае — июне ожидается прекращение падения основных макроэкономических показателей. В связи с этим замедление темпов падения стоимости жилья прогнозируется с мая — июля текущего года. Основываясь на ежемесячном мониторинге цен и сделках, проводимых риэлторами, можно говорить о том, что средняя стоимость предложения квадратного метра в апреле — мае 2009 года снизится до 40 тыс. руб.», — отметил директор по развитию ООО «РК «Служба недвижимости» Денис Стукалов.

Ситуация на рынке

Вместе с тем, по итогам февраля — марта 2009 года специалисты Ассоциации строителей России отмечают небольшую активизацию спроса почти во всех регионах и сегментах рынка жилой недвижимости.

«Сейчас действительно происходит некоторое оживление спроса на недвижимость: совершаются сделки по улучшению жилищных условий — люди меняют меньшее жилье на большее (с доплатой наличными деньгами или ипотекой, которая в настоящее время обрела второе дыхание), также приобретается жилье эконом-класса (Чурилово, Полетаево и т.д.)», — соглашается М. Рафшнайдер.

В числе других причин эксперты называют изменение характера сделок на рынке недвижимости.

«Сегодня на смену традиционной для рынка купле-продаже пришли договоры мены. Но ввиду того, что достаточно проблематично сопоставить требования и вкусы обеих сторон по такой сделке, активизация рынка не очень значительна», — отметила К. Бароцкая.

По мнению Д. Стукалова, большая активизация ожидается через 1—2 месяца, когда цены на жилую недвижимость достигнут своего минимума.

Кроме того, весной участники рынка прогнозируют сокращение количества сделок с недвижимостью.

«Несмотря на оживление интереса к жилью, большая часть покупателей продолжит сохранять выжидательную позицию, что скажется на объеме реальных сделок: в ближайшие два месяца количество проводимых операций на региональных рынках жилой недвижимости может сократиться в среднем на 10—15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года», — полагают специалисты Ассоциации строителей России.

М. Рафшнайдер соглашается с этим прогнозом, связывая сокращение количества сделок с высокими показателями, достигнутыми при проведении операций на региональных рынках жилой недвижимости в 2008 году. «В прошлом году весна была очень плодотворной по проведению сделок», — отмечает она.

К. Бароцкая дает более пессимистичный прогноз: по ее мнению, количество сделок снизится в Челябинске на 40—50%.

Д. Стукалов считает, что в ближайшие 2 месяца количество проводимых операций на региональных рынках жилой недвижимости может сократиться более чем на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Вывод

В условиях мирового финансового кризиса цены на недвижимость в России продолжают падать. С начала 2009 года эта тенденция отмечена во всех городах страны, в частности и в Челябинске, где стоимость жилья за последние месяцы снизилась более существенно, о чем свидетельствуют данные агентств недвижимости. Прогнозы челябинских экспертов кажутся достаточно неопределенными, но все точно уверены в том, что падение цен на жилье продолжится. Как цены поведут себя дальше: замрут на месте, начнут расти или пойдут вниз в случае наступления второй волны кризиса — зависит от общей экономической ситуации в стране.

Вместе с тем на рынке недвижимости произошла некоторая активизация спроса. Оживление интереса к жилью, по мнению участников рынка, пока еще преимущественно носит исследовательский характер и слабо отражается на количестве заключенных сделок в части сокращения объема проводимых операций. Тем не менее, прогнозы агентств недвижимости довольно пессимистичные. Так, в худшем случае количество реальных сделок может снизиться более чем на 50%.