Екатеринбург завалили новостройками

Екатеринбург оказался одним из немногих крупных российских городов, где заметно вырос объем предложения после отмены льготной ипотеки. По данным сервиса bnMAP.pro, число нереализованных квартир (строящихся и сданных) на рынке новостроек с 1 июля 2024 года увеличилось на 23% и достигло 65 тыс. объектов. С учетом того, что спрос на это время сильно снизился, конкуренция среди екатеринбургских застройщиков резко обострилась.

Можно выделить две причины роста объема предложения в Екатеринбурге. Первая — инертность рынка недвижимости, который медленно реагирует на изменения. Многие проекты были запущены еще до отмены льготной ипотеки, и застройщики не могли оперативно свернуть их реализацию. Также некоторые участники рынка после удачных продаж в 2020–2024 годах были настроены оптимистично и не хотели верить, что ситуация кардинально ухудшится. Им потребовалось время для осознания новой реальности.

Вторая причина — привлекательность рынка новостроек Екатеринбурга как для продавцов, так и для покупателей. Цены на квартиры в городе в последние годы выросли не так сильно, как в ряде других городов-миллионников, где стоимость жилья уже сопоставима с пригородами Москвы и Санкт-Петербурга.

Также в уральской столице сохраняется разумный баланс между возможностями городской экономики, уровнем зарплат и ценами на недвижимость. Поэтому число сделок купли-продажи на рынке новостроек в Екатеринбурге практически обгоняет крупные нестоличные города. Так, по данным центра маркетинговых исследований «Объектив», в июле в уральской столице было заключено 1,9 тыс. договоров долевого участия. Для сравнения, в Тюмени — 1,4 тыс., в Новосибирске — 954, в Перми — 562, в Челябинске — 396.

Высокий спрос в Екатеринбурге стимулирует расширение предложения. Этому также способствует взвешенная политика местных властей, которым удалось создать благоприятные условия для работы застройщиков из любых регионов. Благодаря этому в последние годы рынок уральской столицы пополнился значительным числом новых участников. Конкуренция между местными и федеральными девелоперами заметно выросла.

На растущем рынке эта проблема была не столь очевидна, но после отмены льготной ипотеки и ужесточения условий по семейной ипотеке многие застройщики стали испытывать острый дефицит покупателей. По данным bnMAP.pro, число сделок купли-продажи на первичном рынке жилья в Екатеринбурге за первые восемь месяцев 2025 года снизились на 23% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом объем предложения за год вырос почти на четверть.

Таким образом, на рынке сформировался избыточный запас нераспроданных квартир. Текущие темпы продаж недостаточны для изменения ситуации в положительную сторону, что подтверждается слабыми показателями продаж по отдельным компаниям и проектам в последние месяцы.

Впрочем, покупатели только выигрывают от высокой конкуренции на рынке новостроек: она вынуждает девелоперов активно использовать скидки и различные бонусы. Согласно данным сервиса bnMAP.pro, средняя цена сделок в Екатеринбурге на 6–9 тыс. руб. за «квадрат» ниже, чем средняя стоимость объектов в экспозиции. Такая разница означает, что застройщики часто готовы идти на серьезные уступки для обеспечения продаж.

«Второй месяц подряд (июль и август 2025 года — прим. ред.) число сделок на первичном рынке жилья Екатеринбурга уверенно растет. Во многом это связано с активностью девелоперов, которые максимально расширили объем предложения, что, в свою очередь, привело к более гибкому ценообразованию. Новостной контекст в последнее время корректируется в пользу продавцов. В этих условиях скидки и удобные условия финансирования позволяют вовлекать в рынок большее число покупателей», — рассказал руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

Аналитики центра маркетинговых исследований «Объектив» также говорят о том, что рост цен на квартиры в новостройках заметно ослаб.

«Это может быть связано с корректировкой ассортимента или его пополнением проектами, имеющими актуальные для текущего рынка прайсовые цены», — полагают эксперты.

По данным сервиса «Объектив», средняя цена предложения на первичном рынке жилья Екатеринбурга в августе составила 167 тыс. руб. за кв. м. За последний месяц этот показатель не изменился. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост составил 5,9%.