Рубикон для застройщиков

1 июля в России завершается срок действия госпрограммы «Ипотека с господдержкой» под 8%, предназначенной для всех покупателей квартир в новостройках. Кроме того, с высокой долей вероятности будут ужесточены условия адресной программы «Семейная ипотека» (с повышением ставок до 12% для семей с детьми старше шести лет). При «жестком сценарии» спрос на квартиры во II полугодии заметно снизится, что грозит усилением конкуренции между застройщиками и борьбой за каждого покупателя.

Отметим, что ставка по льготной ипотеке сейчас составляет 6-8%. При этом ставки по рыночным программам вплотную приблизились к отметке в 20%. Понятно, что большинство семей не смогут обслуживать такой дорогой кредит (средний размер ежемесячных платежей вырастет вдвое). В случае сворачивания льготной ипотеки им придется временно или полностью отказаться от приобретения жилья.

Застройщиков такое развитие событий тоже не обрадует. По данным аналитической платформы bnMAP.pro, доля сделок с ипотекой на первичном рынке жилья Екатеринбурга в 2024 году составляет 73%. То есть три из четырех договоров долевого участия финансируются с помощью кредитных средств. При «жестком сценарии» число сделок купли-продажи может сократиться в разы.

В крупных финансовых организациях уже строят весьма неутешительные прогнозы. В частности, вице-президент банка ДОМ.РФ Антон Медведев прогнозирует, что по итогам 2024 года объемы выдачи ипотеки в России могут сократиться на 35%, до 5 трлн руб.

«Мы ожидаем сокращение спроса во втором полугодии, но с учетом достаточно сильного первого полугодия коррекция рынка в части спроса не должна превысить 35%», — заявил Антон Медведев в ходе форума «Движение» в Сочи.

Очевидно, что резкое сокращение числа ипотечных сделок сильно повлияет на рынок новостроек Екатеринбурга. Во-первых, из-за снижения спроса появятся предпосылки для снижения цен на квартиры. Напомним, что жилье в екатеринбургских новостройках непрерывно дорожает с 2019 года. За последние пять лет средняя цена предложения увеличилась более чем в два раза. Аналитики неоднократно говорили, что жилье в уральской столице дорожает быстрее, чем растут реальные доходы населения, поэтому для сбалансированного развития рынку нужна серьезная коррекция стоимости предложения. Отмена льготной ипотеки вполне может стать триггером для смены ценового тренда.

Во-вторых, в Екатеринбурге может заметно вырасти объем предложения. Застройщики не имеют возможности максимально быстро замедлить процесс вывода в продажу новых объектов (запуск новых проектов — длительный процесс). Поэтому какое-то время рынок будет сильно перенасыщен. Девелоперам станет еще сложнее продавать новые квартиры. Напомним, что, по данным платформы bnMAP.pro, в мае 2024 число нереализованных объектов на первичном рынке жилья Екатеринбурга выросло до рекордной отметки в 51 тысячу. Из них только 3,1 тыс. квартир сданы в эксплуатацию, остальные находятся на стадии строительства.

Замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин на форуме «Движение» призвал девелоперов более тщательно анализировать возможные риски при запуске новых жилых комплексов.

«Хотелось бы предупредить застройщиков, что после отмены льготной ипотеки надо пересмотреть экономические показатели своих проектов. Смотрите на экономику своих проектов с учетом бриджей, экономики, меняющихся параметров льготной ипотеки», — заявил Н. Стасишин.

При этом Минфин РФ не ждет катастрофического падения выдач на рынке ипотеки в 2024-2025 годах после возможного сворачивания «Ипотеки с господдержкой» и ужесточения условий «Семейной ипотеки».

«Мы периодически слышим катастрофические прогнозы падения рынка в 2024 и 2025 году, наши прогнозы говорят о том, что никакой катастрофы не должно случиться. Мы видим именно коррекцию объемов выдач ипотечных кредитов именно в сегменте ДДУ», — заявила замдиректора департамента финансовой политики Минфина Ольга Болтрукевич в ходе круглого стола Domcliсk Digital Day.

По ее словам, возрастание доли льготных программ привело к дисбалансу на первичном рынке, и в будущем их доля должна постепенно уменьшаться по мере снижения ключевой ставки.

Ранее УрБК писал, что в конце весны — начале лета текущего года на рынке новостроек Екатеринбурга активизировались покупатели. Число сделок заметно выросло. Многие семьи торопятся успеть взять льготный жилищный кредит на прежних условиях. Повышенный спрос дал возможность застройщикам увеличить стоимость своих объектов. В результате средняя цена предложения впервые в истории превысила отметку в 150 тыс. руб. за кв. м.

Изображение создано с помощью нейросети Midjourney