Как снижение ставок повлияет на рынок новостроек?

Банк России за последние три месяца снизил ключевую ставку сразу на 4 процентных пункта, до 17%. На этом фоне в Екатеринбурге начала расти активность покупателей на рынке новостроек. И в целом можно осторожно предположить, что самые худшие времена для застройщиков уже позади.

Отметим, что рынок новостроек Екатеринбурга сильно зависит от стоимости жилищных кредитов. По данным аналитической платформы bnMAP.pro, в 2025 году около 64% всех сделок совершалось с помощью ипотеки. Львиная доля покупок осуществлялась по льготным программам, в частности, по «Семейной ипотеке».

При этом рыночная ипотека по-прежнему остается недоступной для широких слоев населения. Аналитики сходятся во мнении, что для запуска этого инструмента ставки необходимо снизить до 10-14%. Вряд ли это произойдет ранее начала — середины 2026 года.

Несмотря на это, уровень оптимизма на рынке уже значительно вырос. Снижение ключевой ставки не только удешевляет ипотеку для покупателей и проектное финансирование для застройщиков, но и создает мощный психологический эффект. Участники рынка начинают осознавать: смягчение монетарной политики продолжится, и вскоре рыночная ипотека снова станет доступной.

Ранее, сразу после отмены льготной ипотеки, на рынке долго доминировали негативные настроения. Тогда отдельные эксперты ожидали обвал цен на квартиры в новостройках, рост проблемных объектов, массовый уход девелоперов с рынка. Сейчас стало очевидно, что апокалипсические прогнозы не сбылись.

По данным bnMAP.pro, число сделок купли-продажи на первичном рынке жилья в Екатеринбурге за первые восемь месяцев 2025 года снизилось всего на 23% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом в августе показатель в годовом выражении вырос сразу в 1,5 раза. Цены на квартиры в екатеринбургских новостройках отстают от инфляции, однако они все равно продолжают расти. По данным сервиса «Циан», средняя стоимость предложения в уральской столице за последние 12 месяцев увеличилась на 6%, до 146,6 тыс. руб. за кв. м.

Дальнейшие перспективы рынка выглядят вполне оптимистично. Одним из ключевых драйверов является резкое снижение доходности банковских вкладов после длительного периода высоких ставок. За это время граждане накопили на счетах значительные средства, и теперь эти сбережения неизбежно будут перетекать в другие финансовые инструменты, в том числе в рынок недвижимости.

Оценить масштаб такого притока сложно. Однако можно уверенно сказать, что сформировался некоторый отложенный спрос. Многие семьи в 2023-2024 годах временно отказались от покупки жилья, приняв решение разместить свои накопления в депозитах под 18-23%. В этот период их сбережения росли намного быстрее, чем увеличивались цены на квартиры. В результате часть покупателей, которым ранее не хватало для сделки 300-500 тыс. руб., теперь могут без проблем приобрести желаемое жилье.

В целом можно сказать, что инвестиционная привлекательность покупки квартиры в последнее время заметно выросла. Еще в 2023-2024 годах рынок новостроек Екатеринбурга выглядел сильно перегретым. До этого цены за пять лет выросли в два раза. Рынок, как правило, живет циклами. После бурного роста цен всегда начинается фаза стабилизации и снижения. За последний год рынок новостроек уральской столицы немного остыл. И сейчас цены на квартиры уже не выглядят сильно завышенными на фоне высокой общей инфляции и заметного роста зарплат в стране в последние годы.

Ключевой проблемой на рынке является высокий уровень конкуренции между застройщиками. За последний год объем предложения на первичном рынке жилья Екатеринбурга вырос на 25%. Местные девелоперы активно запускают новые проекты и новые очереди уже известных жилых комплексов. Число нереализованных квартир уже достигло 65 тыс. Это создает проблемы для многих продавцов и нивелирует текущий рост активности.

Ранее глава аналитической службы Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков рассказывал, что продажи в относительных величинах остаются низкими – ежемесячно реализуется лишь 3% от остатков, в то время как до отмены льготной ипотеки этот показатель составлял около 6%.

Напомним, что ситуация на первичном рынке жилья Екатеринбурга кардинально ухудшилась во второй половине 2024 года после завершения безадресной льготной ипотеки, ужесточения условий семейной ипотеки и рекордного повышения ключевой ставки. После смягчения монетарной политики активность покупателей начала постепенно расти.