Михаил Хорьков о реалистичности прогнозов о дефиците жилья

По данным ЕИСЖС, в июне 2025 года российские девелоперы опубликовали новых проектных деклараций на 2,9 млн кв. м. Это почти на 29% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом объем вывода новых проектов за первое полугодие 2025 года составил около 18 млн. кв. м и снизился на 22% к I полугодию 2024 года.

Снижение достаточно заметное, и оно пугает как представителей власти, так и профессиональных участников рынка. Но с дефицитом предложения оно никак не связано. Сейчас квартир на рынке более чем достаточно. Текущее торможение инвестиционного процесса — естественная реакция рынка на сжавшийся спрос. Так, по данным ДОМ РФ, за первое полугодие 2025 года застройщики продали 10,4 млн. кв. м строящегося жилья (-26% г/г).

О каком дефиците мы говорим, если по-прежнему выводим на рынок существенно больше проектов, чем продаем? Изменится контекст — поменяется поведение девелоперов. Будет спрос — вырастет предложение. Большинство квартир продается и покупается на стадии строительства, а не после ввода.

Да, в 2025 году складывается парадоксальная ситуация — спрос на новостройки упал, рыночная ипотека не работает, но объем вывода новых проектов на рынок по-прежнему превышает объем реализации.

Инерция — страшная сила рынка недвижимости. Многие из тех, кто выходит на рынок в 2025 году, не имеют альтернативных сценариев. На них давит бремя прошлых решений (понесенные затраты, кредиты, обязательства). Для многих из них, старт строительства и продаж — меньшее из зол. Но среди компаний, наращивающих портфель проектов в 2025 году, есть и рыночные оптимисты, которые верят в свои возможности на сложном рынке. Это вера подкреплена раскрытыми эскроу-счетами, по тем проектам, которые были реализованы в период «высокого сезона». Застройщики слишком долго продавали идею о том, что «сидеть в деньгах слишком рискованно, лучше забетонировать их в квартирах». Сегодня эта идея управляет и их бизнес-решениями.

Несмотря на все сложности, в 2025 году на рынке есть не только продавцы девелоперских активов, но и покупатели. И их не так мало. О настоящем кризисе в отрасли можно будет говорить лишь тогда, когда таких покупателей не будет. Проблемы отдельных игроков — не в счет.

Руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков

Фото предоставлено Михаилом Хорьковым