Михаил Хорьков об инвестиционной привлекательности квартир-студий

В Уральской палаты недвижимости проверили популярный тезис об «инвестиционной привлекательности студий». Считается, что компактные квартиры — это ликвидный продукт, основа сделок с «инвестиционным подтекстом». В отделах продаж застройщиков часто говорят, что «на такое жилье всегда найдется покупатель».

Мы проанализировали динамику цен на различные форматы недвижимости на вторичном рынке в Екатеринбурге в домах после 2010 года постройки. Таким образом, в выборке не было «малосемеек» и бывших общежитий. Только относительно новые квартиры. За точку отсчета индекса мы взяли цены конца 2014 года — это предыдущий ценовой пик, перед началом снижения цен.

В результате исследования выяснилось, что компактные квартиры (площадью до 25 кв. м.) показали самые низкие темпы роста цен по сравнению с другими сегментами. Это не исключает того, что отдельным объектам удалось обогнать рынок. Однако в целом просторные квартиры показали более сильную ценовую динамику, чем компактные.

Очевидно, что свердловские застройщики достаточно хорошо зарабатывают на продаже студий. В последнее время цены в этом сегменте на первичном рынке заметно выросли. Это во многом ограничивает потенциал дальнейшего роста стоимости этих объектов на «вторичке».

На мой взгляд, основной, массовый спрос на студии концентрируется именно на первичном рынке. В этом сегменте бывает много необязательных сделок. Люди часто приобретают студии для своих детей в будущем, для сдачи в аренду и так далее. Это не всегда житейские мотивы. А на вторичный рынок семьи, как правило, выходят для изменения, улучшения своих жилищных условий. Поэтому повышенный спрос на студии на первичном рынке не транслируется в том же объеме на «вторичке».

Также нельзя забывать, что динамика цен в различных сегментах зависит от общей ситуации на рынке жилья Екатеринбурга. Сейчас сложно сказать, насколько привлекательными являются инвестиции в квартиры. В апреле-мае текущего года мы зафиксировали обвал числа сделок. В июне-июле ситуация улучшилась. Впрочем, говорить о возвращении уровня продаж к прошлогодним показателям не приходится. Осенью, вероятно, число сделок также будет выше уровня апреля-мая, но заметно ниже, чем за аналогичные месяцы 2021 года. Рынок будет искать баланс с точки зрения объема предложения и текущего спроса.

Статистика УПН пока не показывает снижение цен на вторичном рынке жилья Екатеринбурга. Однако в реальности квартиры уже дешевеют. Просто снижение стоимости происходит уже в процессе торга. Также нельзя забывать, что с рынка уходят самые дешевые объекты. При этом новые продавцы часто имеют завышенные ценовые ожидания.

Михаил Хорьков, начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН)
Фото предоставлено УПН