Все дороги ведут в центр

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), квартиры на вторичном рынке жилья в центре Екатеринбурга за последние 12 месяцев подорожали более чем на 20%. С начала февраля 2023 года средняя цена «квадрата» в этом сегменте увеличилась со 138 до 166 тыс. руб. Эксперты связывают такой бурный рост с качественным разнообразием и другими преимуществами данного ценового пояса.

Отметим, что под центром города подразумевается участок, ограниченный улицами Московская, Челюскинцев, Восточная, Декабристов, Белинского и Большакова.

Начальник аналитического отдела УПН партнер аналитической платформы bnMAP.pro по Екатеринбургу Михаил Хорьков рассказал корреспонденту УрБК, что центр города по итогам 2023 года вошел в число районов с наиболее высокими темпами роста цен.

«Это территория с самым разнообразным жилым фондом, который продолжает постоянно обновляться. Соответственно, центр — район и с самым широким диапазоном цен на квартиры», — заявил М. Хорьков.

По данным УПН, средняя стоимость предложения в нижнем ценовом сегменте (10% объектов выборки с наименьшей ценой предложения) в центральной части Екатеринбурга составляет 96 тыс. 422 руб. за кв. м. В верхнем ценовом сегменте — 274 тыс. 534 руб.

«Чтобы разобраться, за счет чего центр в 2023 году показал такую сильную динамику, давайте посмотрим на изменение цен в разрезе периодов постройки дома. Почти все группы домов продемонстрировали темпы повышения цен выше среднегородских показателей (около 10%). Но наиболее заметно подорожали квартиры старого фонда. Полнометражные квартиры до 1955 года постройки выросли в цене на 18%, а хрущевки продемонстрировали рост более 25%. Повышение цен на квартиры современной постройки (2011-2020 годы) — около 14%. Основной рост был достигнут еще до повышения ставок по ипотеке, и сейчас эти цифры проходят испытание на прочность. Но в целом это соответствует тем процессам, которые наблюдались и в других районах города», — рассказал М. Хорьков.

Эксперт отмечает, что в центральной части Екатеринбурга много домов, которые были построены во времена СССР. В 2023 году такие квартиры показали опережающую ценовую динамику. Горожане и жители города активно скупали советские квартиры из-за их относительно низкой стоимости, компактных планировок и удачного местоположения.

«Жилье в центре города никогда не было дешевым, несмотря на период постройки дома. Но поляризация цен между первичным и вторичным рынком заставляет многих покупателей задуматься о том, что важнее — качество района проживания или качество дома. В ценовой диапазон 120-140 тыс. руб. за 1 кв. м. попадают и хрущевка в центре города, и новостройка на окраине Екатеринбурга», — сообщил главный аналитик УПН.

Важно отметить, что жилье в центре уральской столицы имеет серьезные конкурентные преимущества по сравнению с другими районами. В первую очередь речь идет о развитой инфраструктуре. В центре много крупных торговых центров, административных зданий, социальных, культурных, спортивных учреждений. Также здесь расположены крупнейшие офисные центры, где работает огромное число горожан. Кроме того, в центре достаточно развит общественный транспорт, есть метро.

Эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина добавляет, что власти любого крупного города РФ вкладывают серьезные ресурсы в развитие центральной части.

«С одной стороны, больше современного жилья и сопутствующей инфраструктуры строится в периферийных районах. С другой стороны, усилия местных властей часто направлены именно на первоочередное финансирование реконструкции центральных кварталов», — комментирует Е. Лапшина.

Впрочем, несмотря на очевидные преимущества, предпосылок для дальнейшего роста цен на квартиры в центральной части Екатеринбурга нет. В начале 2024 года все объекты на вторичном рынке жилья продаются достаточно трудно. Из-за ужесточения монетарной политики в стране ипотечные ставки в этом сегменте выросли до 16-18%. Это заградительный уровень для большинства российских семей.

«В ближайшие месяцы избежать снижения цен на вторичном рынке, скорее всего, не получится — будет наблюдаться коррекция из-за снижения спроса на фоне высоких ипотечных ставок. В связи с этим ценовой разрыв между сегментами («первичкой» и «вторичкой») усилится, многие покупатели столкнутся с трудностями при попытке улучшить свои жилищные условия («обменять» старую «вторичку» на квартиру в новом доме)», — полагает Е. Лапшина.

По информации УПН, средний срок экспозиции (период от выставления объекта на продажу до совершения сделки) на вторичном рынке жилья Екатеринбурга сейчас составляет 132 дня. То есть одна квартира в среднем продается за четыре с половиной месяца. Эти цифры свидетельствуют о крайне низкой активности на рынке.