Стимулируя спрос

Минфин РФ разработал и внес в правительство проект постановления, которое предусматривает снижение ставки по льготной ипотеке с 9% до 7% годовых. Предполагается, что данные меры должны оказать поддержку гражданам и создать дополнительный спрос на жилье, что положительно отразится на строительной отрасли.

Уточним, что с предложением снизить ставку по льготной ипотеке выступил президент РФ Владимир Путин во время Петербургского международного экономического форума. После этого некоторые банки уже заявили о готовности ввести данные условия.

Напомним, что в конце марта в связи с санкционным давлением, международной напряженностью и ужесточением монетарной политики ставка по льготной ипотеке была увеличена с 7% до 12%. С 1 мая ее опустили до 9%. Параллельно власти разрешили совмещать льготную ипотеку с другим кредитом по субсидированной или рыночной ставке.

Эксперты, говоря о решении вернуться к отметке в 7%, называют его необходимым и позитивным. Однако в отношении того, как снижение ставки повлияет на спрос на жилье в новостройках, они дали сдержанные прогнозы.

«В целом для рынка жилья это, конечно, позитивная новость, и она позволит сейчас в первую очередь вернуть на рынок тех покупателей, которые взяли паузу весной, отложили сделку до лучших времен. Они ждали более комфортных условий по ипотечному кредитованию и в свое время не успели совершить эту сделку на волне предыдущего повышенного спроса. Сейчас текущие условия по ипотеке позволят вернуть на рынок как раз этих покупателей, которые наблюдали за развитием ситуации в последние месяцы», — рассказал УрБК начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков.

Однако он уточнил, что эффект от данного решения будет краткосрочным. В дальнейшем участникам рынка нужно будет работать с той группой потенциальных покупателей, которые не находились в предыдущие месяцы в поисках жилья и не наблюдали за рынком. В данном случае вопрос снижения ставки не является определяющим. Здесь большее значение имеет доверие к рынку жилья, экономике и той отрасли, где потенциальный клиент зарабатывает деньги.

«Но на ближайшие два-три месяца ждем, что это решение позволит как минимум остановить падение продаж и приведет к некоторому восстановлению спроса, позволит застройщикам почувствовать какие-то новые контуры рынка, чтобы прогнозировать развитие ситуации, чтобы планировать новые проекты», — подытожил аналитик.

Гендиректор агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев и вовсе считает, что снижение ставки не окажет особого влияния на спрос, хотя «эта мера важная, даже необходимая». Одной из причин этому является слишком высокая цена за квартиру в новостройке — в Екатеринбурге она достигла 124 тыс. руб. за кв. м. Плюс скажется «контрастная» динамика, сложившаяся на рынке жилья в этом году.

«В марте был простимулирован большой спрос — люди побежали брать кредиты и покупать недвижимость. При этом в феврале до ухудшения международной ситуации ставка и так была 7%. Мне кажется, что мы просто вернулись туда, в то время, просто такого ажиотажа уже не будет. Рынок и так должен был уже начинать затухать, потому что слишком активными были предыдущие полтора года. И поэтому я считаю, что теперь одной ставкой сложности, которые предстоят застройщикам, не вылечить», — рассудил гендиректор.

Помимо этого, он указал на высокую разницу цен между первичным и вторичным рынком. На последнем средняя стоимость квадратного метра составляет 99 тыс. руб. Но А. Дмитриев подчеркивает, что это именно средний показатель, который рассчитывается из цены предложения, а не из реально совершенной сделки. То есть в реальности она может быть ниже, поскольку многие покупки на вторичном рынке совершаются с дисконтом. Гендиректор также отметил, что когда застройщик назначает цену за новое жилье, то он уже «вшивает» туда различные льготы и другие маркетинговые ходы.

Добавим, что, по мнению экспертов, снижение ставки по льготной ипотеке окажет минимальное влияние на стоимость нового жилья.

«Я просто не помню, чтобы застройщик отыгрывал какие-то эти вещи обратно. Скорее, мы будем слышать разговоры про удорожание стройматериалов, разрушенные логистические цепочки, про то, что себестоимость — вещь серьезная. В этом есть логика. Я на рынке даже не припомню такой корреляции, что снизили ставки — и застройщик сделал цены пониже», — считает А. Дмитриев.

«Пока мы не меняем наше видение, что рынок новостроек перешел к этапу стабилизации цен. Движение цен в предыдущие месяцы было слишком контрастным. Кто-то повышал цену умеренно и сохраняет возможность для какой-то положительной корректировки. По другим проектам цены были установлены если не на заградительном уровне, то на очень высоком, что отсекает значительную часть покупателей. Для них, соответственно, варианты каких-то адресных скидок уже применяются сегодня на практике. Сейчас движение цен будет разнонаправленное. В целом общий ценовой фон в ближайшее время меняться не будет», — ожидает М. Хорьков.

А. Дмитриев добавил, что сейчас рынок недвижимости впервые находится одновременно в кризисной ситуации и при этом работает с системой эскроу-счетов. Если в прошлые кризисы застройщики выходили с какими-то акционными продуктами, то теперь они должны советоваться с банками, и только время покажет, как те себя поведут.

В целом характеризуя ситуацию на рынке недвижимости в Екатеринбурге, эксперты отметили, что прошедший период 2022 года получился «контрастным». В марте был ажиотажно высокий спрос, на смену которому пришло обвальное падение количества сделок в апреле-мае. М. Хорьков отметил, что сейчас рынок находится в поиске каких-то новых ориентиров развития. Эти ориентиры нужны будущим и текущим покупателям, а также девелоперам, чтобы сформировать разумную и адекватную модель поведения на текущем рынке, отметил эксперт.