Инвестиции в жилье: риски и перспективы

В конце июля Банк России снизил ключевую ставку до 4,25 процента годовых. Показатель в очередной раз обновил исторический минимум. Многие эксперты считают, что этот шаг ускорит процесс оттока средств вкладчиков в альтернативные финансовые инструменты. Далеко не все россияне, которые имеют сбережения, готовы открывать брокерские счета. Наверняка многие из них захотят инвестировать свои средства в покупку жилья.

На первый взгляд кажется, что ситуация на рынке жилья РФ остается стабильной. Макроиндикаторы в крупных городах показывают позитивную динамику. Так, средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Екатеринбурга с начала апреля выросла почти на 1% (данные Уральской палаты недвижимости) — с 72,4 до 73 тыс. руб. за кв. м.

Однако более глубокий анализ показывает, что ситуация в этом сегменте экономики остается сложной. Опрошенные УрБК риелторы неоднократно рассказывали, что цены реальных сделок в уральской столице из-за коронавируса в среднем снизились на 2-5%.

Вторичный рынок оказался под двойным ударом. С одной стороны, «коронакризис» резко ухудшил ситуацию на рынке труда и стал причиной обвала реальных доходов населения. С другой — все усилия государства нацелены исключительно на поддержку продаж в новостройках. Из-за этого платежеспособный спрос искусственно перераспределяется со вторичного рынка на первичный.

Аналитики Уральской палаты недвижимости (УПН) полагают, что настоящие последствия экономического кризиса рынок жилья Екатеринбурга ощутит ближе к осени 2020 года. Если опасения экспертов оправдаются, то в ближайшие месяцы можно ожидать резкого сокращения числа сделок и снижения цен.

Теоретически инвесторы могли бы получить хорошую прибыль за счет сдачи жилья в аренду. По данным портала «Мир квартир», средняя доходность рантье в Екатеринбурге сейчас составляет 6,1%, средняя окупаемость жилой недвижимости — 16,3 года. В целом это весьма достойные показатели.

Впрочем, далеко не все так однозначно. По данным этого же портала, в I полугодии средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в уральской столице сократилась на 6,7% (до 16,4 тыс. руб.), двухкомнатной — на 10,2% (до 21,9 тыс. руб.), трехкомнатной — на 11,1% (до 36,7 тыс.).

«Сейчас у риелторов полно забот: они переселяют огромное количество людей, желающих сменить квартиру на более доступную. Арендаторы уезжают из центра на окраины, из «двушек» в «однушки» и даже комнаты, лишь бы снизить бюджет аренды», — считает гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко.

Ситуация осложняется тем, что из-за снижения ставок по ипотеке многие граждане приняли решение съехать со съемного жилья и оформить жилищный кредит. В результате доля пустующих арендных квартир в Екатеринбурге заметно снизилась.

Начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков рассказал УрБК, что текущая ситуация на рынке не отпугивает так называемых бытовых инвесторов.

«Инвестиции в жилую недвижимость в России за последние 10-20 лет очень сильно изменились. На этом рынке осталось очень мало людей, которые приходят на него со спекулятивными целями, за быстрыми и легкими деньгами. Но инвестиционный подтекст никуда не делся. Для кого-то покупка — сохранить капитал, а для некоторых даже приобретение студии в ипотеку для ребенка-школьника — это инвестиция в его будущее», — заявил М. Хорьков.

По его словам, таких покупателей объединяет то, что они не решают текущий жилищный вопрос, а действуют на перспективу. У них нет инвестиционных альтернатив и сроков выхода из такого проекта.

«В условиях снижения инфляции и падения рыночных ставок новостройки в последние годы показывали небольшой, но устойчивый рост цен в реальном выражении. Но в отличие от прошлых этапов текущий рынок уже не гарантирует повышение цен на все квартиры. На фоне повышения стоимости в одной группе другая может подешеветь. Но это не останавливает «бытовых инвесторов», так как они приходят на рынок жилья совсем не за финансовыми целями», — полагает М. Хорьков.

Для всех остальных видов инвесторов покупка жилья в текущей ситуации — крайне рискованный шаг. Предпосылок для роста цен на квартиры и увеличения доходности от сдачи в аренду в осязаемой перспективе не наблюдается.