Административный рывок стоимости аренды жилья

Екатеринбургский рынок аренды жилья замер в ожидании серьезных изменений. Под угрозой оказались десятки тысяч жителей города, сдающих квартиры и не платящих налогов. После многих лет запугивания и увещевания власти начали предпринимать первые шаги по выявлению таких граждан и их квартир. На первый взгляд, прямым следствием этого станет рост арендной платы — как минимум на 13% подоходного налога. Впрочем, эксперты рынка не исключают, что и очередная инициатива по выводу аренды жилья из тени может закончиться ничем.

Новым поводом для ревизии всего сдаваемого жилья стало решение регионального правительства, которое обязало управляющие компании региона к маю 2020 года собрать и представить данные о владельцах и арендаторах всех квартир. Информация требуется, чтобы выявить собственников, которые не платят налоги с арендной платы, а конечная цель проверки — мобилизация доходов бюджета.

План «Х»

Управляющие компании и ТСЖ Свердловской области получили письма с требованием провести поквартирную ревизию сдаваемого в аренду жилья. Требование вступило в силу с 1 ноября 2019 года по решению правительства Свердловской области, говорится в направленных в адрес руководителей УК и ТСЖ письмах. Там же указано, что работа организована по решению властей региона для «укрепления финансовой дисциплины и мобилизации доходов бюджета».

Впредь перечень адресов помещений, в отношении которых имеются сведения о сдаче в коммерческий наем (поднаем), УК следует направлять ежегодно до 20 мая года, следующего за отчетным.

Незадолго до рассылки таких писем органы власти Свердловской области получили методические рекомендации Минфина РФ. В инструкции был сделан акцент на выявление нелегальной аренды жилья: когда это происходит без заключения договора и уплаты подоходного налога. И говорилось, что такие объекты могут стать хорошим источником пополнения бюджетной базы в регионах. После чего соответствующую схему было решено воплотить в жизнь с помощью УК и ТСЖ: иных способов получить базу данных на «серых» собственников и арендаторов жилой недвижимости власти не видят.

Таким образом, на территории всей Свердловской области грядут проверки всего жилфонда. Иначе как еще получить полные и актуальные сведения об арендном жилье? Но, поставив перед фактом УК и ТСЖ о сборе информации, никто не удосужился прописать механизм и правовые основания для сбора таких данных с собственников и арендаторов жилых помещений.

Ожидаемые последствия

Что произойдет, если инициатива обернется успехом и база собственников будет составлена? Очевидно, что данные о выявленных собственниках будут передаваться в налоговые органы, которые станут поднимать информацию, в течение какого времени и по какой цене сдается недвижимость в коммерческий наем. Можно предположить, что контролирующие органы станут опрашивать соседей, после чего у последних появятся претензии к собственникам и нанимателям. Все это чревато ростом межличностных конфликтов и напряжения в обществе.

При этом очевидно, что для решения главной задачи — наполнения бюджета — с самих собственников постараются получить по максимуму — с истребованием пеней и других издержек за «упущенную государством выгоду». Не исключено и использование таких методов давления, как возбуждение дел об уклонении от уплаты налогов в крупных размерах. Вероятно предположить также множество судов и вариантов решения споров в других формах, в том числе с привлечением административного ресурса. Результат же от всего будет только один — рост цен на рынке аренды жилья.

Где механизм?

Оговоренные властями Свердловской области цели — «наведение финансовой дисциплины и мобилизация бюджета» — вопросов не вызывают. Но вот механизмы их реализации выглядят как минимум спорными.

В первую очередь непонятно, как именно органы власти будут поступать со всеми этими людьми? Какие ведомства и в какие сроки смогут обработать информацию о десятках тысяч людей, сдающих квартиры в аренду? А какими силами и ресурсами можно выявить тех, кто арендует жилье в многоквартирных домах? Что делать с ними? Но если даже налоговые инстанции начнут привлекать собственников, то как это будет происходить?

Во-вторых, не ясно, зачем все это нужно самим управляющим компаниям. Конечно, указание, основанием которого является решение комиссии при областном правительстве, — серьезный документ. Но не менее серьезным для компании является выстраивание нормальных взаимоотношений со своими жильцами. Можно предположить, что последние будут не очень рады тому, что УК сообщит куда-то «наверх» информацию о том, что они сдают квартиру. И, вполне вероятно, найдут способы адекватно отомстить УК. Тем более что способов попортить кровь коммунальникам наше законодательство предоставляет массу.

Кроме того, сбор данных, их обработка и пересылка — достаточно трудоемкая процедура, требующая значительных людских и финансовых вложений. При этом никаких материальных подкреплений письмо коммунальщикам не содержит. То есть делать это все УК должна за свой счет. Есть подозрение, что при таких вводных работа по сбору данных о сдаваемых в наем квартирах будет просто саботироваться. 20 мая в комиссию при областном правительстве будут направлены отписки о том, что никакого арендного жилья не выявлено или выявлено в минимальном количестве.

Впрочем, не очень понятно, на каком юридическом основании представители УК и ТСЖ начнут ходить по квартирам. Непонятно и то, как собственники жилья будут уведомлять представителей УК и ТСЖ о фактах сдачи квартир и комнат в коммерческий наем. Открывать двери по первой просьбе людей с непонятными полномочиями? Отпрашиваться с работы, чтобы принести справку в офис УК о том, что проживают единолично и не сдают жилье внаем, не извлекая с этого «серую» прибыль? Трудно представить, что те, кто делают это неофициально (а это почти все — прим. ред.), вдруг проникнутся сознательностью, заявив на самих себя. Тогда как будет выявляться арендное жилье?

Не исключено, что власти Свердловской области в проведении «поквартирной» проверки уповают на вступивший с 1 октября в силу Федеральный закон № 59-ФЗ от 15.04.2019 г. Он ограничивает сдачу жилья внаем и перевод жилых помещений в нежилые. УрБК уже писал, что эта инициатива грозит ударить по рынку аренды жилья и обернуться проведением масштабных проверок многоквартирного жилфонда. Некоторые ведомства продемонстрировали готовность подключиться к ревизиям.

«Преимущественными основаниями для проведения проверок являются обращения жильцов многоквартирных домов на беспокойство, которое причиняют проживающие в хостелах граждане, и отсутствие изолированного входа в помещения», — говорилось в октябрьском сообщении Роспотребнадзора.

Также проверки жилфонда будут проводить по заявлениям собственников других квартир. Но, как и говорилось, на предмет выявления незаконных хостелов. Так что непонятно, удастся ли властям Свердловской области и муниципалитетов использовать такой инструментарий для выявления дополнительных источников мобилизации бюджетов.

Но вот стоимость аренды жилья прогнозировать можно уверенно. Вне зависимости от того, насколько успешной будет проверка УК и других контролирующих органов, многие владельцы жилья захотят «подстраховаться» и повысить стоимость жилья как минимум на те самые 13% подоходного налога. А там, как получится: выявят или нет, отберет государство эти «лишние» деньги или не сумеет — покажет будущее.