Ипотечное торможение

По данным исследования госкомпании ДОМ.РФ, с марта 2019 года средневзвешенная ставка по ипотеке в крупнейших банках РФ снизилась с 10,6-10,7% до 9,2%. При этом уже в ближайшие месяцы этот показатель должен обновить исторический минимум — 8,9%. Это связано с последним снижением ключевой ставки ЦБ в октябре 2019 года (на 0,5% — прим. ред.), которое пока не отражается в общей статистике.

«С учетом времени, проходящего от одобрения условий ипотечного кредита до даты фактической сделки (1-3 месяца), текущие ставки предложения появятся в данных Банка России в начале 2020 года. ДОМ.РФ ожидает, что уже по итогам января-февраля 2020 года средние ставки выдачи достигнут минимальных значений за всю историю наблюдений, а по кредитам на новое жилье могут впервые упасть ниже 9% уже в 2019 году», — говорится в исследовании госкомпании.

На этом фоне появились разговоры о возобновлении в России ипотечного бума, который наблюдался в 2017-2018 годах. Тогда объемы выдачи жилищных кредитов каждый месяц росли на 30-40% (год к году).

Руководитель ипотечного направления Уральского банка реконструкции и развития (УБРиР) Елена Ботош считает такое развитие событий маловероятным.

«Действительно, в 2017-2018 годах ипотека пользовалась большим спросом у заемщиков: выдачи росли в геометрической прогрессии. И после короткого периода повышения (с сентября 2018 по июнь 2019 года) Банк России вновь приступил к снижению ключевой ставки, позволяя сделать ипотеку еще доступнее для заемщиков. Но, несмотря на это, мы не ожидаем возобновления ипотечного бума. И на это есть несколько причин, среди которых рост стоимости жилья, снижение влияния сезонного фактора, а также изменения в законодательстве, происходившие в течение года», — считает Елена Ботош.

Одним из таких нововведений является повышение коэффициента риска для ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (до 20%). В результате заемщикам с небольшими средствами стало сложнее получить кредиты. Кроме того, Банк России активно борется с практикой использования потребкредитов в качестве первоначального взноса по ипотеке. Это также ограничивает число потенциальных заемщиков.

Руководитель Абсолют Банка в Екатеринбурге Светлана Ковалева прогнозирует двузначные темпы роста ипотечного рынка РФ в ближайшие годы.

«Да, действительно, ведущие ипотечные банки взяли курс на снижение ставок по жилищным займам. Безусловно, это позитивно скажется на объемах выдачи ипотечных кредитов. Мы ожидаем рост рынка в 2020-2021 годах на уровне 15-20%. Однако есть и сдерживающие факторы — например, увеличение цен на жилую недвижимость и отсутствие роста доходов населения», — рассказала Светлана Ковалева.

По данным Уральской палаты недвижимости, за последний год средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Екатеринбурга выросла на 4%, с лета 2017 года — на 10%.

Удорожание жилья происходило на фоне снижения реальных доходов населения свердловчан. Так, в 2014 году показатель сократился на 3,2%, в 2015 году — на 6,4%, в 2016 году — на 6,2%, в 2017 году — на 3,6%, в 2018 году — на 3,1%, в I квартале 2019 года — на 0,2%.

В прошлом году рост цен на жилье, снижение реальных доходов населения и ипотечных ставок (осенью-в начале зимы) не помешали ипотечному рынку показать рекордный рост. Это было связано с ожиданием увеличения цен после отмены «долевки». Сейчас этот психологический фактор перестал оказывать поддержку рынку.

Старший аналитик «Информационно-аналитического центра «Альпари» Анна Бодрова считает, что текущая макроэкономическая ситуация будет сдерживать рост числа ипотечных сделок.

«Далеко не только сокращение размеров ключевой ставки вынуждает банки снижать процент по ипотечному кредиту. Еще одна весомая причина — это сокращение объема выдачи таких займов. Даже на фоне устойчивой тенденции снижения ипотечной ставки кредит на жилье слишком дорогой для абсолютного большинства россиян. В ноябре и декабре спрос на ипотеку может быть несколько выше среднего: люди придут за специальными предложениями и сезонными акциями. Однако далее, в январе и феврале, не исключен спад интереса к ипотечным кредитным продуктам», — полагает Анна Бодрова.

Напомним, что за 9 месяцев 2019 года российские банки выдали физлицам 350 тыс. ипотечных кредитов, что на 11% ниже уровня аналогичного периода прошлого года. В Свердловской области снижение составило 10%. С начала года на Среднем Урале выдали 12 тыс. 331 кредит (за девять месяцев 2018 года — 13 тыс. 560).

Эксперты отмечают, что текущее снижение ставок по ипотеке позволит рынку возобновить положительную динамику. Однако говорить о начале нового ипотечного бума не проходится. Для этого в настоящее время нет никаких макроэкономических предпосылок.