Аренда вне закона?

В России вступила в силу норма, ограничивающая сдачу жилья внаем и перевод жилых помещений в нежилые. Новации грозят ударить по рынку аренды жилья и обернуться проведением масштабных проверок многоквартирного жилфонда, о чем уже предупредили соответствующие ведомства. Эксперты, кроме того, предупреждают о коррупциогенной составляющей запретов — негласного разрешения сдачи жилья без документов под ту же гостиницу за мзду. Что запрещает и что разрешает № 59-ФЗ об изменениях в Жилищный Кодекс РФ — в материале «УралБизнесКонсалтинга».

Удар по рынку

Федеральный закон № 59-ФЗ от 15.04.2019 г. сейчас обсуждают предприниматели, юристы, собственники жилых и нежилых помещений. Он вступил в силу 1 октября и вносит изменения в Жилищный кодекс РФ. Несмотря на то, что норма действует 1,5 месяца, никто из участников рынка, надзорных органов и юристов не может пока оценить последствия его принятия. «Медведев запретил посуточную аренду квартир», — пишут в заголовках новостей.

Кроме ранее существовавшего запрета размещения промышленных производств, в жилых помещениях теперь не допускается размещение гостиниц. В постановлении приведена отдельная норма о том, что не может быть использовано для предоставления гостиничных услуг жилое помещение в МКД. Заодно запрещено осуществление миссионерской деятельности в жилых помещениях, кроме случаев, предусмотренных ст. 16 ФЗ от 26 сентября 1997 г. № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях». Это значит, что проводить богослужения, религиозные обряды, собрания и церемонии в жилых помещениях можно.

Но при этом допускается осуществление индивидуальной предпринимательской или иной профессиональной деятельности наряду с проживанием, если она не нарушает права и законные интересы других граждан.

В первую очередь принятые поправки ставят вопрос о судьбе хостелов (против которых настроены ведомства и жители соседних квартир — прим. ред.) и посуточной аренде жилья. Последняя распространена повсеместно и пользуется высоким спросом среди экономически активного населения и туристов. А у юристов теперь спрашивают, попадает ли сдаваемая ежесуточно квартира под категорию гостиницы и запрещается ли такой способ заработка и проживания соответственно.

Юридические последствия принятия нового закона для собственников жилья не понятны.

По словам адвоката Василия Гречанюка, на основе предусмотренных нормативно-правовыми актами значений понятий «гостиница» и «гостиничные услуги» вводимые ограничения можно трактовать следующим образом.

«Первый запрет: «нельзя» в жилых помещениях (жилых домах, квартирах, комнатах) размещать гостиницы — имущественные комплексы, предназначенные для оказания услуг по размещению и обеспечению временного проживания и сопутствующих услуг. Второй запрет: «нельзя» использовать квартиры и комнаты в квартирах для оказания гостиничных услуг — комплекса услуг по размещению и обеспечению временного проживания с сопутствующими услугами», — говорит специалист.

По его словам, запрет для «посуточной сдачи» квартир не является категоричным, поскольку большинство владельцев квартир, практикующих посуточную сдачу, используют их как отдельные объекты, а не как «имущественные комплексы», подпадающие под определение «гостиницы». Большинство, но не все из квартир «для посуточной сдачи» не имеют признаков «гостиницы». Второй запрет, по мнению Василия Гречанюка, точнее. В этом случае «посуточная сдача» преподносится как комплексная услуга по размещению и обеспечению временного проживания, т.е. имеет признаки «гостиничных услуг».

«В результате на «посуточную сдачу» как «гостиничные услуги» второй запрет как раз и распространяется», — делает вывод юрист. Впрочем, определение «гостиничных услуг» в законодательстве настолько размыто, что даже специалисты не исключают, что трактовка закона на местах может сильно зависеть от мнения отдельных чиновников и представителей контролирующих органов.

Однако некоторые законодатели не видят поводов для беспокойства собственников квартир. По мнению первого зампреда Госдумы по ЖКХ Сергея Пахомова, постановление не предусматривает запрет посуточной сдачи квартир.

«Краткосрочную аренду имущества никто не может ограничить в принципе. Это свобода распоряжения имуществом. Это записано везде, где только можно. Аренду никто запретить не может. По крайней мере, на сегодняшний момент об этом речи не идет и трактовать это так нельзя», — заявил парламентарий «РИА Новости».

Проверки

2 октября 2019 года Роспотребнадзор на своем официальном сайте напомнил, что в его ведении находится проведение контроля за соблюдением требований законодательства в отношении хозяйствующих субъектов, осуществляющих деятельность по оказанию услуг временного размещения граждан.

«Преимущественными основаниями для проведения проверок являются обращения жильцов многоквартирных домов на беспокойство, которое причиняют проживающие в хостелах граждане, и отсутствие изолированного входа в помещения», — говорилось в сообщении ведомства.

Там же говорилось, что впредь жилье будет подвергаться проверкам по заявлениям собственников других квартир. При этом там же упоминалось, что закон не ликвидирует право собственника квартиры или другого жилого помещения сдать его внаем.

«Заключив с жильцом договор найма, правообладатель может сдать жилое помещение на любой срок», — говорилось в сообщении.

В свою очередь, Федеральная кадастровая палата недавно напомнила об ужесточении правил перевода помещений в нежилой фонд. Там указали, что перед обращением в уполномоченный орган с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое собственник должен получить письменное согласие от каждого владельца примыкающих к его квартире помещений, а также большинство голосов владельцев жилых и нежилых помещений, расположенных в подъезде.

Как бы то ни было, уже понятно — проверки квартир по сигналам соседей или поручениям, спущенным сверху проверяющими инстанциями, уже не за горами.

Поиски выхода

Известно, что сейчас в Екатеринбурге организованно сдается более 1 тыс. квартир посуточно. В этом бизнесе участвуют как минимум пять крупных операторов и существует конкуренция, которая заставляет держать цены относительно низкими. Однокомнатную квартиру можно снять на сутки за 1 тыс. 500 руб. Это намного дешевле, чем номер в гостинице, при том что в квартире есть возможность готовить. Еще некоторое количество сдают «частники», владельцы одной-двух квартир. Они ведут свой бизнес в основном через Airbnb и подобные сайты. Большинство клиентов — командировочных специалистов и туристов — сервис таких ресурсов и условия представленных там предложений вполне устраивают.

«Если запрет реально начнет работать, то без постоянного источника дохода в одном только Екатеринбурге останется несколько тысяч человек. По всей стране — миллионы. В этом случае с барьерами в сдаче в аренду квадратных метров столкнутся собственники жилья на юге России и, в частности, в Республике Крым, где в лучшем случае половина (если не больше) населения живет за счет сдачи квартир», — сообщил УрБК на условиях анонимности руководитель одной из екатеринбургских компаний по аренде жилья посуточно.

«Сложно придется и путешественникам всех категорий — туристам, командировочным и так далее. Просто людям в поездках. Сегодня для многих квартира или комната посуточно — вообще единственный способ бюджетно и сносно (чисто, безопасно — прим. ред.) провести ночь в чужом городе», — отмечает собеседник агентства.

«Сейчас на рынке присутствует определенная нервозность. Операторы не совсем понимают, как будет действовать запрет, точно ли он касается квартир посуточно. Не понимаем мы, и как будет производиться контроль. С одной стороны, вычислить квартиры легко — через наши же сайты. С другой — непонятно, будет ли кто-то этим серьезно заниматься. Возможно, все ограничится приходом участкового, целью которого будет не закрыть бизнес, а получить взятку. В целом бизнес, конечно же, никуда не денется. Мы надеемся на необязательность исполнения наших законов. Но придется изобретать различные схемы, юристы над этим уже работают. Или же полностью уйти в тень, откупаться от контролирующих органов. Не исключено, что сфера будет криминализироваться. Все это приведет к росту цен на наши услуги — в них придется заложить криминальные и коррупционные риски», — говорит представитель портала, через который сдается жилье.

В то же время участники рынка не отчаиваются и уже привлекают юристов для поиска таких форм организации юридических отношений, которые бы исключили возможность трактовать их как оказание «гостиничных услуг», например, оформлять аренду как передачу жилых помещений за плату во временное владение и пользование — благо для этого предусмотрены все формы договоров и других документов. Поможет ли такая юридическая лазейка собственникам квартир или нет — покажет время.