Аренда потеснила ипотеку

В Екатеринбурге отмечается оживление на рынке арендного жилья. По данным портала «Мир квартир», в I полугодии средняя ставка на однокомнатные квартиры в городе выросла на 9,2% до 17 тыс. 365 руб. Для сравнения, в прошлом году аренда жилья в самом массовом сегменте подорожала всего на 0,8%.

В остальных российских городах наблюдается аналогичная ситуация. В январе-июне 2019 года ставки выросли в 55 из 69 муниципалитетов с населением более 300 тыс. человек.

Аналитики связывают оживление на рынке аренды со снижением числа ипотечных сделок. Не секрет, что эти два сегмента конкурируют между собой. Большинство людей, которые не имеют собственного жилья, стоят перед выбором: арендовать квартиру или оформить ипотеку.

За последний год съемное жилье стало намного выгоднее, чем раньше. Можно выделить два ключевых фактора. Первый — удорожание ипотеки. По данным ЦБ, в Свердловской области средняя ставка по жилищным кредитам за последний год выросла на 1%. Второй фактор — рост цен на жилье, который снизил доступность покупки квартир для широких слоев населения. Так, по данным Уральской палаты недвижимости (УПН), за последний год средняя стоимость жилья на вторичном рынке Екатеринбурга увеличилась на 6%.

На фоне роста ипотечных ставок и цен на жилье в Свердловской области число выданных жилищных кредитов в I полугодии 2019 года сократилось почти на 17% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Известно, что в июне-июле 2019 года Банк России возобновил цикл смягчения кредитно-денежной политики. Однако кредитные организации пока не торопятся снижать ставки. В этой ситуации многие потенциальные покупатели квартир взяли паузу.

«В ожидании снижения ипотечной ставки, а также из-за роста цен спрос на покупку квартир слабеет. Люди вместо стратегии «покупать» выбирают опцию «арендовать». Особенно быстро дорожают всегда востребованные съемные «однушки». Если процент по ипотеке начнет снижаться, возможно, и рост арендных ставок замедлится. Но поскольку бума на покупку жилья в этом году уже не ожидается, то снижения цен на рынке аренды мы не ждем тоже», — прогнозирует гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко.

Начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков также говорит об изменении стратегии поведения потенциальных покупателей.

«На рынке сформированы обоснованные ожидания постепенного снижения ипотечной ставки к концу 2019 года. Потенциальные покупатели не торопятся с принятием решений, и из активных участников рынка превратились в наблюдателей. Ключевая ставка ЦБ РФ уже вернулась к минимальным значениям, но предложения банков пока не столь щедрые, как год назад», — считает М. Хорьков.

Директор агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев подтверждает, что в последнее время аренда стала выгоднее ипотеки.

«Мы не можем получить объективных данных о динамике спроса и цен. Этот рынок находится в «серой» зоне. Большинство договоров нигде не регистрируется. Поэтому любая аналитика по этой теме — гадание на кофейной гуще. На уровне ощущений я могу сказать, что число арендных сделок в последнее время могло увеличиться на несколько процентов. И дело не только в финансовых преимуществах аренды над ипотекой. Не секрет, что кому-то банки отказывают в выдаче кредитов. У кого-то просто нет денег на покупку новой квартиры. Вместе с тем говорить о кардинальном улучшении ситуации на рынке аренды я бы не стал», — заявил А. Дмитриев.

По его словам, существуют фундаментальные факторы, которые тормозят развитие этого сегмента в нашей стране. В первую очередь речь идет об отсутствии законодательства, которое защищает права арендаторов. Квартиросъемщика в любой момент могут попросить покинуть помещение, а саму квартиру выставить на продажу.

Таким образом, на рынке есть искусственные ограничения, которые препятствуют привлечению новых арендаторов. В этих условиях далеко не всегда снижение темпов выдачи ипотеки автоматически приводит к пропорциональному увеличению числа арендных сделок.