Михаил Хорьков о ситуации на рынке новостроек Екатеринбурга

В начале 2018 года на первичном рынке жилья Екатеринбурга сохранилась положительная динамика. Девелоперы продолжили выводить на рынок новые проекты, число сделок увеличивалось, а цены заметно не менялись.

Аналитики Уральской палаты недвижимости (УПН) на протяжении нескольких лет оценивают состояние рынка жилья не только в таких объективных показателях, как объем жилья в стадии строительства, объем ввода, количество предложений на рынке и число сделок. Мы используем и косвенные показатели. Один из них — «индекс кранов». Это показатель, отражающий количество башенных кранов, установленных на строительных площадках жилых домов (без учета остановленных строек). Является косвенным индексом строительной активности в жилой сфере.

«Индекс кранов» после заметного падения в 2015-2016 годах продолжает восстанавливаться. По итогам I квартала 2018 года он вырос до 110. Для сравнения, в I квартале 2017 года показатель составлял 85, в IV квартале 2017 года — 102.

Заметный рост строительной активности происходит на фоне увеличения числа сделок. Существенный рост продаж на рынке квартир начал фиксироваться во второй половине 2017 года. Это способствовало увеличению числа новых проектов. Структура строящегося жилья за последний год заметно сместилась в строну проектов на начальной стадии строительства.

Опережающим показателем, который предсказывает изменение уровня конкуренции на рынке, может стать своеобразный «индекс котлованов». Мы выделили проекты, находящихся на начальной стадии строительства (от подготовки площадки до монтажа фундамента), и рассчитали объем такого жилья начиная с конца 2008 года. Очевидно, что на рынке Екатеринбурга растет не только число кранов, но и котлованов.

Специфика «индекса котлованов» в том, что рост числа проектов на начальной стадии не всегда связан с ростом предложения в конкретный момент времени, так как далеко не все компании начинают продажи на стадии забора. При этом в данной группе мы фиксируем только те проекты, строительство по которым уже началось. Поэтому рост и снижение числа проектов на начальном этапе во многом определяет факторы будущей конкуренции на рынке.

Рост числа сделок в настоящий момент обеспечен двумя основными факторами — снижением ставок по ипотеке и значительной ротацией предложения на рынке новостроек. Большинство новых проектов, которые выходят на рынок в настоящий момент, заметно интереснее того, что было два года назад. Это способствует вовлечению в рынок новых категорий покупателей. На этом пути по-прежнему много рисков и ограничений, но пока рыночные условия позволяют динамичным и гибким компаниям достигать хороших результатов.

Михаил Хорьков, начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН)