Иллюзия восстановления рынка жилья

По данным Банка России, в I полугодии 2017 года объемы выдачи ипотечных кредитов в Свердловской области выросли на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это стало драйвером для развития регионального рынка жилья. Аналитики Уральской палаты недвижимости (УПН) зафиксировали с начала 2017 года рост числа продаж в новостройках на 20%, готовых квартир — на 8%. Однако, по словам экспертов, говорить о начале выхода рынка из кризиса пока преждевременно. Для этого еще не сложились макроэкономические предпосылки.

Заместитель председателя правления «Абсолют Банка» Татьяна Ушкова выделила несколько масштабных проблем, которые сдерживают развитие рынка жилья.

«В первую очередь это доходы населения, которые с 2014 года непрерывно снижаются. Надеюсь, что в III квартале 2017 года мы увидим рост этого показателя. Тем не менее эта проблема тормозит покупательный спрос. Кроме того, мы пока не можем выйти на докризисный уровень сдачи жилья в эксплуатацию. Это касается практически всех российских регионов. В частности, Свердловская область уже второй год подряд показывает уменьшение объемов ввода новых объектов», — сообщила Татьяна Ушкова.

Как отмечают эксперты, рекордные цифры выдачи ипотеки в РФ могут не отражать реальную ситуацию в этом секторе из-за массового рефинансирования ранее взятых кредитов.

«Ипотечный рынок меряется объемом выдачи. Сюда попадает статистика по рефинансированию. Но мы же прекрасно понимаем, что в этом случае никакой выдачи ипотеки нет. Это переход из одного кредитного портфеля в другой. У некоторых банков рефинансирование уже занимает более 5-7%. Мы должны совершать новые ипотечные сделки, а не ловить клиентов друг друга», — считает Т. Ушкова.

Генеральный директор «РСГ-Академическое» Виктор Киселев подтвердил, что в настоящее время глобального роста ипотечного кредитования в Екатеринбурге не наблюдается. Рост спроса на квартиры сдерживает не самая благоприятная макроэкономическая ситуация.

«Доля ипотечных сделок у нас держится на уровне 60-70%. Ставки у всех банков в среднем составляют 9,5%. В ближайшее время мы не ожидаем увеличения объемов продаж квартир в Екатеринбурге. Экономика поднимается очень медленно. Что будет дальше — посмотрим. Если вдруг у нас в экономике будет прорыв, то, наверное, покупательная способность вырастет, и мы вернемся к докризисным цифрам. Все будет зависеть от спроса. Академический район продолжает повышать свою конкурентоспособность на рынке. Сейчас активно обсуждается проект строительства медицинского кластера. Я думаю, что у нас все получится. Мы будем выпускать ту продукцию, которую в России на сегодняшний день не производят. Планов у нас очень много», — рассказал Виктор Киселев.

Коммерческий директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Урале Руслан Музафаров полагает, что для восстановления спроса на жилье в Екатеринбурге до докризисного уровня потребуется некоторое время.

«Мы внимательно анализируем ситуацию с доходами населения. Только в последний год стали отмечать, что люди немного успокаиваются в плане работы. Они все чаще находят новые точки стабильности в части своих доходов и расходов. Начинают в новых условиях моделировать долговременные семейные стратегии, которые предполагают масштабные покупки. Спрос на квартиры очень плавно увеличивается. Я думаю, потребуется какое-то время для того, чтобы объем продаж вернулся на уровень 2014-2015 годов», — полагает Руслан Музафаров.

По его словам, застройщик имеет возможность в сжатые сроки нарастить объем предложения по всем своим проектам. Однако это произойдет только в случае пропорционального увеличения спроса на жилье. В противном случае может произойти затоваривание рынка.

Эксперты считают, что «ипотечный бум», который сейчас наблюдается в России, не сможет кардинально повлиять на ситуацию в сфере жилой недвижимости, если процесс снижения ставок не будет сопровождаться ростом экономики и реальных доходов населения. В настоящее время этого не наблюдается.