Поменяться местами: удорожание ипотеки добьет рынок недвижимости

Увеличение ставок по ипотечным кредитам в госбанках в ближайшее время может серьезно ослабить спрос на квартиры. Как ожидается, цепная реакция от крупных игроков распространится на весь банковский сектор, а значит, займы станут менее доступными для населения по всей стране. В условиях стагнации рынка недвижимости Екатеринбурга и общего снижения покупательской способности населения это может привести к снижению объемов продаж жилья. При этом постоянно растущий объем предложения жилья в конечном итоге может привести к тому, что застройщики будут вынуждены снижать цены, чтобы получить конкурентное преимущество на рынке. В противном случае на рынке могут появиться полупустующие новостройки и замороженные стройки.

После введения санкций против российских банков с госучастием повышение ставок по кредитам, в том числе ипотечным, было ожидаемым. Финансовым учреждениям, которые лишились дешевых денег европейских рынков, пришлось полагаться на внутренние ресурсы, то есть на средства соотечественников. В частности, банк «ВТБ 24» с начала октября увеличил рублевые ипотечные кредиты в среднем на 0,5%. Настолько же подорожали займы в «Сбербанке», однако только для клиентов, которые ранее в банке не обслуживались. При этом взять кредит на жилье в готовом доме будет дешевле, чем в строящемся — 11,5% против 13%.

В настоящее время на банки с госучастием приходится 3/4 всех ипотечных кредитов. Действия крупных игроков станут сигналом для остальных участников банковского сектора. В результате ипотечные кредиты до конца года могут подорожать во всех финансовых учреждениях страны.

При этом именно ипотечные сделки в последнее время поддерживали рынок строительства. По данным отдела жилищного кредитования управления по работе с партнерами «Сбербанка», за I полугодие 2014 года доля купленного жилья под залог недвижимости в России составила 32%.

Однако объем предложений, в частности, в Екатеринбурге обгонял в нынешнем году покупательские возможности населения. По данным Уральской палаты недвижимости, с начала текущего года количество квартир, выставленных на продажу, увеличилось на 35%. В результате образовавшегося дисбаланса между спросом и предложением рост цен на жилье в Екатеринбурге прекратился. Последние 2 месяца, как отмечают в УПН, стоимость квартиры изменялась в пределах нескольких десятых процента.

В то же время темпы строительства в Екатеринбурге продолжают наращивать оборот, увеличивая разрыв между спросом и предложением. Как отмечают в УПН, в настоящее время на первичном рынке Екатеринбурга возводится рекордный объем жилья — 2,8 млн кв. м. жилья, а объем предложения на вторичном рынке вышел на максимальный за последние шесть лет уровень — 2,6 тыс. квартир.

В сложившихся условиях застройщику будет невыгодно в ближайшее время поднимать цены. В противном случае количество пустующих квартир в новостройках будет только расти. Некоторые участники рынка могут пойти на демпинг ради привлечения покупателей. По самым пессимистичным прогнозам, цены на квартиры могут снизиться до 30%.

При этом труднее придется компаниям, которые продают жилье на стадии строительства. Ипотечные кредиты по ним дороже, а значит, интерес к строящемуся жилью будет еще ниже, чем к готовому.

Впрочем, застройщик может попросту заморозить стройку. Демпинг в условиях инфляции, когда еще требуются средства на завершение строительства — может обернуться многократными убытками.

Сергей Беляев