Рынок новостроек: «дно» еще не пробито

В экспертном сообществе неоднократно говорили, что самая острая фаза кризиса на рынке новостроек Свердловской области осталась позади. Часто звучало предположение, что «дно» было достигнуто в I полугодии 2016 года, после чего рынок вошел в стадию стагнации. То есть ключевые индикаторы рынка (число сделок и цены) находятся примерно на одном и том же уровне: не снижаются и не падают. Однако в начале 2017 года ситуация снова изменилась в худшую сторону.

По данным Свердловскстата, в январе-феврале 2017 года физическим лицам в Свердловской области было продано 25,9 тыс. кв. м., что на 39,6% ниже уровня аналогичного периода прошлого года. В Екатеринбурге реализовали 25,5 тыс. кв. м. Это на 26,7% меньше, чем в январе-феврале 2016 года.

Очевидно, что число сделок купли-продажи в начале 2017 года резко упало. Для этого есть некоторые объективные причины. Во-первых, январь и февраль — это не самые показательные месяцы. После новогодних праздников активность покупателей на рынке всегда была относительно невысокой. Понятно, что в начале осени или в декабре число сделок намного больше. Во-вторых, в январе-феврале 2016 года многие люди опасались окончания срока действия государственной программы поддержки ипотечной ставки (первоначально ее планировали завершить 1 марта 2016 года). Это заметно активизировало спрос на жилье в эти месяцы.

Однако нельзя объяснить падение рынка в январе-феврале 2017 года только этими причинами. Ключевым фактором резкого сокращения спроса является снижение реальных доходов жителей Свердловской области. В 2015 году этот показатель снизился на 6,4%, в 2016 году — еще на 6,2%. В этих условиях число сделок на рынке не может не снижаться. С каждым месяцем возможности свердловчан по приобретению нового жилья сокращаются.

Параллельно с падением числа сделок на рынке новостроек продолжается снижение цен. По данным ГК «Новосел», в I квартале 2017 года средняя стоимость предложения на первичном рынке Екатеринбурга составила 68 тыс. 750 руб., что на 1% ниже уровня IV квартала 2016 года.

«С марта 2016 года показатель снизился на 2,2%. Отрицательная динамика за этот период времени зафиксирована как по размерам объектов, так и по географическому положению. Однокомнатные квартиры подешевели на 4,1%, двухкомнатные — на 1,5%, трехкомнатные — на 1%. Стоимость жилья в центре Екатеринбурга снизилась на 12,2%, в первом ценовом поясе — на 3%, во втором — на 2,7%, в третьем — на 1,2%, в четвертом — на 1,8%», — сообщил руководитель аналитического отдела группы компаний «Новосел» Сергей Меньшенин.

Интересно, что в Уральской палате недвижимости (УПН) не разделяют мнение, что ситуация на рынке новостроек Екатеринбурга продолжает ухудшаться.

«По нашим данным, в 2016 году объем продаж первичного жилья в городе остался на уровне предыдущего года. В I квартале 2017 года показатель продемонстрировал небольшой рост в пределах 6-7% по отношению к соответствующему периоду 2016 года», — заявил начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков.

Впрочем, по его словам, идеальной схемы подсчета динамики продаж в новостройках не существует. Далеко не все сделки регистрируются в Росреестре. Поэтому существуют разные методики сбора и обработки статистики, которые могут друг от друга отличаться.

Несмотря на то, что в УПН не согласны с данными Свердловскстата, уральские аналитики считают ситуацию на рынке новостроек Екатеринбурга достаточно сложной. Самая тревожная тенденция — рост числа «замороженных» строек. Если в I квартале 2016 года в уральской столице было приостановлено возведение 127 тыс. кв. м., то в I квартале 2017 года — 367 тыс. кв. м. С III квартала 2015 года (когда показатель составлял 30 тыс. кв. м.) объем замороженных строек в городе вырос более чем в 12 раз.

Другая негативная тенденция — сокращение числа башенных кранов на жилых стройках Екатеринбурга. По итогам I квартала 2017 года их было 85 единиц, что на 5 ниже уровня аналогичного периода 2016 года. Максимальный уровень этого индикатора был зафиксирован во II квартале 2014 года — 145 единиц.

Из всего этого можно сделать вывод, что свердловские девелоперы постепенно сокращают число своих стройплощадок, а также «замораживают» многие объекты из-за дефицита финансовых ресурсов. Все это является следствием масштабного сокращения платежеспособного спроса. Пока этот процесс не остановится, число проблемных объектов в Екатеринбурге будет продолжать расти.