Естественный отбор девелоперов

В 2017 году в России вступит в силу целый ряд законодательных изменений, которые кардинально изменят ситуацию в строительной отрасли. Государство ужесточит нормативные требования к застройщикам и «повесит» на них дополнительную финансовую нагрузку. Учитывая, что в 2014-2016 годы свердловские девелоперы и так столкнулись с резким падением продаж (на 30-40%), нововведения могут стать причиной массового сокращения числа застройщиков.

Отмена схемы ЖСК

В настоящее время 85-90% сделок на рынке новостроек Екатеринбурга заключается по договорам долевого участия (ДДУ), остальные 10-15% — в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). С 2017 года абсолютно все сделки будут заключаться по ДДУ. Это приведет к тому, что многие свердловские застройщики будут вынуждены свернуть свою деятельность, так как не соответствуют требованиям ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве». В последние годы они имели альтернативу в виде создания ЖСК. Это форма строительства является более приемлемой для малых и средних девелоперов. Она не предусматривает жестких нормативных и финансовых требований.

«В 2017 году мы полностью перейдем на продажу жилья через договоры долевого участия. Это несомненный плюс для покупателей. Однако чем это грозит застройщикам? Уже сейчас есть люди, которые месяцами отказываются принимать жилье, пока не получат дополнительные блага. Люди хорошо знают особенности ФЗ-214 и успешно этим пользуются. Пока таких единицы, но их будет больше, когда ДДУ останутся безальтернативным инструментом строительства жилья», — считает исполнительный директор НП СРО «Гильдия строителей Урала» Вера Белоус.

Новые финансовые требования

Поправки в ФЗ-214 предусматривают изменение минимального уставного капитала застройщика. В настоящее время он составляет 10 тыс. руб., с 2017 года его размер увеличится до 2,5 млн руб.

По данным администрации Екатеринбурга, этим требованиям не соответствует около 20% застройщиков, которые будут вынуждены уйти с рынка.

Еще одно нововведение — создание специального компенсационного фонда. Предполагается, что он будет работать по образцу Агентства по страхованию вкладов и пополняться за счет выплат в размере 1-1,5% от каждого договора долевого участия. Объем фонда может составить 30-35 млрд руб. в год. Застройщики будут вынуждены отчислять туда средства от каждой сделки по продаже квартиры в новостройках.

Кроме того, с 2017 года в России появится механизм спецсчетов. Средства дольщиков одного дома запретят использовать для строительства другого. Это заметно ударит по финансовым возможностям застройщиков.

Отметим, что аналогичный механизм спецсчетов в 2015 году был внедрен для оборонных предприятий, которые являются головными исполнителями гособоронзаказа (ГОЗ). Новая схема привела к росту задолженности по заработной плате и массовым задержкам платежей подрядным организациям. Некоторые компании из-за этого в прошлом году даже сорвали сроки выполнения ГОЗ.

Вступление в региональные СРО

С июля 2017 года все свердловские застройщики должны вступить в региональные саморегулируемые организации (СРО). Известно, что в настоящее время многие из них входят в СРО Москвы и Санкт-Петербурга и не согласны менять прописку.

«В России насчитывается 266 саморегулируемых организаций в сфере строительства, в УрФО — 14, в Свердловской области — 7. Не секрет, что большая часть предприятий стройиндустрии из Екатеринбурга находится в составе СРО из другого региона. Согласно нововведениям, с будущего года они должны вступить в состав СРО по месту регистрации. Как показывает практика, пока ни одна компания не перешла в свердловскую саморегулируемую организацию. Участники рынка объясняют отказ перспективой потерь накоплений компенсационного фонда, уже сформированного ими в СРО из других регионов», — рассказала Вера Белоус.

Учитывая все законодательные нововведения, которые вступят в силу в 2017 году, можно говорить о настоящей «чистке» уральского строительного рынка. В ближайшее время здесь останутся только самые крупные игроки, которые будут соответствовать всем новым требованиям. Те застройщики, которые сейчас строят в Екатеринбурге всего один-два дома, будут вынуждены уйти.