Рынок новостроек: в поиске «дна»

На протяжении всего 2015 года рынок первичной недвижимости Екатеринбурга показывал отрицательную динамику цен и числа сделок купли-продажи. По итогам этого года уровень спроса сократился на 20-50%. По словам экспертов, «дно» рынка жилья еще не достигнуто. Следовательно, в 2016 году стоимость новостроек и число сделок с высокой долей вероятности будут продолжать падать. Восстановление сегмента ожидается не ранее 2017 года. Большинство экспертов называют более поздние сроки — 2019-2020 годы. До этого момента рынок продолжит свое падение и будет нащупывать «дно».

По данным УПН, в 2015 году средняя стоимость одного квадратного метра жилья на первичном рынке недвижимости Екатеринбурга упала всего на 1,3% и сейчас составляет 64 366 за кв. м. Однако эти цифры не учитывают многочисленные скидки, акции и бонусы, на которые пошли застройщики из-за резкого обвала спроса. Реальное снижение стоимости новостроек в среднем составляет 6-7%.

«Мы не прогнозируем улучшение ситуации на рынке в 2016 году. Скорее всего, произойдет продолжение плавного снижения цен. Когда будет нащупано «дно» — неизвестно. Это все равно что тыкать пальцем в небо. При оптимистичном сценарии восстановление может начаться только в 2017 году», — заявил президент УПН Эдуард Богданов.

По его словам, негативный экономический фон остается главным фактором, ограничивающим восстановление рынка жилья. Кроме этого, на резкое падение спроса влияет избыточное предложение. Сейчас в стадии строительства в Екатеринбурге находится 2 млн 466 тыс. кв. м. жилья, что всего на 11,7% ниже уровня прошлого года.

Вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Татьяна Деменок считает, что восстановление рынка жилья начнется только в 2019-2020 годах.

«Сейчас на рынке кризис, у которого не видно «дна». Во всех сегментах мы наблюдаем отрицательную динамику ключевых параметров. Ситуация на рынке жилья может улучшиться только после окончания экономического кризиса. Для этого необходимы системные изменения», — полагает Татьяна Деменок.

По ее словам, динамика рынка жилья Екатеринбурга в 2015 году оказалась хуже, чем прогнозировали эксперты УПН в конце 2014 года.

«Ровно год назад мы предполагали, что число сделок купли-продажи сократится на 5-10%, стоимость жилья скорректируется до 15%. Если динамику цен мы угадали, то со спросом промахнулись. Число сделок по итогам 2015 года в среднем снизилось на 40%», — отметила вице-президент РГР.

Исполнительный директор НП СРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслав Трапезников также уверен, что в ближайшие годы рынок жилья не будет демонстрировать позитивную динамику.

«Ни один эксперт сейчас не говорит, что в 2016 году ситуация улучшится. Скорее всего, в будущем году мы увидим сокращение объемов ввода жилья в эксплуатацию. Некоторые крупные застройщики уже скорректировали свои планы. Кроме того, снизится число новых проектов. Из-за этого девелоперы уйдут в «качество». То есть из-за снижения числа строек они улучшат их концептуальную проработку», — считает Вячеслав Трапезников.

Эксперт считает, что основным вызовом для рынка сейчас является ситуация с ипотекой. Официально государство пока не продлило программу субсидирования ипотечных ставок на первичном рынке, которая заканчивается 1 марта 2016 года. Кроме того, большие вопросы вызывает ситуация с обязательным страхованием ответственности застройщика. Этот механизм пока работает неэффективно, уверен Вячеслав Трапезников.

Заместитель главы администрации Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования Сергей Мямин считает, что еще одним негативным фактором для рынка является передача градостроительных полномочий от городских властей к областным.

«Оцениваю этот шаг как негативный и несвоевременный. Большой вопрос: смогут ли региональные власти также эффективно решать эти вопросы, как городские», — заявил Сергей Мямин.

Таким образом, в будущем году ситуация на первичном рынке жилья Екатеринбурга будет продолжать ухудшаться. По оценкам представителя РГР Татьяны Деменок, в 2016 году число сделок может сократиться еще на 20-30%, а стоимость скорректируется до 30%. Эти цифры применимы не только к Екатеринбургу, но и ко всей России в целом.