«Александрия»: без коттеджей и коммуникаций

Рынок загородной недвижимости Екатеринбурга пребывает в глубоком кризисе. Из-за резкого падения доходов население практически полностью отказалось от приобретения готовых коттеджей. Сейчас основной платежеспособный спрос сместился в сторону покупки земельных участков без подряда. В этой связи застройщики вынуждены изменять структуру предложения. Одним из примеров является загородный поселок «Александрия» (застройщик — Центр малоэтажного строительства), где девелопер из-за резкого падения спроса на готовые коттеджи сделал все возможное для удешевления своих объектов. Сейчас клиентам поселка предлагают приобрести земельный участок без подряда и практически без подключенных коммуникаций.

По оценкам экспертов, это решение обусловлено текущей ситуацией на рынке загородного жилья. Наблюдатели говорят о деградации самой идеи коттеджных поселков. Во времена первого бума загородного строительства в начале 2000-х годов девелоперы предлагали рынку готовые поселки с построенными в едином стиле и по общему плану домами и сформированной инфраструктурой. Как правило, продажи осуществлялись «под ключ» по схеме «плати и живи». Однако спрос на такие сложные и затратные проекты исчерпался достаточно быстро. Большая часть поселков второго поколения представляла собой земельные участки с обязательным подрядом на строительство от компании-девелопера. Такая схема негативно сказывалась на общем облике поселений и условиях жизни в них — кто-то уже завершил строительство, а кто-то его еще и не начинал. Но единый застройщик обеспечивал хотя бы видимость стилистического единства поселка.

Нынешнюю стадию развития или, скорее, деградации концепции коттеджного поселка отличает продажа земли без подряда. Фактически покупателю предлагается пустой земельный участок с подведенными к нему коммуникациями, и он вправе строить или не строить на нем все, что ему заблагорассудится. Основные причины смены парадигмы известны: это экономический кризис и снижение доходов населения. Покупатель не готов разом выложить несколько миллионов рублей за готовый дом и предпочитает вести неторопливое строительство на те деньги, которые у него есть. При этом в качестве строителей он предпочитает видеть не девелопера поселка, а максимально дешевые строительные бригады. В результате сам поселок на годы превращается в одну большую строительную площадку.

Примером реализации именно этого типа поселка стала «Александрия», расположенная в 29 км от микрорайона ЖБИ, въезд со стороны Тюменского и Каменск-Уральского трактов. Первая очередь (350 домовладений) была практически полностью распродана к концу 2014 года. Осенью прошлого года застройщик запустил реализацию второй очереди поселка (еще 350 домовладений).

На официальном сайте «Александрии» размещена интерактивная карта поселка, где можно увидеть, что в настоящее время на реализацию выставлено около 100 объектов. При этом значительная доля земельных участков второй очереди (также около 100 объектов) до сих пор не продается из-за того, что застройщик пока не перевел землю из сельхозназначения в жилую. Это может быть обусловлено резким падением объемов продаж из-за кризиса. Девелоперу просто нет необходимости выводить на рынок столько новых участков.

По оценкам экспертов, падение продаж связано с общей неблагоприятной ситуацией на рынке загородной недвижимости Екатеринбурга. Из-за кризиса число сделок купли-продажи упало в 2 раза. При этом покупатели стали переориентироваться на покупку дешевых земельных участков без подряда минимальных площадей.

«Сейчас около 85% всех сделок совершается с земельными участками без подряда. При этом их средняя площадь снижается. Если раньше население наиболее активно приобретало участки площадью 10-12 соток, то сейчас это 8-10 соток. Застройщики все чаще отказываются от проведения инженерных коммуникаций. Они пытаются всеми доступными средствами максимально увеличить охват потенциальных покупателей в сверхбюджетном сегменте», — заявил главный аналитик УПН Михаил Хорьков.

По его словам, денежных средств на рынке из-за кризиса стало меньше, поэтому продать земельный участок без подряда гораздо проще, чем готовый коттедж.

В этой связи застройщик поселка «Александрия» вполне естественным образом сделал ставку на продажу участков без подряда. Однако в целях еще большего снижения затрат он решил сэкономить на коммуникациях. В частности, в проекте отсутствует водоснабжение. Покупателям предлагается сделать индивидуальную скважину возле каждого коттеджа. Уровень залегания питьевого водоносного слоя колеблется от 25 до 60 метров в зависимости от местоположения участка. Канализация в поселке также предусмотрена только в виде индивидуальных очистных сооружений. Кроме того, «Александрия» не газифицирована. Застройщик планирует закончить процесс в 2016-2017 годах. Однако не факт, что из-за кризиса работа по газификации будет не отложена на неопределенный срок. Кроме того, отопление электричеством обходится в несколько раз дороже, чем газом.

Несмотря на проблемы с подведением коммуникаций, земельные участки продаются по цене от 45 до 58 тыс. руб. за сотку. Это достаточно солидные деньги в условиях снижения платежеспособности населения. Сумма включает в себя наличие дороги до участка без покрытия, подведенное электричество и ограждение периметра.

Отметим, что застройщик «Александрии» также предлагает приобрести земельный участок с подрядом. Типовой готовый коттедж общей площадью 110 кв. м. обойдется покупателю в 3,9 млн руб. Это достаточно большие денежные средства в условиях снижения платежеспособности населения. Однако, по словам экспертов, спрос на подобные объекты в Свердловской области крайне низкий.

«Сейчас коттеджи в Екатеринбурге практически не продаются. В первую очередь это обусловлено тем, что у населения возник дефицит денежных средств. Люди стали чаще экономить и разумнее подходить к своим расходам. Основной платежеспособный спрос сосредоточен на бюджетном сегменте. Как правило, это небольшие садовые участки без построек общей стоимостью от 350 тыс. до 1 млн руб. Их покупают для ведения садово-огородных работ», — заявила представитель центра недвижимости «Северная Казна» Светлана Долбилова.

Таким образом, структура рынка загородной недвижимости Екатеринбурга в последние годы заметно изменилась. Если раньше активнее всего покупались готовые коттеджи, затем спрос сместился в сторону земельных участков с подрядом, сейчас у покупателей наиболее популярны объекты без подряда. Население опасается совершать крупные покупки из-за дефицита средств и неблагоприятной экономической ситуации.