Corteo и Crystals: проще снести

УрБК продолжает исследовать «зоны кризиса», возникшие на карте Екатеринбурга. Одна из них находится в самом центре города, на пересечении улиц Луначарского и Малышева. Находящийся здесь ТЦ Corteo Fashion Mall уже почти два года не может найти нового собственника. При этом до сих пор остается непонятным, какая концепция будет успешна на месте бывшего «фэшн-молла», и сможет ли новый инвестор окупить свои вложения. А рядом с ним пустует другой торговый центр со схожей концепцией — Crystals.

Corteo Fashion Mall был открыт в 2005 году и позиционировался как торговый центр класса «премиум». Здесь размещались бутики элитных марок одежды и аксессуаров Miu Miu, Juicu Couture, Prada, DKNY Sport. Помимо этого, в здании располагалось итальянское кафе Emporio Armani Caffe, а на верхнем этаже пятиэтажного здания находились офисные помещения. Спустя 7 лет работы торговый центр пришлось закрыть, а помещение перешло в собственность Сбербанка за долги. На сегодняшний день общая сумма долга бывшего собственника объекта — ОАО «Компания Строймастер-3000» — составляет более 400 млн руб.


Здание Corteo сейчас используется только для рекламы

Помимо здания и участка под ним, под арестом банка сейчас находится оборудование и «товары в обороте, относящиеся к группе «предметы одежды и принадлежности к одежде» и «обувь, головные уборы, зонты» на общую сумму 319 млн руб.

Стоит отметить, что два года назад эксперты оценивали здание бывшего «центра моды» почти в 300 млн руб., однако торговый холдинг WEDA Fashion Group через суд отстоял более высокую стоимость в 444,2 млн руб., а земельный участок под ним был оценен в 14,2 млн руб.

Уже тогда высказывалось мнение, что несмотря на расположение здания в самом центре Екатеринбурга и потенциальную привлекательность для инвесторов, его продажа может затянуться из-за высокой стоимости и специфики организации пространства. По словам специалистов, объект претендовал на категорию «люкс», а операторов, желающих работать с такой недвижимостью, в Екатеринбурге не так уж много, и все они уже нашли свою нишу.

Сегодня можно сказать, что прогнозы экспертов подтвердились — бывший «фэшн-молл» до сих пор не смог найти нового собственника. Все бутики, размещавшиеся в торговом центре, переехали в комплекс «Покровский пассаж», а само здание Corteo начало напоминать доску объявлений, на которой размещены баннеры с рекламой магазинов и автомобилей.

Здание уже несколько раз выставлялось на торги, но найти нового собственника до сих пор не удалось. Для того чтобы увеличить привлекательность объекта для инвесторов, Сбербанк в январе этого года принял решение снизить стоимость помещения с 444,2 млн руб. до 390 млн, но и это не принесло никаких результатов. Поэтому в апреле 2015 года банк решил снова понизить цену на здание уже до 310 млн руб., то есть на четверть дешевле первоначальной цены.

Но и по этой цене найти покупателя, тем более в условиях кризиса, может оказаться весьма сложной задачей для Сбербанка.

«Нужно понимать, что здание ТЦ проектировалось и строилось конкретно под оригинальную концепцию — смесь фэшн-центра и универмага, которая к тому же была «заточена» под определенный бренд Armani. Здание ТЦ имеет ряд недостатков, затрудняющих его быстрый перевод в другой формат, в частности, это отсутствие парковок, недостатки вертикальной и горизонтальной логистики. Также необходимо учитывать, что на рынке Екатеринбурга уже появились более крупные и современные фэшн-центры высокого уровня позиционирования», — рассуждает руководитель консалтинговой компании «Урал Гермес» Александр Засухин.

Одним из возможных вариантов может стать продажа здания «в нарезку», однако в этом случае, по мнению эксперта, есть достаточно большой риск не продать наименее ликвидные торговые площади, такие как верхние этажи, удаление от входных групп. Поэтому Сбербанк, для которого ТЦ к тому же является непрофильным активом, хочет продать его целиком, что не очень интересно для покупателей.

«Безусловно, любое снижение стоимости увеличивает шансы на продажу. В данном случае уменьшение цены ТЦ Corteo позволит покупателям его рассматривать уже не как «центр моды», а как обыкновенный объект недвижимости. Назначение объекта, скорее всего, может измениться», — пояснил УрБК консультант по коммерческой недвижимости Сергей Николайченков.


Здание бывшего «центра моды» требует ремонта

Как пояснили в пресс-службе Уральского банка Сбербанка России, на данный момент интерес к объекту начали проявлять и российские, и зарубежные инвесторы. Правда, готовы ли они купить центр и что намерены делать с ним после этого, пока неизвестно. Торги по продаже ТЦ Corteo Fashion Mall и подведение их результатов состоятся 4 июня 2015 года.

«Как здание будет использоваться в дальнейшем, определит новый собственник. Но уже сейчас поступает очень много предложений от желающих арендовать помещения в этом торговом центре. Среди них, в частности, есть мировые сети быстрого питания и представители известных торговых марок», — рассказали представители банка.

Нужно отметить, что новым собственникам, которые решат приобрести помещение бывшего Fashion Mall, придется потратиться не только на покупку здания, но и на его капитальный ремонт, так как за те два года, которые простаивает объект, его внешняя и внутренняя отделка пришли в негодность. Также нужно будет решать вопрос с парковкой, так как нынешняя рассчитана не более чем на 20 автомобилей.

Между тем, как отмечают эксперты, смена концепции торгового центра Corteo Fashion Mall не может гарантировать стопроцентный успех. В Екатеринбурге уже есть несколько примеров, когда смена концепции не приводила к ожидаемым результатам.

Так, в 2010 году собственники ТЦ «Гринго» на ул. Карла Либкнехта, 23б приняли решение о смене концепции центра с достаточно успешного в прошлом «girls-маркет» на формат, ориентированный на молодежь и хипстеров. Однако эта идея оказалась неудачной, и новый ТЦ MODA заполнился лишь на 40%. В 2014 году была новая попытка смены концепции — торговый центр получил имя SILA VOLI и стал специализироваться на спортивных товарах. Спустя 1,5 года ТЦ заполнился на те же 40%, и что будет дальше с этим проектом, не до конца понятно.

Как отмечают эксперты рынка коммерческой недвижимости, он рискует повторить печальную историю ТЦ Corteo и другого «фэшн-центра» — «Crystals», который был построен рядом с бывшим «фэшн-моллом» на ул. Малышева, 71. В 2013 году ПЖСК «Центр-АС» объявил о начале строительства нового «центра моды», в котором будут располагаться брендовые бутики одежды и аксессуаров. Строительство центра затянулось на 1,5 года. Во II квартале 2014 года помещение было сдано в эксплуатацию, но все равно остается пустым. Как пояснил один из собственников ТЦ Crystals, сейчас здание получило необходимую разрешительную документацию и находится в состоянии наполнения. Открытие торгового центра намечено на конец 2015 года.


Торговый центр построили 1,5 года назад, но до сих пор не открыли

По мнению специалистов, запуск подобного проекта на данный момент является очень рискованным предприятием.

«ТЦ Crystals придется тяжело, так как начинать деятельность во время финансовой нестабильности в стране достаточно трудно. К тому же сейчас на рынке, на котором собирается работать ТЦ, очень большая конкуренция. Проблемы с парковкой также не пойдут на руку собственникам здания. 5-7 лет назад этот проект имел бы успех, но в нынешнем положении возможность оправдать инвестиции очень низкая», — пояснил консультант по коммерческой недвижимости Сергей Николайченков.

Таким образом, на перекрестке улиц Малышева и 8 Марта образуется торговая «кризисная зона», включающая сразу два пустующих центра с весьма неопределенными перспективами. Судьба их туманна: пустующий уже два года Corteo Fashion Mall вряд ли сможет сохранить прежнюю концепцию, однако нет гарантий, что и реконцепция принесет его новым владельцам результаты. Crystals еще до своего открытия испытывает те же проблемы, что и его закрывшийся сосед. Ситуация усложняется еще и тем, что в нынешних обстоятельствах инвесторам сложно сориентироваться, какой проект сможет оказаться удачным на этой площадке и позволит переломить негативную «карму» «кризисной зоны».