Очень выборочный налог

Правительство Свердловской области утвердило перечень из 41 торгового и офисного центра в Екатеринбурге, в отношении которых налог на имущество на 2015 год определяется исходя из кадастровой стоимости. В этот документ попали как крупные, так и небольшие объекты, площадь которых превышает 5 тыс. кв. м. Наряду с этим в городе насчитывается как минимум 30 таких же торговых и офисных объектов, для которых схема налогообложения осталась прежней. Участники рынка склонны считать, что «кадастровый список» повлечет за собой закрытие отдельных торговых и офисных объектов и отток арендаторов из крупных центров. Кроме того, они не исключают коррупционную составляющую при составлении и утверждении этого перечня.

Так получилось, что в списке, который утвердило правительство Свердловской области, такие крупные объекты, как METRO Cash & Carry, Castorama и OBI, соседствуют с торговыми центрами «Семь Ключей», «Восточный» и «Гермес Плаза». При этом в перечень не попали ТЦ «МЕГА», ТРЦ «Карнавал», ТиДЦ «ЕВРОПА» и многие другие, у которых общая площадь в несколько раз превышает 5 тыс. кв. м. Хотя именно это является основным критерием, прописанным в законе № 100 ОЗ «О внесении изменений в закон Свердловской области «Об установлении на территории Свердловской области налога на имущество организаций».

В министерстве по управлению государственным имуществом Свердловской области (МУГИСО) торговые и деловые центры сообщили, что попавшие в «кадастровый список» оценивались по положениям Налогового кодекса РФ.

«Постановление принято в соответствии с нормами федерального и областного налогового законодательства, а также с учетом рекомендаций, изложенных в письме Министерства финансов Российской Федерации от 06.08.2014 № 03-05-04-01/38983, касающихся включения в перечень объектов недвижимого имущества, информацией о которых располагает уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ», — сообщили в министерстве.

При этом в ведомстве указали, что перечень был подготовлен комиссией, в которую, в частности, входили кроме чиновников правительства региона, специалистов Росреестра и налоговой службы, представители областных отделений «Деловой России» и общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «ОПОРА РОССИИ».

Примечательно, что именно председатель регионального отделения последней организации Евгений Артюх, являясь депутатом Законодательного собрания Свердловской области, особо настаивал на принятии нового порядка исчисления налоговой базы по кадастровой стоимости для торговых и деловых центров. В частности, во время обсуждения законопроекта в ноябре 2013 года он открыто заявлял, что торговые центры в Екатеринбурге платят недостаточные налоги в бюджет.

Однако в результате оказалось, что «достаточные» налоги будут платить только те торговые и деловые центры, которые выбрало правительство Свердловской области после консультации с общественными организациями, призванными защищать интересы бизнеса.

Юрист ТЦ «Восточный» (в основном торгует мебелью) Ирина Шепелева отметила, что после принятия постановления правительства Свердловской области кадастровая стоимость 1 кв. м. выросла до 100 тыс. руб., а все здание сейчас оценивается на сумму более 1 млрд руб.

«Мы оказались в списке таких «китов», как Castorama и «Парк-Хаус», хотя у нас и магазинов меньше, и клиентский поток значительно меньше. Но у нас земельный участок предоставлен именно под торговый центр, а это также является одним из критериев оценки. Нам просто не повезло. Мы, конечно, пока будем платить налоги. И в ближайшее время, скорее всего, руководство будет поднимать вопрос о повышении стоимости аренды», — сообщила Ирина Шепелева.

Один из участников рынка на условиях анонимности считает, что подобное разделение торговых и офисных центров по налогообложению идет в разрез со всеми претензиями, которые высказывались в адрес собственников со стороны губернатора Свердловской области Евгения Куйвашева и правительства региона. Более того, он не исключает коррупционную составляющую при составлении «кадастрового списка».

«Этот список вызывает, по меньшей мере, недоумение. Если он утвержден в таком виде, то почему нам не объяснили, на каком основании одни объекты туда попали, а другие нет? Либо здесь какая-то предвзятость, либо коррупционная составляющая, либо еще что-то. К примеру, ТЦ «Дирижабль», ТРЦ «Карнавал», ТРЦ «Мегаполис», ТЦ «Ботаника МОЛЛ» в этот список не попали, хотя формально они под те критерии, которые использовало правительство Свердловской области при его формировании, подходят. Это убийственный налог, который сводит на «нет» доходность и привлекательность торговых и офисных центров. Ведь любой подобный объект строится на кредитные деньги, а срок его окупаемости — от 7 до 10 лет», — отмечает он.

Независимый консультант по вопросам коммерческой недвижимости Сергей Николайченков считает новый закон непродуманным и поспешным, который приведет к негативным последствиям на рынке торговых и офисных центров.

«Давайте, к примеру, возьмем торговый центр «Гермес Плаза». Его собственники в центре города сделали хорошее дело — построили не только сам ТЦ, но и парковку, которой пользуются не только посетители. При этом получается, что торговая площадь у них менее 5 тыс. кв. м., а общая, по которой объект попадает в список, по постановлению правительства Свердловской области, больше 5 тыс. кв. м. При этом возьмите ТЦ «ЭМА», где парковки нет, но торговая площадь больше 5 тыс. кв. м., однако он в список не попал. При этом не стоит забывать, что есть убыточные торговые центры и есть прибыльные, но все они почему-то ставятся на одну планку. И ничего хорошего из этого не получится», — считает Сергей Николайченков.

По его словам, еще одним аспектом является тот факт, что у ТЦ может быть не один собственник, а несколько. При этом в самом помещении есть не только торговые площади, но и холлы, коридоры, санузлы и другие площади, которые никакого дохода не приносят, но налогом будут облагаться, и платить за них будут совокупно все собственники.

Опрошенные участники рынка считают, что новая схема налогообложения приведет к росту цен на аренду, оттоку арендаторов из торговых и офисных центров, а при условии, что коммерческая недвижимость строится на кредитные средства, то и к разорению собственников небольших объектов из «кадастрового списка».

Крупные торговые и деловые центры, по мнению экспертов, помимо того, что будут нести прямые убытки от нового налога, будут пытаться оспаривать кадастровую собственность в судах, что также повлечет большие расходы. В первую очередь из-за того, что в судебном порядке нужно будет сделать рыночную оценку всего здания, а это стоит больше 1 млн руб. Кроме того, даже если собственники выиграют суд, то его решение будет распространяться только на следующий налоговый период. То есть в любом случае налог по кадастровой стоимости будет уплачен.

На фоне того, что бюджет Свердловской области принят с дефицитом 28,8 млрд руб., решение правительства региона пополнить казну любым способом выглядит по меньшей мере нелогичным. Если в 2015 году разорится несколько торговых и деловых центров, а в 2016 году «кадастровый список», возможно, пересмотрят, то новых объектов коммерческой недвижимости больше от этого не станет и, в конце концов, налоги будет брать не с кого. А о том, что этот перечень негативно влияет на конкурентную среду, и говорить не приходится.

Отметим, что на сегодняшний день Екатеринбург занимает первое место в России по количеству торговых площадей на душу населения, опережая Москву и Санкт-Петербург. В конце же 2015 года, после применения новой схемы налогообложения ТЦ, Екатеринбург вряд ли сможет похвастаться такими показателями.