Ипотечная робость: темпы кредитования замедлились

Снижение темпов экономического роста пока не отразилось на ипотечном рынке. Несмотря на некоторое снижение ставок, темпы роста рынка немного замедлились, что аналитики связывают с истощением сбережений граждан. Мнения экспертов о том, что произойдет в случае неблагоприятного развития макроэкономики, разошлись: одни считают, что рынок недвижимости в Екатеринбурге просядет не более чем на 10%, другие полагают, что он, наоборот, «встанет».

«Несмотря на достаточно высокие ставки выдачи по ипотечным кредитам, рынок ипотеки продолжает расти. На фоне заметного замедления экономики ежемесячные темпы роста объемов выдачи колеблются от 116% до 131-134%», — говорится в аналитическом отчете федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. С января по июнь 2013 года было выдано 336 043 ипотечных кредита общей суммой 542,5 млрд руб. Это на 14% превышает показатели аналогичного периода прошлого года в количественном выражении и на 26% — в качественном. Помимо этого, доля ипотечных сделок, по данным Росреестра, выросла, составив 23,6% от всех прав собственности, зарегистрированных в сделках с жильем.

В марте средневзвешенная ставка достигла 12,9%, что составляет максимум за последние 30 месяцев. Рынок отреагировал на это замедлением темпов роста, но некоторое понижение ставок рядом ведущих банков не простимулировало рынок. В итоге во втором квартале многие ведущие кредитные организации понизили ставку до уровня 12,6-12,7%, что позволило аналитикам прогнозировать ее дальнейшее снижение. Размер ипотечного портфеля на 1 июля 2013 года составил 2 274,3 млрд руб., что на 34,9% выше уровня аналогичного периода прошлого года. Абсолютный прирост портфеля за год составил 588 млрд руб. Несмотря на высокие темпы роста и общие проблемы с повышением доли проблемной задолженности качество ипотечных ссуд остается стабильно высоким: 96,3% из них не имеют просрочки.

С начала года жителям Уральского федерального округа было выдано 40 488 ипотечных займов, общая сумма которых составила 68,355 млрд руб. Таким образом, общая сумма долга по ипотечным кредитам составила 325,831 млрд руб., из которых просрочено 2,876 млрд руб.

Средневзвешенный срок для заемщиков округа составил 16,1 лет (14,9 лет в среднем по России), средневзвешенная ставка — 12,6% в рублях (12,7%).

По мнению генерального директора ООО Центр недвижимости «Монополия» Сергея Бузунова, негативные макроэкономические прогнозы пока никак не отразились на ипотечном рынке.

«Ипотечные вопросы у нас в основном решают люди, которые приобретают жилье для себя, а не в инвестиционных целях. Поэтому думаю, что отразится слабо. Людям нужно жить уже сейчас, они не будут ждать макроэкономического роста. Сегодняшние ставки вряд ли напугают людей, если им нужна квартира. Думаю, максимум по ипотечным сделкам будет снижение на 10%, если все будут твердить про кризис. Сейчас работа идет: как брали кредиты, так и берут, и пока на рынке все эти разговоры никак не отразились», — считает генеральный директор ООО Центр недвижимости «Монополия» Сергей Бузунов.

Директор ООО Агентство недвижимости «Диал» Александр Дмитриев также пока не видит снижения активности заемщиков, однако полагает, что рынок встанет, если повторятся события 2008-2009 годов.

«Я отдаю себе отчет, что кредиты стали менее доступны: если полтора-два года назад средняя ставка была 11%, то сейчас это примерно 13%. Банки, с другой стороны, предлагают более интересные программы. Допустим, на рынке появляются организации, которые говорят: «Мы теперь кредитуем такую-то и такую-то категорию граждан». Параллельно с этим банки все лучше работают с риэлторами, обратная связь укрепляется. В этом смысле стало работать, наверно, полегче», — считает эксперт.

По словам Александра Дмитриева, сейчас кредитные организации также начинают кредитовать под загородную недвижимость, если застройщик стабилен или есть свидетельство о собственности. Что касается доли ипотечных сделок, то в 2008 году она была на уровне примерно 35%, а сейчас, по его ощущениям, количество сделок так или иначе связанных с ипотекой, выросло чуть ли не вдвое. «Поэтому если бы сейчас разразился подобный кризис, то рынок бы остановился», — прогнозирует риэлтор.

Что касается общих тенденций на ипотечном рынке, то, по мнению директора екатеринбургского филиала банка «БКС-Премьер» Григория Вахитова, кредитные организации стали лояльнее относиться к клиенту даже по сравнению с 2007 годом, а ставки по займам в ближайшее время будут ползти вниз.

«Центробанку поставлена задача улучшить инвестклимат и повысить доступность кредитов для предприятий, а там, где стоят предприятия, будут и физические лица. Поэтому если за счет удлинения сроков ставки будут снижаться еще, то, думаю, цифра меньше 10% станет нормальной», — полагает эксперт.

Портрет заемщика также меняется: банки предоставляют ипотеку все большему количеству лиц. Если раньше ипотека была доступна людям с высокими доходами, то сейчас организации готовы через определенные фонды предлагать жилье и бюджетникам.

Тенденция же увеличения доли просроченных кредитов, процент которых, впрочем, в ипотеке невысок, также влияет на ситуацию в целом. «Те, кто выдают кредиты, не замотивированы на конечный сбор. Если первый человек будет хорошо работать с точки зрения объемов выданных кредитов, но плохо с точки зрения качества, то второй (специалист по взысканию проблемной задолженности) будет загружен работой. Получается замкнутый круг, который надо разорвать: процент просрочки чаще всего закладывается в ставку, и в итоге компенсация за невозвращенные займы лежит на добросовестных заемщиках», — заключает Григорий Вахитов.