20 лет ипотеке на Урале

Первый целевой кредит на приобретение жилья был выдан в Свердловской области 19 ноября 2003 года. Тогда новый для Урала и страны в целом вид кредитования выглядел как экзотическая редкость, и у многих экспертов существовали серьезные сомнения в том, что такая форма займа приживется в России. 20 лет спустя ипотека давно стала обыденным явлением для миллионов россиян и одним из главных двигателей строительной индустрии. ИАА «УралБизнесКонсалтинг» начинает публикацию серии материалов, которые призваны рассказать, как развивалась жилищное кредитование на Урале, и с какими перспективами эта сфера встречает свой юбилей. Данный материал посвящен первому ипотечному кредиту и начальным пяти годам развития этого вида кредитования.

Следует отметить, что в начале 2000-х годов ипотечные кредиты были для российских банков крайне сложным и рискованным продуктом. Дело было в несовпадении сроков фондирования и сроков кредитования, а также общей нестабильности финансового рынка. Основным источником для банков тогда были средства вкладчиков и остатки на счетах физических и юридических лиц. Другие источники фондирования, такие как привлечение средств зарубежных кредитных организаций или выпуск облигаций, тогда только осваивались. Имевшиеся у банков инструменты были краткосрочными: даже при формальных сроках вклада в год и более в реальности вкладчик мог в любой момент изъять из банка свои средства. В такой ситуации выдавать кредиты на срок 15-25 лет банкам казалось неоправданным риском.

Кроме того, в начале 2000-х годов в России только начинался процесс борьбы с инфляцией. В течение нескольких лет она устойчиво снижалась, а вместе с ней падали ставки по кредитам и депозитам. В такой ситуации предусмотреть, как будет себя вести ставка в горизонте 15-25 лет, не представлялось возможным, что также отпугивало как банкиров, так и потенциальных заемщиков, не желавших оказаться в ситуации, когда они взяли кредит под 30% годовых, а ставки на рынке опустились до 5%.

Изменить ситуацию смогло создание государственного Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) и его региональных подразделений. Ведомство на бюджетные средства должно было выступить для банков источником рефинансирования, снимая с кредитных организаций риски по обслуживанию долгосрочных кредитов. По сути, коммерческий банк брал на себя весь процесс выдачи кредита физическому лицу, после чего перепродавал закладную АИЖК, тут же получая от него полную стоимость выданных средств. В дальнейшем банк работал как посредник по получению средств жителей и передаче их в АИЖК, за что получал свою комиссию.

По этой схеме ипотечное кредитование работало в России как минимум первые годы своего существования, и только после 2006 года коммерческие банки начали самостоятельно формировать фонды под долгосрочные кредиты.

Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования (САИЖК) было создано в сентябре 2003 года, и уже 19 ноября с его помощью был выдан первый кредит. Банком-оператором выступил СКБ-Банк, агентством недвижимости, сопровождавшим сделку, — АН «Проспектъ».

Получателем кредита стала семья Ларионовых. Им выдали 400 тыс. руб. под 15% годовых при первоначальном взносе в 30% от стоимости жилья. В 2003 году суммы в 600 тыс. руб. было достаточно для приобретения однокомнатной квартиры площадью 40 кв. метров. Кредит был оформлен на 15 лет, но погашен досрочно — в 2007 году.

В 2003 году САИЖК профинансировало выдачу еще 10 ипотечных кредитов. За первые три месяца работы их число увеличилось до 47, а общая сумма составила 16 млн руб. За первые полгода работы, к маю 2004 года, было оформлено порядка 150 ипотечных кредитов для жителей Екатеринбурга и Свердловской области, из которых 40 кредитов было предоставлено для граждан, проживающих в городах региона.

Общая сумма выданных кредитов составила 65 млн руб. Средняя сумма кредита на тот момент достигала 420-430 тыс. руб. Директор ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» Александр Комаров тогда отмечал, что агентство вышло на базовые показатели по выдаче 50 кредитов в месяц.

К марту 2005 года это число выросло до 70 кредитов в месяц на общую сумму в 40 млн руб.

«За 2005 год нашим агентством совместно с банками-партнерами выдан 541 ипотечный кредит на сумму 338 млн руб. Относительно аналогичного периода 2004 года рост объемов выданных кредитов составил 147%, в стоимостном выражении — 218%», — заявлял Александр Комаров на итоговой пресс-конференции в декабре 2005 года.

«Нашей организацией рефинансировано 488 кредитов на сумму 274 млн руб. Всего с начала деятельности программы по ипотечному кредитованию в Свердловской области общий объем кредитования составил 620 млн руб. (1 тыс. 140 кредитов)», — отметил он.

Тогда через систему САИЖК кредиты в регионе выдавали только шесть банков. Уже на следующий год их число увеличилось вдвое.

Интересно отметить, что практически все первые годы работы ипотечные кредиты выдавались только на вторичное жилье. Причин тому было несколько. Во-первых, несовершенство законодательства в строительной сфере не позволяло оформить не сданную еще квартиру в качестве залога по ипотечному кредиту. Во-вторых, существовали серьезные риски срыва сроков или просто заморозки практически любого строящегося объекта, которые САИЖК и банки не были готовы брать на себя. В-третьих, тогда действовали ограничения по сумме ипотечного кредита, которые каждый год менялись в сторону увеличения, но все равно оставались ниже стоимости квартир в новостройках.

«На данный момент рынок первичного жилья «перекошен» в сторону квартир с огромной площадью и дорогим наполнением. Они не подпадают под критерии, которыми мы руководствуемся при выдаче ипотечных кредитов. Признано, что необходимо ввести строительство квартир с общей площадью 40-80 кв. м.», — отмечал тогда А. Комаров.

Начиная с 2006 года число ипотечных кредитов, выдаваемых ежемесячно, начало измеряться сотнями. Так, по итогам I полугодия 2007 года в Екатеринбурге выдано 3 тыс. 419 ипотечных кредитов, из которых только 1 тыс. 900 — через САИЖК. К этому времени многие банки начали предлагать собственные программы кредитования, увеличилось и число агентств, выкупающих у банков закладные.

Всего за первые пять лет работы программы было выдано порядка 11 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 14 млрд руб. В 2008 году ипотека из уникального и экзотического продукта стала общеизвестным инструментом приобретения жилья, а по своим условиям в целом мало изменилась за прошедшие годы. Так, 15 лет назад в Екатеринбурге ставки по ипотеке составляли от 11 до 14% годовых, первоначальный взнос требовался не менее 20%. Значительно отличается только сумма ипотечного кредита: тогда верхним потолком считались 1,5 млн руб. В нынешние времена рост цен на недвижимость значительно увеличил этот показатель.

Изображение создано с помощью нейросети Midjourney