Рынок недвижимости на грани коллапса

Рынок недвижимости в Екатеринбурге уже около года находится в стагнации. Цены на жилье достигли максимума в августе 2012 году и уже больше 10 месяцев фактически не растут. При этом продать квартиру становится все сложнее: спрос снижается, покупателей нет.

Согласно данным Уральской палаты недвижимости, сроки экспозиции объектов жилой недвижимости в Екатеринбурге с начала года выросли в полтора раза. Это значит, что в среднем выставленная на продажу квартира находит своего покупателя через 5-6 месяцев. При этом объем предложения с начала года вырос на 35%. По данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН), объем предложения на вторичном рынке впервые за пять месяцев 2013 года рос крайне высокими темпами — в среднем на 1,5% в неделю. На сегодняшний день количество выставленных квартир составляет 9 тыс. 200, тогда как в начале года было 6 тыс. 800. При этом количество покупателей уменьшилось примерно в три раза. Эксперты считают, что рынок находится на грани коллапса: не за горами ситуация, когда жилье просто перестанет продаваться.

Единственный выход из ситуации, который может способствовать оживлению на рынке — это снижение цен. Но пока продавцы психологически не готовы уменьшать ценник: сказывается создававшееся годами представление о том, что недвижимость, якобы, никогда не дешевеет. Но эксперты не исключают, что, если существующие тенденции сохранятся, уже к концу года цены на жилье могут снизиться на 40-50%.

По словам директора по развитию агентства недвижимости «Деловой Партнер» Василия Тыщенко, рынок жилья в первую очередь зависит от уровня доходов граждан, а с момента кризиса 2008 года эти показатели не сильно увеличивались.

«При этом цены с «кризисного дна» в среднем поднялись на 60%, а в некоторых сегментах — на 70% и 80%. Да, все это время был спрос, но нередко он поддерживался государственными программами: военная ипотека, огромное количество дотаций — молоды семьи, ветераны, госслужащие и прочее. Также на спрос повлияло повышение уровня зарплаты в таких ведомствах как Минобороны и МВД. Но, надо сказать, что зарплаты подавляющего количества граждан не успели за ростом цен на недвижимость», — считает эксперт.

Действительно, согласно данным официальной статистики, рост средних зарплат с 2011 года составил порядка 25%, что в 2-3 раза ниже показателей стоимости жилья. На сегодняшний день средняя зарплата по Екатеринбургу в пересчете составляет менее 0,5 квадратного метра площади среднего по стоимости жилья.

При этом согласно опросам населения, 75% жителей Екатеринбурга хотели бы улучшить свои жилищные условия. Но при таких ценах на недвижимость только 15% из них обладают финансовыми возможностями для этого. И 5% из них — это состоятельные граждане, которые уже имеют жилье.

Василий Тыщенко отмечает, что немаловажное влияние на рынок жилой недвижимости оказывает ипотека, но в условиях спокойного рынка 12-14% — это слишком много, так как по статистике средний ипотечный кредит досрочно погашается через 5-6 лет.

«Посчитать несложно — за этот период человек выплатит две стоимости квартиры, то есть на спокойном рынке наша ипотека не востребована, люди предпочитают копить и арендовать, что также уменьшает спрос на жилье», — подчеркнул он, добавив, что касаемо нынешней ситуации на рынке есть и сезонная составляющая — летом люди предпочитают отдыхать.

Заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» Павел Маслихин считает, что 2013 год может стать переломным с точки зрения общей тенденции постоянного роста цен.

«Лето 2013 года будет вялое в отношении продаж. На первичном рынке некоторые застройщики по-прежнему добавляют цены на жилье, но основная масса его стоимость снижает. Что касается «вторички», то здесь цены корректируются по конкретной сделке. В целом спрос на жилье снижается, а ипотека дорожает. Возможно, этот год станет переломным: цены больше расти не будут», — рассказал Павел Маслихин.

Касаемо первичного рынка, эксперты считают, что цены в этом сегменте в кризисные моменты снижаются все равно не намного, а вариантов развития ситуации два. Там, где у застройщиков есть длинные дешевые деньги, потихоньку достраивают. Там, где проблемы с финансами — замораживают, иногда это выливается в банкротство застройщика. А всевозможные «специальные предложения» от застройщиков — это, по сути, маскировка обычного снижения цен.

«Рынка без покупателей не бывает, и в данном случае или рынок должен опуститься до уровня дохода покупателей, или доходы покупателей должны возрасти до рынка. Ситуацию могло бы спасти снижение ставок по ипотеке. Банкам необходимо либо понижать ставки, но это проблема всего банковского сектора — ипотека «села», объемы выдаваемых кредитов уменьшились у кого-то в два, у кого-то в пять раз. Пока еще держатся крупные банки и те, которые ориентированы на сотрудничество с риэлторами. И, наверное, ситуация может быть решена только с помощью регулятора. Возможно, новое руководство Центробанка начнет смягчать кредитно-денежную политику, ведь проблема дорогих кредитов в России существует не только на рынке жилья, это вообще проблема всей экономики в целом», — отмечает Василий Тыщенко.

По его словам, если ситуация не ухудшится, то рынок может упасть на 40%. При негативном сценарии рынок недвижимости к январю 2014 года откатится к уровню цен кризисного 2009 года.

И этот прогноз представляется экспертам оправданным: покупательская возможность населения не растет, ипотека не становится более доступной. В то же время все большее число граждан, приобретающих квартиры в инвестиционных целях, начинают понимать, что их вложение больше не растет в цене, а его ликвидность снижается с каждым днем. Все это дополнительно давит на и без того перегруженный предложением рынок.

Пока же аналитики предпосылок, которые могут повлиять на ситуацию, не видят, а риэлторы советуют повременить с приобретением жилой недвижимости, но поторопиться с продажей — каждый месяц будет давать минус в цене.