Дома категории «премиум»: кто есть кто в Екатеринбурге - 3

Группы В и С — придомовая территория и сам дом

Информационно-аналитическое агентство «УралБизнесКонсалтинг» продолжает представлять результаты исследования рынка недвижимости премиум-класса нашего города. В данном материале мы подробно поделимся результатами исследования качества придомовых территорий, а также самих домов на предмет соответствия созданному классификатору.

В данном разделе мы постараемся расшифровать те ожидания, которые состоятельные горожане искренне питают, уплачивая солидные суммы, в отношении дома мечты.

Мы, выросшие в подавляющем своем большинстве еще в СССР, где детству уделяли значительное внимание, помним, какими просторными были дворы наших домов. Как мы устраивали там гонки на велосипедах, футбольные матчи. Помним, что если во дворе и были машины, то 1–2, а не 100–200. И когда сегодня дворы домов нашего детства точечно застраивают новыми объектами, мы, хоть и выросли давно сами, с горечью осознаем, что детям гулять иногда просто негде.

Отсюда эволюционно-ретроспективный взгляд на все лучшее из собственного детства, помноженное на все новое и прогрессивное, что доступно сегодня, представляет в итоге живописную картину.

Возросший уровень нашего благосостояния, выражающийся в тотальной автомобилизации, не должен пагубно сказываться на территории, прилегающей к дому. Дом премиум-класса просто обязан предоставить своим жителям теплый подземный паркинг с соотношением парковочных мест и квартир не менее чем 1 к 1, спуск на лифте прямо в паркинг — обязателен. Открытая парковка имеет право на существование, но она должна быть скромной по размерам, скорее гостевой, чтобы кислорода в воздухе все-таки оставалось больше, чем выхлопных газов.

Сама придомовая территория должна быть просторной, четко разделяться на общую с городом часть и внутренний двор, полностью изолированный от машин и посторонних и оборудованный всем необходимым для здорового времяпрепровождения и развития детей и подростков. Желательны отдельные места отдыха для взрослых.

Развитость двора и придомовой территории также выражается в качестве отделочных материалов и оборудования, применяемого при благоустройстве территории, степени ее озеленения и освещенности в вечернее время.

Что касается непосредственно дома, то тут скорее ориентиром служат отели уровня 5*. Дом премиум-класса воспринимается подавляющим большинством наших респондентов — да и нами самими, что уж тут таить, — именно в таком амплуа.

Соответственно, отделка мест общего пользования должна соответствовать уровню 5*, разве что без мулатов в ливреях.

Сам дом должен быть построен по авторскому проекту из качественных материалов, по самым высоким стандартам строительства, с применением всех доступных технологий звукоизоляции и насыщен современными инженерными решениями.

Внутренняя инфраструктура дома также должна соответствовать ожиданиям от 5* — чем больше в нем будет объектов инфраструктуры, требующейся жителям ежедневно, тем лучше.

Итак, рассматриваем претендентов на премиальность вблизи, как есть. Сразу оговоримся: будем пристрастны, чтобы увидеть обратную сторону каждой из медалей и адекватно сопоставить с реальными преимуществами.

«Тихвин» изначально заявлялся как раз таки как дом-отель. Спроектированный турецкими специалистами, начавшийся было также их стараниями, дом, не выдержав суровой уральской действительности, затрещал по швам в самом прямом смысле этого слова. В итоге то, что инициаторы проекта собирались заявить как достоинство, стало выглядеть скандальным недостатком. В результате проект пересчитали, дом подвергся ремонту и перелицовке фасада. Турки от проекта были отстранены.

Архитектура дома, однако, осталась прежней, и в ней легко угадываются черты типичных турецких отелей, в которых есть своя привлекательность и отличительная от российской домостроительной архитектуры внешность. Дом невысок — всего 10 этажей, что скорее плюс. Прилегающая территория четко разделена на внешнюю и внутреннюю самим домом. Внешняя часть ухожена: газоны, цепи, плотное кольцо припаркованных автомобилей. Внутренний двор своеобразен — изначально вполне приличная, качественно изолированная территория ныне полностью занята велнес-центром.

Основная площадка, таким образом, оборудована на крыше центра и оказалась на уровне 2-го этажа. Оборудована площадка очень достойно — зеленая, освещенная, есть детский городок, каток, скамейки. Портит картину долгострой в виде 4-й и 5-й очереди «Тихвина», судьба которых туманна и напоминает строительство БАМа.

У дома есть подземный паркинг, правда, основной выезд из него сложно назвать удобным — он выходит непосредственно на улицу Радищева. Из дополнительных сервисов — мойка авто.

Места общего пользования дома роскошны и слегка напоминают Эрмитаж — обилие камня, дерева и ковки. В подъезде всего один лифт, и даже обивка его стен гобеленами не может придать дополнительной скорости спуску/подъему жителей (этажей, напомним, 10). Отделка этажных площадок и лестниц на порядок скромнее отделки 1–2-го этажей: штукатурка, недорогой керамогранит на полу, немного камня на портиках лифта и входных дверей.

Однако вернемся к самому дому.

«Тихвин», хотя и проектировался в 90-х, в целом до сих пор может быть признан современным с инженерной точки зрения: есть собственная газовая котельная, системы фильтрации воды, приточно-вытяжной вентиляции с маломощным парогенератором и чиллером, автоматический учет потребления энергоресурсов. По отзывам жильцов, в доме зимой прохладно, батареи не справляются, что приводит «элитных» жителей к «элитным» простудам и насморку.

Инфраструктура дома богата, но ориентирована на жителей далеко не вся: бутики телефонов, одежды, дорогих авто и аксессуаров вряд ли могут быть признаны необходимыми повседневно, зато привлекают массу посторонних. Из реально интересных жителям объектов — фитнес с бассейном, спа-салон и рестораны. Есть детский мини-сад.

Подведем итог: «Тихвин», один из зачинателей идеи премиального городского жилья в Екатеринбурге, объективно оказался «домом контрастов». Клубность, за которую так борется дом, он не может создать в силу открытости для всяк сюда входящих, а это уже скорее караван-сарай. И если на жителей совершается нападение прямо на входе, а на помощь не спешит охрана, вопросов к обоснованности лавров становится еще больше, особенно учитывая наличие видеонаблюдения, средств контроля доступа и физической охраны. Вообще, на примере этого проекта стало абсолютно ясно: по-настоящему элитного жилья нигде в России, кроме Москвы, пока нет — бюджет покупателей просто не дотягивает до требуемого клубному дому уровня.

Жилой комплекс «Аквамарин» отличается практически полным отсутствием внешней придомовой территории. Пространство вокруг дома забито машинами в два ряда, однако внутренний двор, единый для всех трех башен, замечательно изолирован, хорошо благоустроен — есть масса газонов, освещение, игровые инсталляции, в центре двора — пункт охраны. Комплекс обладает собственной подземной парковкой, автономной котельной. В проекте заявлена система фильтрации воды. Однако ее работоспособность вызывает вопросы: есть сведения о том, что из-за особенностей проектирования она не справляется со всем водопотоком. Каждый дом оснащен тремя скоростными лифтами, имеются системы видеонаблюдения.

Особенности строительства не обеспечивают дому приемлемый уровень шумоизоляции. Даже с 20-го этажа слышен, например, грохот трамваев и шум улицы Радищева. Отделка помещений общего пользования, лифтов и лестниц является достаточно стандартной, даже заурядной. В подъездах вместо ресепшн наличествуют консьержки, похожие на няню Пушкина. Отельных сервисов здесь не наблюдается.

Инфраструктура дома предлагает жителям продуктовый супермаркет, офисы банка, страховой компании, целых два салона красоты, бутик одежды, а также контору по продаже электротехнических изделий.

Следующий дом, расположенный неподалеку, — ЖК «Кольцо Екатерины». Жилой комплекс по факту вообще не имеет придомовой территории. Она крайне мала и неухоженна, забита машинами. Во дворе — помойка, развалины некоего «памятника архитектуры» и крайне простая детская площадка.

Изначально небезынтересная архитектура дома ныне украшена блоками кондиционеров и тарелками. Качество строительства не выдерживает критики — фасад дает трещины.

Есть подземная парковка, правда, без спуска на лифте, из инженерии — только система приточно-вытяжной вентиляции, которую многие жители предпочитают «глушить».

Три лифта на подъезд, отделка МОП — «суперэконом», консьержка вяжет носки внукам и скрипуче выказывает недовольство, когда ее отрывают от этого дела.

Торгово-офисная инфраструктура дома существует совершенно автономно от нужд и потребностей жителей. Никакой логики в ее построении не прослеживается: места сдаются всем желающим.

ЖК «Февральская революция». Несмотря на немалую стоимость квартир и претензии на первенство в премиум-сегменте, дом не отличается особой изысканностью ни в архитектуре, ни во внешнем виде фасада, ни в отделке этажных холлов, лестниц. И это неудивительно, ведь дом изначально задумывался как 24-этажный и только пережив два этапа перепроектирования стал 42-этажным. Эти пертурбации не могли не сказаться на его внешнем виде.

Более того, не до конца понятно, как в будущем будут себя вести и инженерные компоненты, прежде всего — лифты и гидравлика тепло- и водоснабжения. Напомним, в доме 215 квартир.

Монолитный каркас дома, непременный спутник высоты, не позволяет обеспечить высокий уровень звукоизоляции. Так как практически все стены являются монолитными, с перекрытиями, звук проникает через них на десятки метров. По этой же, кстати, причине в этом доме невозможно осуществить сколь-нибудь значимую перепланировку или объединение квартир.

Уровень исполнения внутренних пространств скорее характерен для домов эконом-класса, строительство которых и является основной специализацией застройщика. В коридорах можно заметить трубы, провода. На высоком уровне отделан только холл первого этажа, в нем есть даже малые архитектурные формы.

Прилегающая территория разделена на скромную гостевую парковку и внутренний двор, огороженный забором и зажатый административными зданиями и домами позднесоветской застройки. Наполнение двора вызывает определенные вопросы: начиная от вертикальной планировки до материалов, детских инсталляций и уровня озеленения оно выглядит качественно, но относится скорее к бизнес-классу, а не к премиум-сегменту. Застройщик обещает корт для игры в большой теннис, что станет для дома существенным плюсом.

Подземный паркинг дома имеет автомойку, боксы для хранения шин, спуск на лифте. Следует отметить, что всего лифтов в доме четыре, но на верхние этажи ходит только один. В доме заявлены системы видеонаблюдения, консьерж.

Инженерная составляющая дома ничем особым не удивляет. Из приятного заявлена ТП и фильтрация воды.

Что касается инфраструктуры, то в доме она практически отсутствует. И это вполне объяснимо: очевидно, застройщик рассчитывал на то, что жители будут использовать возможности, предоставляемые отелем «Хаятт» и екатеринбургским Сити, когда оно будет построено.

Еще один проект от того же застройщика — жилой комплекс «Де Геннин» — обладает оригинальной архитектурой и может быть признан одним из наиболее красивых жилых домов в городе. Фасад, свободный от блоков кондиционеров и тарелок, отделан керамогранитом. Правда, время его не пощадило, и уже сейчас комплекс нуждается в косметическом уходе.

Дом состоит из трех корпусов, разделенных узкими полосами проездов и дворов. Благоустройство выглядит достаточно экономно: газоны, цветники, тротуары — все выдержано в стиле минимализма. Комплекс плотно зажат между домом старой советской постройки, высотным административным зданием, школой и улицами Никонова и Свердлова. Вся внешняя часть прилегающей территории скорее относится к городу, чем к комплексу, по крайней мере по уровню ухоженности и благоустроенности. Инсоляция домов и двора в силу такой архитектуры выглядит достаточно спорной. Солнце регулярно заглядывает только к избранным, на верхние этажи.

Подъезд к комплексу в целом удобен, вся прилегающая территория огорожена и отдана под открытую автостоянку, въезд перекрыт шлагбаумом. В комплексе есть подземный паркинг, однако спуск в него на лифте недоступен жителям одного дома. Зато им больше всех повезло с видом на пруд.

Подъезды отделаны незамысловато, при входе — окошко консьержки. С инженерной точки зрения комплекс автономен: своя котельная, заявлена система очистки воды. На подъезд предусмотрено всего два лифта, что, на наш взгляд, мало. Инфраструктура дома слабо ориентирована на жителей — офисы сторонних организаций, банка, страховой компании, застройщика.

ЖК «Палладиум» в этом плане выглядит несколько более выигрышно, его инфраструктура предполагает наличие фитнеса с бассейном и салоном красоты, пары ресторанчиков и пункта химчистки. В остальном — мебельные магазины и офисы.

Архитектура дома выглядит целостной, однако уровень отделки, цвет и качество материалов фасада, а самое главное — обилие посторонних предметов в виде тарелок и кондиционеров портят картину.

Прилегающая территория ухожена: газоны, огороженные цепочками, открытая парковка. Внутренний двор полностью изолирован, однако в силу небольшого размера выглядит неуютно, несмотря на скромные детские инсталляции и робкие попытки оживить бетон зеленью.

Дом располагает подземным паркингом, который делит с встроенным в комплекс бизнес-центром, и, несмотря на наличие охраны, в подъездах не предусмотрены даже консьержи.

Доступ в подъезд — через домофон или электронный ключ, видеонаблюдение и прочие изыски здесь отсутствуют. Отделка мест общего пользования поражает экономичностью, в подъезде всего по одному лифту производства Щербинского лифтостроительного завода, на стенах краска, все радиаторы на площадках закручены винтом. Из инженерных моментов дом располагает только собственной ТП.

ЖК «Адмиральский» заявил одним из своих преимуществ расположенность на берегу реки. Оборудована 200-метровая набережная, доступная для всех горожан, к сожалению, за границы комплекса пока не распространившаяся.

Само местоположение вызывает легкое смущение: ранее, в конце 80-х — начале 90-х, на месте этого комплекса находились две огромные выгребные ямы, в которые сливали то, что не могло само уйти дальше по трубам при очистке дна Исети. Конечно, при строительстве все наносы были удалены, но качество почв и долгосрочная стабильность грунтов под объектом находятся под большим вопросом.

Передняя часть внешнего благоустройства вдоль улицы Юмашева полностью отведена под гостевую парковку. Внутренний двор изолирован и хоть и немал по размерам, но остался царством бетона. Зелени в нем относительно немного. Присутствуют несколько оригинальных бронзовых скульптур.

Въезды в паркинг удобны, сам он крайне просторен и емок, мест должно хватать всем.

Архитектура строений прямолинейна, фасад отделан вполне качественно, есть элементы архитектурной подсветки.

Первые этажи домов отделаны вполне прилично, есть стойки рецепции. Однако на площадках жилых этажей царит экономия — крашеная сталь, краска и плитка. Приятным моментом явилось наличие в каждом доме четырех скоростных лифтов.

Инженерия дома проста, зато внутренняя инфраструктура богата: есть продовольственный супермаркет, ресторан, офис банка, фитнес-центр с бассейном, салон красоты, центр по уходу за детьми.

Жилой комплекс «Малаховский» на ул. Красноармейской состоит из четырех отдельных строений, возведенных в разное время и по разным проектам. Это первый из комплексов в нашем городе, заявивший претензии на премиальность. По сей день он отличается как ухоженностью во внешней части придомовой территории, так и огромным и богатейшим по убранству двором, который, без сомнения, входит в тройку лучших в городе: интересная вертикальная планировка, освещение, множество зелени в разных видах, беседки, фонтан, мостик — роскошно, одним словом; видно, что застройщик трудился «для себя». Есть свой освещаемый теннисный корт, хотя и холодный.

Несмотря на то что комплекс проектировался в 90-е, его внешний вид по-прежнему интересен, перекликается с европейскими городами. Картину портят только впритык стоящие хрущевки и саморазрушающиеся памятники архитектуры по соседству. Качество строительства — высокое. У дома есть подземный паркинг, правда, с очень узкими местами — чтобы комфортно парковать две машины, приходится приобретать три машино-места. Инженерная начинка дома сделана на достаточно высоком для своего времени уровне, из неразумного — лифты не ходят, например, на 2-й и 3-й этажи.

Инфраструктура комплекса включает в себя продуктовый мини-маркет, массу бутиков, несколько ресторанов в 50 метрах от дома, офисы.

Жилой комплекс «Панорама» имеет оригинальную архитектуру, тарелок и кондиционеров на фасаде нет, правда, сам он отделан сайдингом, отчего похож на офисное здание.

Прилегающая территория фактически отсутствует, дом зажат кольцом хрущевок и останками Свердловской киностудии. Внутренний двор скромен по размерам, огорожен, освещен по периметру, вмещает в себя лишь детский городок. Во дворе дома постоянными резидентами, помимо детей, являются и машины жильцов, что странно при наличии пусть и небольшого, но подземного паркинга со спуском на лифте.

Дом имеет свою котельную, трубная разводка заявлена как выполненная из меди. Наличествуют три скоростных лифта. Внутренняя отделка мест общего пользования вполне прилична не только на первом, но и на остальных этажах, однако дизайн опять-таки склонен к офисным решениям.

Рецепция отсутствует, будучи замененной привычными консьержами.

Инфраструктуры, рассчитанной на потребности жителей, здесь по факту нет, разве что велнес-центр да агентство по подбору домашнего персонала, остальные 13 учреждений вряд ли нужны жителям. Минусом также является бесконечная по срокам сдачи стройка.

Еще одним примером дома, построенного «для себя», является проект «На Вознесенской горке». Его прилегающая территория невелика, ухожена и частично состоит из парка Дворца пионеров, — правда, отчего-то создатели не предусмотрели в него свой выход. Внутренний двор — голый бетон с деревянными настилами и кадками с зеленью — выбивается из общей картины, изолирован и, как ни странно, почти лишен следов пребывания детей.

Дом имеет неплохое качество строительства, оригинальную архитектуру, и даже отделка фасада сайдингом не портит внешнего вида в силу малоэтажности. Блоки кондиционеров на фасаде дома скрыты в нишах.

Дом располагает подземным паркингом. Имеется один лифт на подъезд. Консьержей нет — их заменяет система контроля доступа с видеонаблюдением. Места общего пользования отделаны шикарно.

В плане инженерии дом вполне современен, инфраструктура состоит из бизнес-крыла, где располагается офис компании-застройщика, отеля, кофейни, фитнес-клуба, сауны, пары бутиков одежды и массажного салона формата XXX. А еще в подвале дома есть профессиональная звукозаписывающая студия.

Придомовая территория жилых высоток «Антарес», судя по организации первой из башен, разделена на открытую переднюю часть, немалую по площади и традиционно отданную под парковку автомобилей, и внутренний двор, закрытый для публики. Сам подъезд к дому неудобен — въезд и выезд расположены на одной узкой горловине. Дом располагает подземным паркингом с шинным отелем, однако въезд в него извилист, как тропа в лесу.

Вся прилегающая территория и внутренний двор затейливо освещены. Двор просторный, изолирован от машин, выполнено озеленение, дорожки в граните, спортивная площадка, тройной фонтан с цветомузыкой, детский городок Из необычного — музыкальное сопровождение всего двора, раздельное для каждой тематической зоны. Для жителей предусмотрен свой выход в Зеленую рощу с ограничением по картам доступа. Проект еще в стадии строительства, однако по тому, что уже сделано, видно, что застройщик вытягивает заявленный уровень.

Архитектура дома неоднозначна и выбивается из окружающего пространства своим мегалитичным видом и кофейно-сливочным цветом, однако интересен фасад стилобата, выполненный целиком в стекле, — особенно вечером, когда включена подсветка.

Первый этаж похож на холл небольшого отеля, видимо, в силу стойки рецепции. Остальные этажи отделаны также на уровне: массово применены стекло и алюминий, никаких коммуникаций по стенам и потолкам, везде играет музыка.

У дома есть своя ТП, водоочистка с какими-то космическими параметрами, однако нет, к примеру, своей котельной — тепло получают от городских сетей через индивидуальный теплопункт. Есть свое централизованное кондиционирование. В доме четыре скоростных лифта, которые обеспечивают также и спуск в паркинг.

В плане инфраструктуры этот комплекс — первый из изученных нами, где не обнаружилось ни одного бутика или офиса сторонней компании, зато предусмотрены ресторан, венское кафе, детский садик с бассейном, SPA площадью более 1,7 тыс. кв. м, фитнес — правда, без бассейна — и несколько спортивных секций для детей и подростков. В продуктовый супермаркет, работающий в цокольном этаже дома, можно спуститься на лифте прямо из квартиры. Вообще, по ходу исследования в этой части поневоле напросилась мысль о том, что лучшей рекомендацией является факт постройки дома «для себя».

Из трех запланированных к постройке башен возведено будет только две. Плюс это или минус, пока до конца непонятно.

Сосед предыдущего объекта по улице Шейнкмана, комплекс «Зеленая роща», просто колоссален: 465 квартир. При этом проект скорее типовой, с небольшими по площади стандартными квартирами. Внешняя часть прилегающей территории огорожена и полностью занята припаркованными автомобилями.

Внутренний двор — приличный по размерам, ухожен, есть свой теннисный корт, а машинам там парковаться запрещено.

В подъезде есть пункт консьержки, два лифта со спуском в паркинг. Отделка экономная, но аккуратная. В инженерном плане дом зауряден — есть только своя ТП.

Инфраструктура дома в целом ориентирована на жителей и включает продуктовый магазин, аптеку, кафе, детский клуб, фитнес, салон красоты и мебельный магазин.

Дом «Родина» использует приставку «клубный», смысл которой при изучении проекта остается несколько туманным. По сути своей дом является типовым проектом эконом-класса, что четко читается в площади и планировках квартир.

Прилегающая территория — это тротуар, отделяющий фасад дома от проезжей части. Дом зажат хрущевками и бараками — когда улица расширится, станет вообще комфортно падать из дверей прямо под колеса проносящихся мимо машин.

Внутренний двор, располагающийся на крыше подземного паркинга, чуть просторнее, по крайней мере он изолирован. В силу того, что стройка в самом разгаре, сказать что-либо вразумительное об уровне благоустройства сложно, поэтому будем опираться на сайт застройщика. А там сказано, что будет город-сад.

Из благ еще обещаны консьерж, пункт химчистки, кафе и салон красоты. Непонятно, правда, как можно обещать то, что тебе не принадлежит, — например, детский сад, находящийся поблизости и муниципальный по своей природе.

Отделка внутреннего пространства дома проста, потемкинская деревня присутствует лишь на 1-м этаже, в подъезде всего по два лифта.

Архитектура дома прямолинейна и незамысловата, фасад отделан керамогранитом, инженерное оснащение, как и качество строительства, не слепит искрами, из приятного заявлена только водоочистка, удаленный учет показаний водомеров да беспроводной Интернет. Последнее, вообще-то, до сих пор казалось нам скорее достоянием эпохи, но «Родину» это совсем не смущает — на безрыбье, как говорится, и рак — рыба.

Алена Тымонюк