Дома категории «премиум»: кто есть кто в Екатеринбурге - 1

Информационно-аналитическое агентство «УралБизнесКонсалтинг» подходит к завершающей стадии проекта по оценке и ранжированию жилья класса «премиум» в Екатеринбурге.

В феврале этого года агентство презентовало перечень критериев, которым обязан соответствовать дом, претендующий на «премиальность». Сейчас завершается процесс оценки по предложенным параметрам существующих объектов недвижимости в столице Урала. По предварительной оценке, на право относиться к уровню «премиум» в городе в той или иной степени претендовали всего 10 объектов. Еще 4 дома находятся в «пограничной» ситуации: соответствуя некоторым критериям, они недотягивают до уровня «премиум» в целом.

Агентство взяло на себя труд по составлению данного рейтинга в связи с назревшей необходимостью объективно разобраться в целом ворохе истинных и ложных рекламных посланий, наполнивших рынок недвижимости Екатеринбурга за последние годы, и рационально оценить те предложения, которые присутствуют в настоящий момент в высшем ценовом сегменте рынка недвижимости.

Конечным результатом нашей работы мы сочли приведение к единому знаменателю всех существующих на рынке предложений таким образом, чтобы любой покупатель мог сам сделать выбор, объективно оценивая любое предложение по предлагаемой классификации потребительских свойств, как это происходит при выборе автомобиля или стиральной машины.

Чтобы наша позиция как исследователей была ясна всем и каждому, поделимся собственными выводами о том, чего не хватает для счастья и душевного комфорта успешным и состоятельным людям Екатеринбурга, на основе нашего собственного жизненного опыта и опыта известных нам в большом количестве состоятельных горожан.

Ведь именно для нас и трудятся, не покладая рук и мастерков, строители жилья класса «премиум».

Мы осознаем единодушную ориентацию в подавляющем большинстве на традиционные, семейные ценности и рассматриваем жилье именно как дом для своей семьи. Семья тяготеет к тишине, покою, чистому воздуху; именно эти ценности и породили резкий всплеск коттеджного строительства в начале 90-х, который, к великому сожалению многих, так и не приобрел культурной формы загородного домовладения, аналогичной европейской или американской модели жизни. Причин провала идеи массовой загородной застройки мы видим несколько, и все они, к сожалению, системные:

1. Скудное предложение интересных участков вблизи города, с водой, лесом, сетями и дорогами. Существующие участки разрозненны, невелики по площади и в силу естественного дефицита очень дороги и редки, как снежный человек.

2. Даже если удается найти такой участок, все равно остается масса вопросов с организацией застройки, поскольку типовой проект, каким бы он ни был, не отвечает на извечную мужскую задачу в третьей ее части — построить дом.

3. Ни один поселок не может похвастаться развитой инфраструктурой, к которой мы все привыкли в городе. Максимум, что есть, — мойка машин на въезде и кафе с продуктовой лавкой на территории. Отсюда и следующая проблема — потеря времени в пробках при ежедневных поездках в город и обратно, ведь никто не выделяет отдельной полосы для комфортного въезда в город утром и выезда вечером хозяевам особняков, а вертолеты как средство передвижения не прижились.

Загородный дом, таким образом, будучи не в состоянии восполнить пробелы городской жизни, отходит на второй план, полноправно занимая место дачи, куда можно выехать на выходные, отоспаться, попариться в бане, далее — по вкусу.

Описанные выше причины разочарования многих в идее постоянной жизни за городом, совмещаемой с плотным графиком работы и наличием детей, на самом деле трансформируются в гениальную по простоте и глобальную по своему значению идею: жилье для людей, заработавших свой миллион, должно быть одновременно комфортным, просторным и тихим, как загородный дом, и обслуживать немалые по объему потребности семьи на расстоянии вытянутой руки, чтобы сохранить самый ценный и невосполнимый ресурс нашей эпохи — свободное время.

Из этого в какой-то мере экзистенциального вывода сами собой напрашиваются следующие простые и понятные группы критериев, которым должен отвечать дом премиум-класса, расположенный в городе: локация, развитость придомовой территории, характеристики непосредственно самого дома и квартиры, уровень безопасности, качество управления домом и имиджевая компонента.

Созданная нами система-классификатор подразумевает исследование каждого объекта недвижимости по всем выделенным нами критериям и выставление оценки по 4-балльной шкале — от нуля до трех. Нулевая отметка означает, что данный параметр у здания просто отсутствует. Один балл означает формальное наличие данного параметра, 2 балла — присутствие его в полном объеме, 3 балла — наличие у данного параметра уникальных особенностей, выделяющих оцениваемое здание из числа ему подобных.

Группа А — локация. В эту группу отнесены параметры, описывающие местоположение дома в городской среде и непосредственно влияющие на комфортность проживания в нем.

1. Экологическая составляющая района: загазованность, запыленность воздуха вокруг, удаленность от статичных источников загрязнения.

2. Шумность: наличие источников промышленного, транспортного, социального шума.

3. Наличие зеленого окружения, парков, прогулочных зон.

4. Центральное месторасположение: дом должен быть в центре, но ни в коем случае не находиться на оживленной дороге.*

5. Транспортная доступность: качество дорожной инфраструктуры, удобство подъезда, удаленность от магистральных дорог.*

6. Эстетика окружения: включенность дома в урбанистический ландшафт, однородность окружающей застройки.

7. Наличие в шаговой доступности объектов социальной инфраструктуры (детские садики, школы, больницы).

8. Наличие в шаговой доступности объектов сферы развлечений.

9. Наличие объектов торговой инфраструктуры.

10. Качество районных коммунальных сетей.

* При кажущейся на первый взгляд несовместимости параметров 4 и 5, сочетание близости к центру и одновременно относительной удаленности от дороги является непременным требованием большинства респондентов — только в этом случае дом сможет идейно конкурировать с загородным жильем.

Группа В — придомовая территория. В эту группу отнесены параметры, описывающие качество придомовых территорий.

1. Абсолютный размер придомовой территории и относительный размер территории (на квартиру).

2. Абсолютное количество мест в подземном паркинге и относительная обеспеченность машино-местами в подземной парковке каждой квартиры.

3. Количество мест на надземной гостевой парковке.

4. Наличие на территории автосервиса, мойки, иных сервисов для владельцев авто.

5. Организованность и упорядоченность движения по придомовой территории, по самой парковке.

6. Удобство въездов в паркинг, подъездов к дому.

7. Уровень благоустроенности придомовой территории: ландшафтный дизайн, оригинальные малые архитектурные формы.

8. Уровень озеленения и качество зеленых насаждений на придомовой территории.

9. Обособленность придомовой территории, приватность.

10. Система зонирования придомовой территории для различных возрастных групп.

11. Количество и качество детских площадок, их емкость, обособленность и безопасность.

12. Количество и качество специализированных спортивных площадок.

13. Разнообразие и качество зон отдыха для взрослых.

14. Обособленная и обслуживаемая территория для выгула домашних животных.

Группа С — дом. В данной категории оцениваются критерии, описывающие здание с точки зрения его потребительских свойств.

1. Качество и технологии строительства, качество строительных материалов.

2. Качество, долговечность отделки фасада дома.

3. Степень использования современных технологий шумоизоляции при строительстве дома.

4. Уровень отделки мест общего пользования.

5. Обеспеченность лифтами, их качество, уровень отделки, возможность прямого спуска в паркинг.

6. Качество трубопроводов, степень использования современных малошумных труб в разводке.

7. Системы очистки воды (холодной, горячей), уровень их развитости и качество работы.

8. Системы приточно-вытяжной вентиляции с увлажнением и фильтрацией воздуха.

9. Системы централизованного кондиционирования воздуха.

10. Индивидуальные системы отопления и водоподготовки (горячее водоснабжение).

11. Системы электроснабжения дома, наличие резервной линии питания ТП.

12. Качество радиаторов отопления, способ подключения, возможность индивидуальной регулировки теплоотдачи.

13. Наличие автоматической системы удаленного поквартирного учета ресурсов, степень развитости.

14. Наличие в доме магазинов, степень их ориентации на повседневные потребности жителей дома.

15. Наличие в доме детского садика, степень развитости предоставляемых им услуг.

16. Наличие в доме спортивного центра, наличие у него собственного бассейна.

17. Наличие в доме салона красоты.

18. Наличие в доме ресторанов.

19. Дополнительные сервисы (прачечная, прием вещей в химчистку).

20. Иные особенности.

Группа D — безопасность. В данную категорию вынесены параметры, определяющие уровень безопасности жителей дома и их имущества.

1. Физическая охрана дома, паркинга, прилегающей территории.

2. Индивидуальная пультовая охрана квартиры.

3. Системы контроля и ограничения доступа на территорию двора, дома, в отдельные помещения.

4. Наличие собственной системы диспетчеризации в доме (лифты, энергохозяйство), скорость реагирования на нештатные ситуации.

5. Система внешнего видеонаблюдения за прилегающей территорией.

6. Система видеонаблюдения за паркингом, светофорное регулирование движения, удобство, скорость и безопасность въезда/выезда.

7. Система внутридомового видеонаблюдения: этажи, лифты.

8. Наличие видеодомофонии, степень изолированности жителей от ненужных звонков.

9. Развитость систем обеспечения безопасности квартиры.

10. Соответствие федеральному закону № 214 при долевом участии.

11. Наличие юридических рисков при покупке, прозрачность сделки.

Группа Е — квартира. Данная группа параметров описывает качество жилых помещений в доме. Многие параметры являются субъективными и потому оцениваются с точки зрения экспертов, учитывающих наиболее распространенные ожидания и пожелания клиентов. Указанные параметры также являются важными.

1. Широта выбора: солидная площадь квартир, вариации на тему площади внутри групп квартир, одинаковых по количеству комнат.

2. Разнообразие планировочных решений квартир, оригинальность планировок.

3. Возможность перепланировки, степень скованности несущими конструкциями внутри квартиры.

4. Возможности объединения нескольких квартир в единый объект, степень свободы с учетом несущих конструкций.

5. Уровень шумоизоляции квартиры.

6. Качество отделки квартиры при передаче жителю, необходимость производства отделки заново, не связанная с перепланировкой.

7. Площадь ванных, санузлов, их количественное соотношение с числом комнат.

8. Наличие французского остекления (витражи в пол) у каждой квартиры, его соотношение по площади с традиционным оконным остеклением.

9. Качество витражных и оконных конструкций, необходимость замены после покупки.

10. Инфраструктура сетей связи (Интернет, телефон, кабельное, спутниковое телевидение, иные сервисы связи).

11. Качество входной двери.

12. Степень инсоляции каждой квартиры.

Группа F — управление домом. Данная группа параметров описывает эффективность управления домом, предлагаемую клиентам к моменту сдачи объекта или сложившуюся на момент проведения оценки. Качество работы ТСЖ/УК во многом определяет качество жизни в доме.

1. Профессионализм управления, скорость и качество реагирования.

2. Инженерное обслуживание дома, квалификация, численность и профессиональный уровень сотрудников.

3. Качество и частота уборки территории.

4. Качество и частота уборки МОП дома.

5. Способ эвакуации мусора с этажа, из дома, частота и навязчивость процесса.

6. Наличие рецепции и системы одного телефонного звонка при решении основных вопросов, возникающих у жителей и связанных с необходимостью участия служб эксплуатации дома.

7. Разнообразие дополнительных сервисов, предоставляемых жителям по их требованию.

8. Доброжелательность персонала.

Группа Z — имиджевая компонента. В данную категорию вошли параметры, описывающие субъективную оценку по критериям скорее нематериального порядка. Здесь, как ни в одном предыдущем разделе, учитывается их значение именно с точки зрения состоятельных респондентов, по мере возможности подкрепляемое измеримыми рациональными аргументами.

1. Единообразный состав жителей по классовому признаку, уровню дохода и отношению к жизни.

2. Солидная входная группа, наличие лобби, стойки рецепции.

3. Эстетичность и дизайн отделки мест общего пользования, подземного паркинга.

4. Индивидуальный архитектурный проект, эстетичный внешний вид дома.

5. Оригинальная архитектурная подсветка дома и прилегающей территории.

6. Наличие/отсутствие на фасаде дома внешних блоков кондиционеров, спутниковых тарелок.

7. Наличие у дома собственного имени, стиля, узнаваемости по этим признакам.

8. Сложившееся общественное мнение о реальном статусе объекта.

9. Отзывы незаинтересованных лиц, общее информационное пространство вокруг объекта.

Алена Тымонюк