Агентство «УралБизнесКонсалтинг» создало классификацию жилья класса премиум

В последние годы в Екатеринбурге шло строительство нескольких десятков жилых домов, которые их девелоперы и застройщики относили к высшей ценовой категории. При этом строители в большинстве случаев позиционировали их как люксовые объекты. Совершенно очевидно, что эти дома при схожести цен и позиционирования зачастую обладают совершенно различными потребительскими качествами.

Для того чтобы систематизировать эти предложения и дать потребителям и риэлторам возможность адекватного сравнения различных строительных объектов, информационно-аналитическое агентство «УралБизнесКонсалтинг» приняло решение создать собственную систему критериев и параметров оценки наиболее дорогостоящего и качественного жилья в Екатеринбурге.

Для обозначения домов высшей ценовой и качественной категории, строящихся или построенных в Екатеринбурге, нами было выбрано наименование «премиум». Оно не входит в ставшую уже привычной классификацию жилья на эконом-, комфорт-, бизнес- и элит-классы. Эту категорию можно позиционировать как верхнюю часть класса «бизнес». При этом мы исходили из того, что элитного жилья в его традиционном понимании в Екатеринбурге просто нет.

С апреля 2010 года агентством было опрошено около ста экспертов, в число которых вошли представители строительных организаций и их подрядчиков, риэлторы, специалисты контролирующих органов, потенциальные покупатели жилья класса премиум. В результате была составлена исчерпывающая система критериев, включающая в себя более 80 отдельных показателей, разнесенных по 7 основным категориям.

Данная классификация не претендует на универсальность и пригодна только для оценки премиального класса жилья. Ее основные задачи — отделить жилье класса премиум от жилья более низких категорий, а также сравнить различные объекты этого класса между собой.

Система подразумевает исследование каждого объекта недвижимости по всем выделенным нами критериям и выставление оценки по четырехбалльной шкале — от нуля до трех. Нулевая отметка означает, что данный параметр у здания просто отсутствует. Один балл означает формальное наличие данного параметра, 2 балла — присутствие его в полном объеме, 3 балла — наличие у данного параметра уникальных особенностей, выделяющих оцениваемое здание из числа ему подобных.

Параметры:

1. Окружающее пространство

В эту группу отнесены параметры, описывающие местоположение дома в городской среде и непосредственно влияющие на комфортность проживания в нем.
А. Однородность социальной среды.
Б. Эстетика окружения, включенность дома в урбанистический ландшафт.
В. Шумность, наличие источников промышленного, транспортного, социального шума.
Г. Транспортная доступность, качество дорожной инфраструктуры.
Д. Наличие зеленого окружения, парков, прогулочных зон.
Е. Экологическая составляющая района, удаленность от источников загрязнения.
Ж. Наличие в шаговой доступности объектов социальной инфраструктуры (школы, больницы, культовые объекты).
З. Наличие в шаговой доступности объектов сферы развлечений.
И. Наличие объектов торговой инфраструктуры.
К. Качество районных коммунальных сетей.

2. Придомовая территория

В эту группу отнесены параметры, описывающие качество мест общего пользования, непосредственно примыкающих к дому и являющихся неотделимой частью его архитектурного и коммунального комплекса.
А. Абсолютный размер придомовой территории.
Б. Относительный размер территории (на квартиру).
В. Абсолютное и относительное количество мест в паркинге.
Г. Количество мест на гостевой парковке.
Д. Наличие автосервиса, автомойки, сервисных служб для автовладельцев.
Е. Удобство въездов в паркинг, подъездов к дому.
Ж. Оформление придомовой территории, элементов ландшафтного дизайна.
З. Качество зеленых насаждений на придомовой территори.
И. Обособление придомовой территории, наличие контроля доступа.
К. Оригинальные малые архитектурные формы, фонтаны.
Л. Система зонирования придомовой территории для различных возрастных групп.
М. Наличие спортплощадки, корта, мест для занятий спортом.
Н. Территория для выгула домашних животных.

3. Дом

В данной категории оцениваются критерии, описывающие здание с точки зрения его потребительских свойств. Указанные параметры являются особенно важными, и потому их значение удваивается при итоговом подсчете балльной «стоимости» дома.
А. Качество строительных материалов.
Б. Качество и технологии строительства.
В. Архитектурное решение дома, оригинальность архитектурных форм.
Г. Внешняя отделка дома.
Д. Внутренняя отделка мест общего пользования.
Е. Наличие общего стиля внутреннего пространства.
Ж. Рецепция в холле.
З. Зона ожидания в холле: наличие, качество, комфорт.
И. Обеспеченность лифтами, их качество.
К. Качество трубопроводов.
Л. Внутридомовые системы очистки воды.
М. Собственные системы нагрева воды.
Н. Системы фильтрации и кондиционирования воздуха.
О. Системы отопления, собственные котельные.
П. Система утилизации мусора.
Р. Резервные системы электроснабжения.
С. Качество радиаторов отопления.
Т. Наличие поквартирной системы учета ресурсов, ее диспетчеризация.
У. Контроль со стороны жильцов за подачей тепла.
Ф. Магазины.
Х. Спортивный центр, студия красоты.
Ц. Ресторан.
Ч. Дополнительные сервисы (прачечная, детский сад).
Ш. Приоритетный доступ жильцов к местам общего пользования.

4. Безопасность

В данную категорию вынесены параметры, определяющие различные уровни безопасности жителей дома и их имущества — от физической до юридической.
А. Физическая охрана территории, паркинга, дома.
Б. Системы ограничения доступа.
В. Системы видеонаблюдения.
Г. Видеодомофоны.
Д. Удобство охранных систем.
Е. Системы обеспечения безопасности квартиры.
Ж. Охрана автомобиля.
З. Соответствие федеральному закону № 214 при долевом участии.
И. Отсутствие обременений собственности.
К. Полный комплект разрешительных документов.
Л. Помощь юриста при заключении сделки.
М. Оформление при сделке всех документов продавцом.
Н. Доступ клиента к первым лицам застройщика.
О. Репутация застройщика, наличие юридических проблем в прошлом.
П. Оформление земельного участка в собственность.
Р. Наличие полной информации о компании-застройщике.

5. Квартира

Данная группа параметров описывает качество жилых помещений в доме. Многие параметры являются субъективными и потому оцениваются с точки зрения экспертов, учитывающих наиболее распространенные требования и пожелания клиентов. Указанные параметры являются особенно важными, и потому их значение утраивается при итоговом подсчете балльной «стоимости» дома.
А. Площадь квартиры, наличие вариантов площадей.
Б. Планировка квартиры, соотношение жилой и нежилой площади.
В. Возможность перепланировки.
Г. Количество санузлов, их соотношение с числом комнат.
Д. Качество и количество балконов, лоджий.
Е. Панорамное остекление.
Ж. Качество оконных конструкций.
З. Инфраструктура связи (Интернет, телефон, дополнительные каналы связи).
И. Звукоизоляция.
К. Качество входной группы.
Л. Вид из окна, инсоляция помещений.

6. Управление домом

Данная группа параметров описывает систему управления жилым многоквартирным домом, предлагаемую клиентам к моменту сдачи объекта или сложившуюся на момент проведения оценки. Как правило, в новых домах управляющая компания связана с застройщиком, и качество ее работы во многом определяет качество жизни в доме.
А. Форма управления домом, наличие ТСЖ
Б. Наличие профессиональной управляющей компании.
В. Профессиональный клининг.
Г. Частота уборки территории.
Д. Профессиональная рецепция.
Е. Сервисные службы.
Ж. Доброжелательность персонала.
З. Адекватность стоимости услуг.

7. Имиджевая составляющая

В данную категорию вошли параметры, описывающие символическую ценность жилья. Данные параметры носят субъективный характер и оцениваются экспертами.
А. Общая престижность объекта.
Б. Наличие VIP-соседей.
В. Присутствие объекта в СМИ.
Г. Присутствие застройщика в СМИ.
Д. Реклама объекта, ее адекватность.
Е. Отзывы незаинтересованных лиц, общее информационное пространство вокруг объекта.

Более подробно о классификации рассказал в интервью радиостанции «Эхо Москвы — Екатеринбург» директор агентства «УралБизнесКонсалтинг» Максим Сусоев.

Прослушать передачу можно здесь: