«Уральский рабочий» и Ирина Яковлева: Малому бизнесу — малые офисы

Спрос на недвижимость превышает предложение.

Рынок недвижимости в Свердловской области в 2010 году в основном преодолел многие последствия кризиса и достиг стабильности. К такому выводу пришли участники рождественского саммита регионального отделения Всероссийской гильдии управляющих и девелоперов.

Доказательством тому стал существенный рост спроса практически во всех сегментах, а также небольшое повышение арендных ставок и цен. Стоимость жилья в регионе стабилизировалась: существенного роста по отношению к прошлому году не произошло, но и падения также не наблюдалось. В декабре квадратный метр жилья класса «Эконом» стоил от 35 до 50 тыс., класса «Комфорт» — 50 — 75 тыс., класса «Бизнес» — 75 — 110 тыс. и класса «Элит» — от 130 до 200 тыс. рублей. Спрос на все виды жилья вырос на 30%. При этом объем строительства новых домов за год снизился до 1,9 млн кв.м, что может привести к возникновению дефицита жилья в ближайшие два года. Главной причиной низкого объема эксперты называют недостаток земельных участков, подготовленных для строительства.

На екатеринбургском рынке торговой недвижимости в течение года также наблюдался рост арендных ставок, который продолжится и в следующем году. Несмотря на то, что в городе в 2010 году появилось несколько новых торговых центров, объем предложения не может удовлетворить растущий спрос: доля свободных площадей упала в 2 раза по сравнению с предыдущим годом.

Существенно снижается и объем вакантных офисных помещений. По мнению девелоперов, наибольшим спросом пользуются площади от 100 до 300 кв. м. Стоимость аренды квадратного метра офисного помещения немного подросла и в настоящее время составляет от 1500 рублей в элитных до 400—800 рублей в эконом-бизнес-центрах.

Почему именно небольшие помещения пользуются наибольшим спросом? Просто в Екатеринбурге зарегистрировано более 30 тысяч предприятий малого и среднего бизнеса и свыше 40 тысяч индивидуальных предпринимателей. В целом в этой сфере задействовано порядка 340 тысяч екатеринбуржцев. Ежегодно в эти ряды вливаются все новые «порции» самодостаточных людей. Именно они — главные потребители малых офисов.

Но девелоперы, видимо, не учитывают реальные потребности представителей малого бизнеса. Как отметил председатель общественного совета представителей малого бизнеса Екатеринбурга Владимир Брылин, самый востребованный размер офисных помещений для малых предпринимателей колеблется от 24 до 60 кв. м. Не намного меньше спрос на офисы: от 8 до10 кв. м.

— Хотя именно такие помещения нужны индивидуальным и начинающим предпринимателям, — утверждает наш собеседник, — в городе их очень мало. И в основном это старые, очень неудобные для привлечения клиентов постройки. В новых зданиях размеры комнат начинаются с 18 кв. м, офисов меньших размеров в новых деловых центрах не строят.

Нередко начинающие предприниматели готовы снимать даже не офисы, а рабочие места, чтобы иметь возможность принять клиента, поработать на компьютере. Многие ИП из-за невозможности снять маленький офис работают в собственных квартирах. Опыт работы четырех екатеринбургских бизнес-инкубаторов показывает: спрос на малые помещения намного превышает предложение. В бизнес-инкубаторах можно арендовать комнату от 10 до 22 кв. м. Поэтому они никогда не пустуют: в самом старом инкубаторе Екатеринбургской палаты товаропроизводителей на 750 кв. м ежегодно размещается от 28 до 32 предприятий малого бизнеса. Основной побудительный мотив обращения начинающих предпринимателей в бизнес-инкубатор — возможность арендовать небольшое и недорогое помещение с предоставлением комплекса услуг по охране, уборке, связи и т. п.

Но такие же услуги оказывают сегодня в любом офисном центре. Единственный их недостаток — в них нет небольших помещений. Но для успешного развития предпринимательства они нужны. Как отметил Владимир Брылин, бизнес-инкубаторы никогда не станут презентабельными, что немаловажно для развития бизнеса. Есть у них и еще ряд недостатков: их мало, они расположены, как правило, на окраинах, в местах, удаленных от потенциальных клиентов, от маршрутов транспорта, срок пребывания в них весьма ограничен.

Для того чтобы малый бизнес успешно развивался, у него должна быть возможность арендовать офис там, где у него будут клиенты, и такого размера, который в виде арендной платы не поглотит всю прибыль. Клиенты малого бизнеса, как правило, — это обычные горожане. Они пользуется услугами фирм, расположенных поблизости от их места жительства или работы. Поэтому, на наш взгляд, целесообразно в новых офисных центрах, строящихся по всему городу, и, как правило, там, где масса потенциальных клиентов, предусматривать определенный процент площадей под малые — от 10 до 20 кв. м — офисы.

А раз этого пока нет, предприниматели сейчас выкручиваются, как могут. Взять, к примеру, микрорайон Европейский. Здесь действительно застройщики предусматривают множество офисных помещений, но от 100 кв. м. Поэтому практически в каждом из них размещается по 3 — 4 магазина.

Девелоперы для привлечения инвестиций планируют в наступающем новом году проводить инвестиционные ярмарки, на которых будут представлены понятные инвесторам проекты, реализовать идею создания электронной площадки проектов, нуждающихся в инвестициях, на которую любой инвестор сможет зайти и выбрать интересующий его проект, сертифицированный и аккредитованный профессиональным сообществом. Остается надеяться, что в своих планах они учтут и нужды малого бизнеса.