«Коммерсантъ» и Сергей Антонов: «Девелоперы проведут самооценку»

В Екатеринбурге появится система классификации офисных зданий


НП «Гильдия управляющих и девелоперов» (ГУД) запускает единую систему классификации и оценки офисных помещений в Екатеринбурге. Предполагается, что сертификация поможет девелоперам точнее позиционировать свой объект, а арендаторам ориентироваться в ценах. Однако участники рынка говорят, что сейчас преждевременно вводить систему — это может спровоцировать раскол рынка и усиление демпинга.


Как рассказал президент свердловского областного отделения ГУД, председатель совета директоров «Корин-Холдинга» Андрей Бриль, в настоящее время подготовлена вся документация для проведения независимой сертификации объектов офисной недвижимости Екатеринбурга. «Определен состав наблюдательного совета (в него вошли представители ГУД, администрации Екатеринбурга, консалтинговых компаний — «Ъ»), который будет принимать решение, составлен перечень критериев, утвержден регламент проведения оценки. Сейчас у нас уже есть около восьми объектов, которые мы будет классифицировать», — сообщил господин Бриль. Предполагается, что участие в сертификации будет добровольным.


Согласно разработанной программе, предлагается выделить четыре основных категории офисных зданий — «А», «В+», «B-», «С». Для каждой категории свой набор обязательных составляющих, распределенных по группам. Например, для офисов класса «А» обязательно наличие автоматизированной системы управления зданием, обеспечивающей централизованный мониторинг, диспетчеризацию и управление оборудованием инженерных систем, тогда как для класса «В+» это уже факультативное требование. Учитывается даже время ожидания лифта. Но, оговаривается господин Бриль, несмотря на жесткость критериев это не означает, что отсутствие одного из параметров может автоматически означать, что объект переходит на класс ниже. «В составе наблюдательного совета сидят люди, поэтому фактор субъективизма при оценке все равно будет присутствовать», — отмечает он. Необходимость проводить независимую оценку бизнес-центров, по словам авторов проекта, продиктована конъюнктурой рынка. «Сейчас фактически идет демпинг, собственники самостоятельно объявляют свои объекты классом «А» и пытаются продавать его. Но нет четкого понимания, что такое класс «А», какая в нем должна быть инженерия, материалы отделки и т. д. Это не дает возможности сориентироваться по цене ни арендатору, ни собственнику объекта. Поэтому мы и решили разработать единый стандарт, который бы позволил классифицировать объекты», — пояснил Андрей Бриль. В частности, по его словам, минимальная себестоимость аренды офиса класса «А» не может быть ниже 1,2–1,4 тыс. рублей в месяц за 1 кв. метр, тогда как сейчас ряд девелоперов предлагает площади за 500-700 рублей за 1 кв. метр.


Участники рынка и отраслевые эксперты говорят, что сейчас запуск системы классификации преждевременная мера и может принести убытки для ряда собственников. «Я считаю, что сертификация нужна, но должна носить более массовый характер, чтобы 80% участников рынка были готовы к этому, тогда смысл в этом будет. Сейчас же получается, что будет некоторое разделение рынка на «правильных» и «неправильных». Те, кто прошел классификацию, сразу могут говорить, что они самые хорошие и потому дорогие. Я считаю, что это неправильно. Условия работы должны быть одинаковые», — говорит директор УК «Паритет» Андрей Черушев. Председатель совета директоров «Астон Групп» Вячеслав Трапезников говорит, что как только начнется сертификация части деловых центров, безусловно придется сменить класс. «Безусловно, будут недовольные, будут объекты, которые не смогут подтвердить заявленный класс. Но, на мой взгляд, для рынка это плюс — становится прозрачной сама структура, облегчается поиск клиентов», — считает он. При этом опрошенные «Ъ» эксперты соглашаются, что при введении системы классификации проблемы могут возникнуть у собственников объектов, которые поторопились с их вводом и не до конца оформили все свои разрешительные документы. «Очевидно, что они не смогут пройти сертификацию и быстро заполнить площади, а значит, будут демпинговать еще больше, что для упавшего почти на 40% рынка сейчас не лучший вариант», — говорит Андрей Черушев. Гендиректор УК «ПРЕД-Групп» (управляет торгово-деловым центром «Европа») Алексей Мальцев говорит, что классификация, которую будет проводить местное сообщество для арендатора — не показательна. «Есть международная классификация, по которой в нашем городе в лучшем случае будет два офиса класса «А», остальное — класс «B». Но это все равно ничего не меняет, арендаторы прекрасно осведомлены о каждом центре и выбирают его исходя из других параметров. Вводить какую-то свою классификацию я смысла не вижу, кроме как попытаться каким-то образом сегментировать рынок и оправдать класс своих объектов для местных клиентов», — говорит господин Мальцев.